Immobilien-Glossar

Von A wie Ausfallrücklage bis Z wie Zwangsversteigerung: In der Immobilienbranche haben sich allerhand Fachbegriffe etabliert, unter denen sich nicht jeder etwas vorstellen kann, sodass die Termini zu Missverständnissen und Fehlinterpretationen führen können. Wie unterscheidet sich Gemeinschafts- von Sondereigentum? Was hat es mit einer Teilungserklärung auf sich? Und was bedeutet Optionskauf?

Als Experten auf dem Gebiet der Immobilie wissen wir ganz genau, was die einzelnen Bezeichnungen aussagen. In unserem Immobilien-Glossar erläutern wir Ihnen die einzelnen Begriffe in kurzer sowie verständlicher Form. Auf diese Weise ermöglicht Ihnen unser Glossar einen schnellen Einstieg in die Immobilienbranche.

Damit Sie schnell finden, was Sie suchen, haben wir die Begriffe alphabetisch sortiert und geben Ihnen zu diesen jeweils einen knappen Überblick. Dabei legen wir großen Wert darauf, dass die Termini unseres Immobilien-Glossars auch für Laien verständlich sind.

Unser Immobilien-Glossar erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und wird mit der Zeit um weitere Begrifflichkeiten erweitert. Falls Sie konkrete Fragen zur Kapitalanlage in Immobilien haben, nehmen Sie unverbindlich Kontakt zu uns auf – wir beraten Sie gern in einem ausführlichen Gespräch zu all Ihren Optionen.

A
Ablösung

Als Ablösung wird der Fall bezeichnet, dass ein Kredit vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit durch Eigenkapital oder ein weiteres aufgenommenes Darlehen abgezahlt wird. Allerdings entstehen bei den meisten Banken dabei in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung weitere Kosten. Durch diese gleicht die Bank potenzielle Verluste aus, die sich für sie die durch die verfrühte Rückzahlung ergeben.

Altbau

Unter Altbau versteht man Immobilien, die vor dem Jahr 1948 gebaut wurden. Damit bildet der Bauzeitpunkt das entscheidende Kriterium, mit dem sich Altbauten von Neubauten abgrenzen lassen. Mitunter stellt aber auch die Bauweise selbst das wesentliche Definitionskennzeichen dar. Dazu zählen Wände aus Mauerwerk, Kastenfenster sowie Holzbalkendecken. Allerdings existieren dafür keine verbindlichen Regelungen. In Innenstädten gilt sanierter Altbau heute als begehrtes Wohnobjekt.

Altersvorsorge

Weil es sich bei Immobilien um unbewegliche Sachgüter handelt, bleibt ihr Wert im Gegensatz zu anderen Anlageformen über längere Zeit meist verhältnismäßig stabil. Aus diesem Grund bilden Immobilien oder Eigentumswohnungen eine bedeutende Säule der Altersvorsorge. Dabei kann die Immobilie selbst genutzt werden oder als Kapitalanlage dienen, die eine regelmäßig zu erwartende Rendite abwirft und so eine wichtige Einnahmequelle im Alter darstellt.

Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen, auch Tilgungsdarlehen genannt, ist die Kreditform, die am häufigsten für die Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen wird. Zwischen Kreditgeber und -nehmer wird eine feste Darlehensrate, die sogenannte Annuität, vereinbart, die sich aus Tilgung und Zins zusammensetzt. Das Besondere am Annuitätendarlehen ist, dass die Rate während der gesamten Laufzeit unverändert bleibt. Grundpfeiler dafür bindet die Sollzinsbindung des Kredits. Im Verlauf der Rückzahlung sinkt der Zinsanteil zunehmend, da er auf die Restschuld gerechnet wird.

Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung für eine Immobilienfinanzierung wird dann notwendig, wenn innerhalb der Sollzinsbindung das Darlehen noch nicht vollständig getilgt wurde und eine Restschuld besteht. Dabei kann das neue Darlehen auch bei einem anderen Kreditgeber aufgenommen werden. Für die Anschlussfinanzierung werden neue Konditionen aushandelt. Es empfiehlt sich, die Anschlussfinanzierung möglichst frühzeitig anzugehen, um sich ein gutes Angebot zu sichern.

Außerordentliche Kündigung

Bei einer außerordentlichen Kündigung handelt es sich um eine fristlose Aufhebung des Mietvertrages, die sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgesprochen werden kann. Bei unbefristeten Mietverträgen besteht diese Kündigungsform neben der ordentlichen Kündigung und ungeachtet diverser Sonderkündigungsrechte, bei befristeten Mietverträgen ist es die einzige Möglichkeit, den Vertrag vorzeitig zu beenden. Damit die Kündigung wirksam wird, muss sie schriftlich erfolgen und einen wichtigen Grund für diesen Schritt aufführen, der das Bewohnen des Mietobjektes unzumutbar macht. Mitunter muss der außerordentlichen Kündigung eine Abmahnung vorausgehen.

