Im Zuge des Klimaschutzgesetzes sind Vermieter und Immobilieneigentümer gefordert, ihre Bestände an neue Standards anzupassen. So haben sich mit der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) seit 1. Januar 2025 die gesetzlichen Anforderungen für Wohngebäude erhöht. Veraltete fossile Heizungen sind auszutauschen, neue Anlagen müssen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben und CO2-Kosten verursachergerecht verteilt werden. Gleichermaßen gilt ein Verbot für den Einbau neuer fossiler Heizsysteme.
Energetische Anpassungen und Sanierungen sind unvermeidlich, wenn Bestände langfristig wirtschaftlich bleiben sollen. Ein zentrales Instrument hierfür ist die Modernisierungsumlage.
Wie Vermieter Modernisierungskosten umlegen dürfen
Die Umlage ist in § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gesetzlich geregelt. Sie erlaubt es Vermietern, bis zu acht Prozent der für eine Erneuerung aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umzulegen. Voraussetzung ist, dass die Maßnahmen den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen, die Wohnverhältnisse verbessern oder zu Energie- bzw. Wassereinsparungen führen.
Typische Modernisierungsmaßnahmen sind beispielsweise:
- Dach- und Fassadendämmung
- Einbau von Wärmeschutzfenstern
- Installation moderner Heizungs- und Solaranlagen
- Einbau einer Lüftungsanlage
- Barrierefreie Umbauten, z.B. Rampen oder Handläufe
- Ausstattung mit Aufzügen
- Anschluss an Glasfaser- und Breitbandnetze
Nicht umlagefähig sind hingegen reine Instandhaltungsarbeiten, zum Beispiel Tapezierungen, Schimmelbeseitigungen oder einfache Reparaturen. Des Weiteren gilt eine Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro pro Quadratmeter steigen. Liegt sie unter sieben Euro je Quadratmeter, darf sie sogar nur um zwei Euro pro Quadratmeter erhöht werden.
„Die Modernisierungsumlage ist ein wichtiges Steuerungsinstrument, um gesetzliche Anforderungen zu erfüllen und gleichzeitig den Gebäudebestand zukunftsfähig zu machen“, betont Dirg Parhofer, geschäftsführender Gesellschafter der AMADEUS Group.
Grundlegend sind hierbei eine sorgfältige Planung und Umsetzung durch den Vermieter.
Planung, Dokumentation und rechtssichere Umlage mit AMADEUS
Mieter haben das Recht, Modernisierungsvorhaben zu prüfen und bei unzumutbarer Härte zu widersprechen. Daher sind Vermieter verpflichtet, voraussichtliche Kosten und die zu erwartende Mieterhöhung nachvollziehbar zu formulieren und von vornherein transparent zu machen. Dafür ist es empfohlen, bereits in der Konzeptionsphase umfangreicher Renovierungen sämtliche Kosten einzeln aufzuschlüsseln und nachvollziehbar zu dokumentieren.
Dies umfasst:
- Materialkosten
- Arbeitsleistungen
- Planungskosten
- Eventuelle Zusatzaufwendungen
Auch eine Begründung ist erforderlich, warum die durchzuführenden Arbeiten als Modernisierung und nicht als Instandhaltung einzustufen sind. Nicht zuletzt sind die Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Maßnahmen schriftlich zu informieren. Ab Erhalt der Ankündigung können diese binnen zwei Monaten Widerspruch einlegen.
Als kompetenter All-in-One-Partner steht die AMADEUS Group Eigentümern und Vermietern mit fundiertem Wissen, Beratung und rechtlichen Hinweisen zum Thema Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen zur Seite. So können Sanierungsprojekte rechtskonform und zukunftssicher umgesetzt werden.