Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist von der Grunderwerbssteuer zu unterscheiden, die einmalig beim Immobilienkauf zu zahlen ist. Sie wird auf Grundstücke und deren Bebauung erhoben. Dazu gehören Wohngrundstücke, Gewerbegrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sowie Erbbaurechte. Grundsätzlich ist der Eigentümer des Grundstücks zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Die Einnahmen fließen direkt an die Gemeinden und werden zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben verwendet, darunter Straßenbau, Schulen und Kindergärten.
Welche Änderungen ergeben sich durch die Grundsteuerreform?
Mit der Grundsteuerreform der Bundesregierung wird die Grundsteuerhöhe mit Jahresbeginn 2025 regelmäßig neuberechnet, da die bisherigen Werte veraltet waren. Der Einheitswert im Westen reichte bis ins Jahr 1964 zurück, im Osten sogar bis 1935. In die Neuberechnung fließt nun auch die Wertentwicklung der Grundstücke mit ein. Bis zum 1. Januar 2022 waren Eigentümer verpflichtet, eine „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ an das zuständige Finanzamt zu übermitteln, um die Grundstücke neu zu bewerten.
Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter?
Insbesondere Eigentümer älterer Häuser, die jahrzehntelang keiner Neubewertung unterzogen wurden, sehen sich mit einem stärkeren Anstieg konfrontiert, während Besitzer jüngerer Immobilien oft schon eine höhere Grundsteuer gezahlt haben. Die Höhe wird vom zuständigen Finanzamt festgelegt und ist vierteljährlich zu entrichten. Basierend auf diesen Daten haben die Kommunen zu Beginn 2025 neue Grundsteuerbescheide versandt, gegen die Wohneigentümer binnen eines Monats Einspruch einlegen können.
Handelt es sich um eine bundeseinheitliche Regelung?
Für die Berechnung ist das sogenannte Bundesmodell festgelegt. Aufgrund einer Öffnungsklausel können Bundesländer aber auch eigene Verfahren einführen. So nutzt Baden-Württemberg das Bodenrichtverfahren und Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen das Flächenmodell. Das Saarland und Sachsen haben jeweils eigene Berechnungsmodelle.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Bei der neuen Grundsteuer ändert sich lediglich die Berechnungsgrundlage und nicht die Berechnung an sich, die auf folgenden Werten basiert:
- Der Einheitswert ist als steuerlicher Bewertungsmaßstab bis Ende 2024 zur Berechnung der Grundsteuer verwendet worden. Unter Berücksichtigung von Grundstücksfläche, Bodenwert und Bebauungsart wurde er auf Grundlage historischer Werte ermittelt.
- Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert und wird anhand des aktuellen Marktwerts der Immobilie bestimmt. Faktoren wie Lage, Grundstücksfläche, Gebäudefläche und Baujahr spielen hierbei eine Rolle.
- Die Steuermesszahl ist bundesweit einheitlich und beträgt 0,031 für Wohnimmobilien.
- Der kommunale Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und kann daher regional unterschiedlich sein.
Die Formel für die Berechnung der Grundsteuer gemäß dem Bundesmodell lautet:
Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Können Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?
Die Umlagefähigkeit der Grundsteuer ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und bleibt somit bestehen. Das heißt, Vermieter können die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkosten an den Mieter weiterreichen. Voraussetzung ist, dass sich eine entsprechende Regelung im Mietvertrag findet.