Ausfallrücklage (WEG)

Mit der Ausfallrücklage sichert sich die Wohnungseigentümergemeinschaft vor einer potenziellen Zahlungsunfähigkeit ab. Sie wird in dem Fall wirksam, wenn ein Mitglied seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und nicht mehr in der Lage ist, das monatlich fällige Wohngeld zu entrichten. Es handelt sich dabei um eine Sonderumlage, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen wird.

B
Bauherr

Als Bauherr wird die natürliche oder juristische Person bezeichnet, die in rechtlicher und ökonomischer Hinsicht ein Bauvorhaben in Auftrag gegeben hat und dafür verantwortlich ist. Demnach muss der Bauherr den Bau nicht selbst durchführen, sondern kann diesen auch in seinem Namen ausführen lassen. Er entscheidet über die technische sowie architektonische Ausgestaltung des Bauwerks und ist für die Finanzierung zuständig. Auch die mit der Vorbereitung und Durchführung verbundenen Risiken liegen beim Bauherren.

Baulast

Die Baulast ist ein Aspekt, den Immobilienkäufer zu beachten haben. Damit sind Einschränkungen gemeint, die sich hinsichtlich der Bebaubarkeit und anderweitiger Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken durch die Baurechtsbehörde ergeben. In diesen Verpflichtungen drücken sich öffentlich-rechtlich bedingte Interessen aus. Dadurch kann der neue Eigentümer dazu verpflichtet werden, etwas in Zusammenhang mit seinem Grundstück zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Dazu zählen Regelungen zu der Abstandsfläche oder die Einplanung einer bestimmten Anzahl von Pkw-Stellplätzen. Vermerkt ist die Baulast jeweils im Baulastenverzeichnis.

Betriebskosten

Als Betriebskosten gelten die Kosten, die für die Bewirtschaftung der Immobilie fällig werden. Darunter fallen Grundsteuer, Gebäudereinigung und Versicherungen. Wird die Immobilie vermietet, darf der Vermieter einen Teil der Betriebskosten auf die Miete umlegen. Verwaltungskosten sowie Beträge, die für Instandhaltung und Reparaturen aufgewendet wurden, zählen dagegen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

C
Courtage

Die Courtage, auch Provision genannt, bezeichnet das Honorar, das einem Immobilienmakler zusteht, wenn er eine Immobilie erfolgreich vermittelt hat. Seine Vermittlungstätigkeit muss dabei zum Abschluss eines Vertrags geführt haben. Handelt es sich dabei um eine Vermietung, darf die Courtage zwei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Sie ist in diesem Fall von demjenigen zu entrichten, der den Makler beauftragt hat. Bei einem Immobilienverkauf ist die Courtage grundsätzlich zwar frei verhandelbar, hängt jedoch vom Wert der Immobilie ab. Inzwischen liegen in den meisten Bundesländern jedoch gesetzliche Regelung über Höhe und Verteilung der Courtage vor. Dabei wird die zu entrichtende Summe zwischen Käufer und Verkäufer gleichmäßig aufgeteilt. In einigen Bundesländern ist sie jedoch ausschließlich vom Käufer zu zahlen.

D
Denkmalschutz

Denkmalschutz bedeutet, dass Gebäude oder auch nur Teile von ihnen dauerhaft in ihrer Form erhalten bleiben sollen, weil sie von besonderer kulturhistorischer Relevanz sind. An ihrer ursprünglichen Erhaltung besteht ein öffentliches Interesse. Daher unterliegen denkmalgeschützte Immobilien speziellen Regelungen, die insbesondere Einschränkungen bei der Sanierung betreffen. Hierfür müssen die geplanten Maßnahmen von der zuständigen Behörde genehmigt werden. Dafür wird die Investition in eine solche Immobilie mit Steuererleichterungen gefördert.

E
Effektivzins

Bei der Immobilienfinanzierung gilt es zwischen Soll- und Effektivzins zu unterscheiden. Die exakten Kosten für ein Darlehen sind nur mit dem Effektivzins zu erfassen. Denn darin sind neben dem reinen Sollzinssatz zusätzlich weitere Kosten wie Steuern, Gebühren und weitere Nebenkosten enthalten.

Eigenbedarf

Der Eigenbedarf bezeichnet einen Begriff aus dem Mietrecht. Kann ein Eigentümer an seiner Immobilie oder Eigentumswohnung berechtigtes Interesse darlegen, in dem er das Objekt selbst bewohnen will, kann er als Vermieter Eigenbedarf geltend machen. Dieser begründet die ordentliche Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses durch den Vermieter. Bei dieser muss jedoch die gesetzliche Kündigungsfrist gewahrt bleiben sowie die Länge des Mietverhältnisses berücksichtigt werden. Als begünstigte Personen im Fall von Eigenbedarf gelten neben dem Eigentümer seine Familienangehörige sowie Angehörige seines Haushaltes.

Eigenheimzulage

Bei der Eigenheimzulage handelte es sich um ein von 1995 bis 2005 staatlich gefördertes Subventionierungsverfahren für Wohneigentum, das selbst genutzt wurde. Es sollte Eigentümer bei der Finanzierung unterstützen und dabei als Anreiz für Wohneigentum dienen. Gegenwärtig bezeichnet die Eigenheimzulage eine Leistung in Bayern, mit der der Freistaat seit dem 1. Juli 2018 die Bildung von Wohneigentum begünstigt. Sie wird als einmaliger Zuschuss bis zur Höhe von 10.000 Euro gezahlt. Die bayerische Eigenheimzulage ist sowohl für den Neubau als auch für den Kauf von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen möglich.

Eigentümer

Eigentümer ist derjenige, dem eine Sache nach rechtsgültiger Auffassung gehört. Als Eigentümer einer Immobilie gilt derjenige, der im Grundbuch als solcher eingetragen ist. Bei Alleineigentum hat die Immobilie nur einen Eigentümer, beim Miteigentum verteilt sich die Immobilie dagegen auf mehrere Eigentümer.

Eigentümergemeinschaft

Unter der Eigentümergemeinschaft versteht man dem Wohneigentumsgesetz (WEG) zufolge die Gesamtheit der Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird der Käufer automatisch Bestandteil der Eigentümergemeinschaft. Darin verfügt jeder Eigentümer über die gleichen Rechte und Pflichten, die in der Teilungserklärung geregelt sind. Dies betrifft einerseits die Nutzungsrechte und andererseits die Zahlungsverpflichtungen, die mit der Eigentumswohnung verbunden sind, wie die Kosten für die Hausreinigung, Abwasser und Instandhaltung. Die Eigentümergemeinschaft trifft gemeinsam alle Entscheidungen, welche die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums betreffen.

Energieausweis

Der Energieausweis informiert darüber, in welchem energetischen Zustand sich eine Immobile befindet. Um bessere Vergleichsdaten auszuweisen, sind darin Informationen über Energieeffizienz und Energiekosten, die für ein Gebäude anfallen, aufgeführt. Für Wohngebäude ist ein solcher Ausweis seit 2009 verpflichtend. Notwendig ist ein Energieausweis für Neubauten sowie zum Verkauf von Immobilien. Im Regelfall müssen auch Mietinteressenten darauf Zugriff haben. Der Energieausweis existiert einmal als Bedarfs- und einmal als Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis wird auf der Grundlage der Gebäudeeckdaten erstellt, sodass das Nutzungsverhalten der Bewohner darin keine Rolle spielt. Seine Ausstellung ist im Vergleich zur zweiten Variante teurer. Der Verbrauchsausweis greift dagegen auf die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre zurück.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine häufig genutzte Methode, die den Verkaufswert von Immobilien festlegt. Das Objekt wird dabei unter dem Gesichtspunkt Kapitalanlage betrachtet, das eine Rendite erwirtschaften soll. So ergibt sich der Verkehrswert der jeweiligen Immobilie aus dem Bodenwert, sowie dessen Verzinsung und den erzielten Mieteinnahmen, von denen der Gutachter die Bewirtschaftungskosten abzieht.

F
Finanzierung

Weil der Kauf von Immobilien mit hohen Kosten verbunden ist, reicht in den meisten Fällen das Eigenkapital für die Finanzierung nicht aus. So muss der Großteil der Käufer ein Darlehen von der Bank oder einem unabhängigen Finanzierer aufnehmen, um den Kaufpreis abzugelten. Für die Immobilienfinanzierung kommen neben Banken und Hypothekenbanken auch Lebensversicherungen und Bausparkassen infrage. Dabei gilt es zunächst, sich einen Überblick über die eigenen Kapital- sowie Eigentumsverhältnisse zu verschaffen und diesen die monatlichen Ausgaben gegenüberzustellen, damit sich die Belastungsgrenze für die Immobilienfinanzierung feststellen lässt. Auf dieser Basis können Kaufinteressenten die benötigte Darlehenshöhe ermessen. Bei Krediten verschiedener Kreditinstitute zeigen sich große Unterschiede in Bezug auf Beleihungsgrenze, Effektivzins und Restschuld. Deswegen stellt der Angebotsvergleich einen wesentlichen Eckpfeiler der Finanzierung dar. Auch ergeben sich beim Immobilienkauf Differenzierungen für Eigennutzer und Kapitalanleger.

G
Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum wird in einer Eigentümergemeinschaft relevant. Dazu zählen alle Bereiche der Wohnanlage oder des Mehrparteienhauses, die nicht von Wohnungs- bzw. Sonder- und Teileigentum erfasst werden. Wohnungseigentum gehört gemeinschaftlich der Eigentümergemeinschaft und kann auch von allen genutzt werden. Gemeinhin ist dies beispielsweise das Treppenhaus, der Eingangsbereich und Aufzug sowie das Grundstück, auf dem die Anlage steht, aber auch tragende Wände. Im Gegensatz zum Sondereigentum ist für die Instandhaltung des gemeinschaftlich genutzten Eigentumes und dessen Finanzierung auch die Eigentümergemeinschaft zuständig. Definiert werden das Gemeinschaftseigentum und die Aufteilung der dafür aufzubringenden Kosten in der Teilungserklärung.

Grundbuch

Beim Grundbuch handelt es sich um ein amtliches Register, in dem alle Rechts- und Besitzverhältnisse von Grundstücken rechtsverbindlich erfasst sind. Dazu gehören auch eventuell damit verbundene Lasten, außer öffentliche Lasten, sowie mögliche Vorkaufs- und Wohnrechte. Die Führung obliegt dem jeweils für die Region zuständigen Amtsgericht. Nach dem Kauf einer Immobilie muss der Wechsel der Eigentumsverhältnisse notariell beglaubigt in das Grundbuch eingetragen werden. Erst dann gilt der Käufer als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt beim Kauf von inländischen Immobilien an und lässt sich als Umsatzsteuer verstehen. Sie ist auf Landesebene angesiedelt, sodass sich der Steuersatz von Bundesland zu Bundesland unterscheidet. Das Spektrum reicht dabei von 3,5 bis 6,5 %. Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer dient der vollständige Kaufpreis der jeweiligen Immobilie. Die Steuer selbst wird beim Immobilienkauf zu den Nebenkosten gerechnet. Erst wenn sie geleistet ist, wird der Käufer als Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen.

Grundriss

Bei einem Grundriss handelt es sich um die Darstellung einer Wohnung oder eines Hauses meist in einer 2D-Ansicht. Darin sind die Lage und die Größe der Räume, oftmals maßstabgetreu, dargestellt, um sich einen Überblick über die Raumaufteilung des Objektes zu machen. Auch die Position der Fenster und Türen ist im Grundriss aufgeführt.

Grundschuld

Die Grundschuld zählt zu den Grundpfandrechten und dient bei der Immobilienfinanzierung als Absicherung für den Kreditgeber. Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen und verleiht dem Kreditgeber das Recht, die Immobile einer Zwangsversteigerung zu unterziehen, wenn der Käufer bei der Abzahlung des Kredites in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Im Gegensatz zur Hypothek bezieht sie sich nicht auf eine bestimmte Forderung. Gleichzeitig untersagt die Grundschuld dem Grundeigentümer den Verkauf der Immobilie, ohne dass der Kreditgeber seine Zustimmung dafür erteilt hat.

H
Hausgeld

Das Hausgeld bezeichnet die monatlich fälligen Kosten, die jeder Eigentümer an die Eigentümergemeinschaft zu zahlen hat, um die gemeinschaftlich anfallenden Kosten zu begleichen. Mit dem Beitrag werden die Betriebskosten, Aufwände für die Wartungsarbeiten und die Verwaltungsgebühren am Gemeinschaftseigentum gedeckt. Außerdem dient ein Teil des Hausgeldes dazu, um eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Wie sich das Hausgeld auf alle Wohnungseigentümer verteilt, legt der Miteigentumsanteil fest.

Hypothek

Die Hypothek stellt eine Möglichkeit dar, mit der sich der Kreditgeber bei einer Immobilienfinanzierung oder einer anderen Investition absichert. Die Immobilie dient für das Darlehen als Pfand, sollte der Kreditnehmer bei der Rückzahlung des Kredites in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Das bedeutet, dass die Rechte der Immobilie an den Kreditgeber übergeben werden, solange die Hypothek besteht. Dies ist auch im Grundbuch festgehalten, deshalb müssen Hypothekendarlehen immer in einem notariell beglaubigten Vertrag festgehalten werden. Nach der Tilgung des Darlehens wird die Hypothek gelöscht. Anders als die Grundschuld ist die Hypothek immer mit dem jeweiligen Darlehen verbunden.

I
Immobilie

Bei Immobilien handelt es sich in der Rechts- und Wirtschaftssprache um ein unbewegliches Sachgut, das beweglichen Gütern wie Fahrzeugen oder Möbeln gegenübersteht. Als solches gelten für Immobilien besondere rechtliche Vorschriften. Durch ihren Status als Sachgut stellen Immobilien eine langfristige Kapitalanlage dar, die in ihrem Wert relativ beständig sind. Nach der Art ihrer Nutzung lassen sie sich in Wohn-, Gewerbe- und betriebliche Immobilien unterteilen.

Indexmiete

Bei der Indexmiete erfolgt die Preisgestaltung der Miete für ein Mietobjekt variabel. Dabei steigt die Miete jeweils mit den Preisen, denn sie ist an den Preisindex für die Lebenserhaltungskosten aller privaten Haushalte gekoppelt, den das Statistische Bundesamt herausgibt. Dadurch richtet sich die Mietsteigerung an der allgemeinen Preisentwicklung aus und ist nicht durch den Mietspiegel gedeckelt. Die Mieterhöhung ist im Mietvertrag aufgeführt. Sie findet einmal im Jahr zu einem festgelegten Zeitpunkt statt und darf außerhalb dieses Zeitpunktes nicht erneut angepasst werden. Auch die Umlegung von Modernisierungskosten auf die Mietzahlung ist bei einer vereinbarten Indexmiete ausgeschlossen.

J
Jahresabrechnung

In der Jahresabrechnung werden nach dem abgeschlossenen Wirtschaftsjahr die angefallenen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft aufgeführt. Dabei geht es um die Posten des gemeinschaftlichen Eigentums, die der WEG-Verwalter als Gesamt- sowie als Einzelrechnungen für die einzelnen Wohnungseigentümer aufzustellen hat. Auch die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage muss darin enthalten sein. Die Jahresabrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens ein halbes Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes vorliegen. Die Abrechnung hat dabei nicht als Bilanz, sondern als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung nach dem Zufluss- und Abflussprinzip zu erfolgen. Sie ist so zu erstellen, dass sie für alle Wohnungseigentümer verständlich ist. Für Kaufinteressenten von Eigentumswohnungen stellt die Jahresabrechnung ein wichtiges Dokument dar, um sich einen Überblick über die realen Kosten der Wohnung zu verschaffen.

K
Kaution

Mit der Kaution sichert sich der Vermieter einer Wohnung vor einer potenziellen Zahlungsunfähigkeit des Mieters ab. Sie muss meist bei Abschluss eines Mietvertrages hinterlegt werden. Der Vermieter hält die Kaution als Sicherheit für ausbleibende Mietzahlungen ein oder für die Fälle, wenn der Mieter seinen mietvertraglichen Verpflichtungen anderweitig nicht nachkommt. Dabei hat er sie für den Zeitraum, in dem das Mietverhältnis besteht, getrennt von seinem eigenen Vermögen und verzinslich auf einem Kautionskonto anzulegen. Die erwirtschafteten Zinsen stehen dabei dem Mieter zu, wenn ihm nach Ablauf des Mietverhältnisses die Kaution wieder ausgezahlt wird.

Kündigungsfrist

Für die Kündigung von Mietverhältnissen gelten die im Mietvertrag vereinbarten Fristen. Sind darin keine aufgeführt, sind für die Kündigung folgende Fristen verbindlich: Will der Mieter das Mietverhältnis beenden, muss er dies laut deutschem Mietrecht drei Monate vorher schriftlich erklären. Das Kündigungsschreiben muss bis spätestens zum dritten Werktag des Monats erfolgen. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt dabei im Gegensatz zur Kündigung durch den Vermieter keine Rolle. Für den Vermieter wird die Kündigungsfrist durch den Zeitraum, in dem das Mietverhältnis bestand, geregelt. Bei Mietverträgen, die bis zu drei Jahren liefen, gelten auch hier die drei Monate als Frist für die Kündigung. Dauerte das Mietverhältnis zwischen drei und acht Jahren, liegt die Frist für den Vermieter bei sechs Monaten, zu denen er spätestens die Beendigung des Mietvertrages erklären muss. Mietverhältnisse ab acht Jahren muss der Vermieter mindestens neun Monate vorher kündigen.

L
Landesbauordnung

Die Landesbauordnung gilt als Hauptbestandteil des Bauordnungsrechtes. In ihr ist festgeschrieben, was es technisch bei einem Bau zu beachten gibt. Auch in welchen Fällen eine Baugenehmigung einzuholen ist, ist darin festgehalten. Durch die Verankerung auf Landesebene ergeben sich in den Bauordnungen der einzelnen Bundesländer Abweichungen. Als Bauherr sollte man mit der jeweiligen Landesbauordnung vertraut sein.

Liegenschaftszins

Um im Ertragswertverfahren den Wert einer Immobilie zu bestimmen, ist der Liegenschaftszins relevant. Er bestimmt den Zinssatz, mit dem bebaute Grundstücke entsprechend der Marktlage im Durchschnitt verzinst werden. Dabei hängt die Höhe des Liegenschaftszinses von der Lage, Art und Restnutzungsdauer des Objektes ab. Für Immobilienkäufer stellt er eine entscheidende Kennzahl beim Kauf dar. Grundsätzlich erweisen sich Objekte mit einem niedrigen Liegenschaftszins als wertstabiler.

M
Makler

Ein Immobilienmakler fungiert als Mittler zwischen Käufer und Verkäufer sowie zwischen Mieter und Vermieter. Sein Tätigkeitsbereich erstreckt sich über alle Phasen, die mit der Vermarktung von Immobilien in Verbindung steht. Er übernimmt alle anfallenden Aufgaben rund um Verkauf und Vermietung. Außerdem berät er zu Immobilienfragen und kennt sich dabei mit vertraglichen Aspekten und rechtlichen Besonderheiten aus. Für seine Tätigkeit erhält der Makler eine Provision.

Mietkauf

Der Mietkauf stellt eine Möglichkeit dar, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Dabei kauft der Käufer das entsprechende Objekt, das er selbst bewohnt, nach einer festgelegten Frist. Erst zum Kaufzeitpunkt wird er zum Eigentümer der Immobilie oder Eigentumswohnung, bis dahin bleibt er Mieter. Der Mietkaufvertrag, der den Miet- und Kaufvertrag regelt, muss notariell beglaubigt werden. Auch die Höhe des Kaufpreises ist darin festgehalten. Wesentlicher Bestandteil eines Mietkaufes ist eine einmalige Anzahlung der Kaufsumme in Höhe von 20 Prozent. Die restliche Summe wird in Form von Raten bezahlt, welche die vorher gezahlte Miete übersteigen.

Mietpreisbremse

Mit der Mietpreisbremse hat der Gesetzgeber die Höhe des Mietpreises nach oben hin gedeckelt. So darf der Mietpreis bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, die im Mietspiegel aufgeführt ist. Die Mietpreisbremse ist seit dem 01. Juni 2015 in Kraft. Ihr Geltungsbereich erstreckt sich jedoch nur auf Gebiete, in denen das Wohnungsangebot knapp ist. Definiert werden die Gebiete von dem jeweiligen Bundesland. Neuvermietungen und Objekte, die zuvor umfassend saniert wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen.

Mietspiegel

Der Mietspiegel enthält die Vergleichsmiete, die in einer Gemeinde oder Stadt üblich ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem üblichen Entgelt, das für Wohnraum vereinbarer Größe, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt wird. Ein qualifizierter Mietspiegel bildet die Grundlage für das gesetzliche Mieterhöhungsverfahren sowie die Mietpreisbremse. Damit gibt er einen Überblick in die ortsübliche Preisentwicklung. Als qualifizierter Mietspiegel gilt er erst, wenn er von den jeweiligen Gemeinden und Städten in Zusammenarbeit mit Vermieter- und Mietverbänden erstellt oder anerkannt wurde. Nach spätestens vier Jahren muss der Mietspiegel an die jeweilige Preisentwicklung angepasst werden.

N
Nebenkosten

Der Begriff Nebenkosten bezieht sich im Zusammenhang mit Immobilien auf unterschiedliche Begebenheiten.

So fallen einerseits beim Bau und Immobilienkauf Nebenkosten an. Beim Bau betrifft dies beispielsweise die Kosten für das Projektmanagement sowie die Tätigkeiten der Ingenieure und Architekten. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf umfassen Grunderwerbssteuer, Notarkosten sowie die Maklerkosten und kommen zu dem jeweils vereinbarten Kaufpreis hinzu.

Andererseits entstehen auch im Rahmen von Mietverhältnissen Nebenkosten. Rechtlich handelt es sich dabei um Betriebskosten, die vom Eigentümer teilweise auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Dazu zählen die Kosten für Wasser, Heizung, Müllentsorgung, Grundsteuer sowie den Hausmeisterservice. Im Mietvertrag sind sie getrennt von der eigentlichen Mietzahlung aufzuführen. Die Nebenkosten zahlt der Mieter entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung. Im letzteren Fall werden die tatsächlich durch den Vermieter geleisteten Kosten in der jährlich zu erfolgenden Nebenkostenabrechnung aufgeschlüsselt und mit der gezahlten Vorauszahlung abgeglichen.

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto kommt gelegentlich bei der Immobilienfinanzierung zum Einsatz. Es handelt sich darum um ein Konto, das der Notar als Treuhänder führt. Der Käufer zahlt darauf den vereinbarten Kaufbetrag für die Immobile. Zur Auszahlung der Summe an den Verkäufer kommt es erst, wenn alle Vertragsleistungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Damit dient diese kostenpflichte Kontoart der Absicherung.

O
Optionskauf

Der Optionskauf bezeichnet eine besondere Form des Mietkaufs. Hierbei wird dem Mieter das Recht eingeräumt, die von ihm bewohnte Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Im Gegensatz zum Mietkauf stellt der Kauf aber nur eine Option dar und ist nicht bindend. Die Entscheidung über diesen Schritt liegt beim Mieter. Der Vermieter bzw. der Verkäufer lässt die Option zum Kauf im Grundbuch vermerken.

P
Pacht

Pacht umschreibt die vertragliche Überlassung einer Immobilie zum Gebrauch an einen Pächter. Meist handelt es sich um eine gastronomische oder landwirtschaftliche Nutzung, die durch das vereinbarte Entgelt abgegolten wird, den Pachtzins oder auch kurz als Pacht bezeichnet. Die Nutzung bezieht sich dabei auf einen bestimmten Zeitraum, der im Pachtvertrag festgehalten wird. Im Gegensatz zur Miete, bei der dem Mieter das Objekt lediglich zum Gebrauch zur Verfügung steht, wird bei der Pacht dem Pächter auch die Möglichkeit der wirtschaftlichen Nutzung eingeräumt, die sogenannte Fruchtziehung.

R
Rendite

Mit der Rendite wird angegeben, wie rentabel eine Immobilie über einen längeren Zeitraum ist. Als Bezugspunkt fungieren dabei die ursprünglichen Investitionskosten. Die Rendite dient Kaufinteressenten bei einer Kapitalanlage als eine der wichtigsten Kennzahlen vor dem Kauf einer Immobilie. Ihre Angabe erfolgt in Prozent, sodass sie zum Vergleich zwischen verschiedenen Objekten herangezogen werden kann. Bei der Rendite muss noch einmal zwischen Brutto- und Nettorendite unterschieden werden.

S
Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren stellt ein Verfahren dar, um den Verkehrswert von Immobilien zu bestimmen. Der Sachwert von Grundstück und Immobilie wird dabei zunächst jeweils unabhängig voneinander betrachtet. Als Orientierungswert für den Sachwert des Objektes dienen die Kosten, die für die Errichtung des Gebäudes anfielen. Davon wird ein Posten für die altersbedingte Abnutzung abgezogen. Der Verkehrswert ergibt sich nun aus der Summe von ermitteltem Bodenwert und Gebäudesachwert. Das Sachwertverfahren eignet sich insbesondere für die Wertermittlung von selbst genutzten Objekten wie Eigentumswohnungen.

Sondereigentum

Als Sondereigentum lässt sich dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zufolge das Eigentumsrecht an einer Wohnung verstehen. Für das Sondereigentum sind ausschließlich die Wohnungseigentümer verantwortlich. Auf diese Weise lässt sich das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen. Als Sondereigentum können nur Räumlichkeiten gelten, die in sich abgeschlossen sind. Grundstücksflächen wie Parkflächen fallen nicht darunter.

Außerdem kann Sondereigentum als Teileigentum bestehen. Dabei handelt es sich um Räume oder Teile des Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. An diesen Gebäudeteilen besitzt der Wohnungseigentümer dann einen Miteigentumsanteil.

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht bezeichnet das Recht eines Eigentumswohnungsbesitzers, Gemeinschaftseigentum allein zu nutzen. Die anderen Eigentümer sind von diesem Recht ausgeschlossen. Dennoch handelt es sich dabei weiterhin um Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft. Beispiele für das Sondernutzungsrecht sind der Gebrauch eines Parkplatzes oder eines Gartens. Auch die Übertragung auf eine andere Person innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist möglich, ohne dass dafür die Zustimmung der anderen Mitglieder erforderlich ist. An dritte, der Eigentümergemeinschaft nicht angehörende Personen lässt sich das Recht jedoch nicht übertragen.

Sonderumlage

Die Sonderumlage dient dazu, den außergewöhnlichen Finanzbedarf von Immobilien in Gemeinschaftseigentum zu decken. Kosten, für die weder das Hausgeld noch die Instandhaltungsrücklage ausreichen, werden darüber ausgeglichen. Das ist bei der Finanzierung umfassender Maßnahmen oder Anschaffungen sowie bei schweren Schäden durch Unwetter beispielsweise der Fall. Die Wohnungseigentümer müssen die Sonderumlage jedoch gemeinschaftlich beschließen. Einzelheiten dazu regelt das Wohnungseigentumsgesetz.

Souterrain

Der Begriff Souterrain stammt aus dem Französischen und ist gleichbedeutend mit Tiefparterre. Er bezeichnet Wohnungen bzw. Zimmer, die auf Dauerbewohnung ausgelegt sind und deren Fußboden unterhalb des Geländes auf der Straßenfassade liegt. Das Stockwert, das sich über der Souterrainwohnung anschließt, befindet sich damit etwa ein halbes Geschoss oberhalb des Erdniveaus und wird als Hochparterre bezeichnet.

Staffelmiete

Die Staffelmiete umschreibt eine Form der Miete, bei der eine Staffelung vereinbart wurde. Der Mietpreis ist dabei jeweils für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben und wird danach erhöht. Als Mindestzeitrum, für die eine solche Staffelung gilt, legt das Gesetz ein Jahr fest. Die Preisstaffelung ist im Mietvertrag schriftlich festzuhalten. Andere Mieterhöhungen sind bei Staffelmiete ausgeschlossen. Außerdem findet die Mietpreisbremse auch bei dieser Form der Mietzahlungen Anwendung.

T
Teilungserklärung

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist geregelt, wie es sich mit den Eigentumsverhältnissen und der Aufteilung der Wohneinheiten in einer Wohnanlage oder einem Mehrfamilienhaus verhält. Dadurch lässt sich genau nachvollziehen, welcher Anteil der Immobilie Sonder- und welcher Gemeinschaftseigentum darstellt. Damit bildet die Teilungserklärung ein wichtiges Instrument dafür, welche Rechte und Pflichten für die einzelnen Eigentümer jeweils bestehen, und ist für die Geldanlage in eine Immobilie ein relevantes Entscheidungskriterium. Die Teilungserklärung ist dabei jeweils im Grundbuch festgeschrieben.

Tilgung

Mit der Tilgung wird die Rückzahlung eines Darlehens umschrieben, das für eine Immobilienfinanzierung aufgenommen wurde. In welcher Höhe das Darlehen zurückgezahlt wird und zu welchem Zeitpunkt die einzelnen Tilgungsraten fällig werden, wird im Tilgungsplan zwischen Darlehensgeber und -nehmer vereinbart. In der meist monatlich zu zahlenden Rate kommt neben der eigentlichen Tilgung noch der Zins hinzu, den der Kreditgeber für das Darlehen erhält. Generell zeigt sich dabei: Je niedriger der Tilgungsanteil daran ist, desto höher fällt der Zinsanteil aus und desto länger dauert auch die Rückzahlung des Kredits.

U
Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung gibt darüber Auskunft, dass der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbssteuer geleistet hat. Ausgestellt wird sie von dem Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Erst wenn die Bescheinigung vorliegt, wird der Käufer als rechtsverbindlicher Eigentümer der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Der Käufer kann die Unbedenklichkeitsbescheinigung selbst beim Finanzamt abholen oder diese direkt dem zuständigen Notar zukommen lassen.

V
Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Zur Bestimmung des Verkehrswert werden dabei vergleichbare Objekte und der Preis herangezogen, der für diese beim Verkauf erzielt wurde. Genutzt wird das Verfahren insbesondere für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser, für die es ausreichend vergleichbare Objekte gibt.

Verkehrswert

Der Verkehrswert beschreibt den Marktwert einer Immobilie, also den Preis, den das Objekt aktuell am freien Markt erzielen kann. Damit gibt er an, wie viel eine Immobilie aktuell wert ist und ist so für den Immobilienkauf bzw. -verkauf von Relevanz. Der Verkehrswert wird dabei durch eines der drei Verfahren ermittelt: Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht hat den Status einer Vormerkung inne. Wird es nicht wahrgenommen, erlischt es mit dem Immobilienverkauf. Vor dem Verkauf einer Immobilie muss der Eigentümer diese demjenigen anbieten, der ein Vorkaufsrecht besitzt. Dabei kommen der gleiche Verkaufspreis sowie die gleichen Rechte und Pflichten zur Anwendung, die mit einem Dritten, an den der Verkäufer die Immobilie verkaufen wollte, im aufgesetzten Kaufvertrag vereinbart wurden.

Besteht auf eine Immobilie ein vertragliches Vorkaufsrecht, ist dieses im Grundbuch festgehalten. Gesetzliche Vorkaufsrechte, wie sie zum Beispiel im Fall einer Erbengemeinschaft bestehen, sind darin nicht festgeschrieben.

W
Wohnflächenberechnung

Durch die Wohnflächenberechnung wird die Wohnfläche einer Wohnung bestimmt. Er stellt damit die Summe aller Grundflächen dar, die von dem Objekt auf die Wohnfläche angerechnet werden. Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, sowie Keller und Dachboden sind von der Wohnflächenberechnung ausgeschlossen. Balkon und Terrasse fließen nur zur Hälfte in die Berechnung ein. Sonderfälle stellen ebenso Dachgeschosswohnungen dar, bei denen die Dachschrägen nicht vollständig als Wohnfläche veranschlagt werden.

Die Wohnflächenberechnung bildet die Grundlage für den Mietpreis sowie eine Immobilienfinanzierung. Ebenso ist die Verteilung des Miteigentums in der Wohnungseigentümergemeinschaft relevant.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum bezeichnet nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Eigentum, das an einer einzelnen Eigentumswohnung begründet wird. Es handelt sich dabei um Sondereigentum, sodass der Eigentümer damit nach seinem Belieben verfahren kann. Das Wohnungseigentum an einer Wohnung ist jeweils im Grundbuch aufgeführt. Mit dem Eintrag in das Grundbuch wird das Eigentum wirksam und der Eigentümer automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentum ist damit die Voraussetzung dafür, dass Eigentumswohnungen zum Verkauf angeboten werden können.

Z
Zimmer

Als Zimmer gelten im Grundriss von Immobilien erst Räume, die mindestens zehn Quadratmeter Grundfläche aufweisen. Bäder, Flure, Küchen und Wirtschaftsräume werden nicht als Zimmer gezählt. Um dem jeweiligen Objekt zugerechnet zu werden, müssen sich die Räume außerdem innerhalb der Wohnung befinden. Die Raumhöhe stellt ein weiteres Kriterium für Zimmer dar. Sie muss mindestens zwei Meter Höhe betragen.

Zinshäuser

Bei einem Zinshaus handelt es sich um ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das für regelmäßige Mieteinnahmen sorgt und sich in Privatbesitz befindet. Dadurch sichert das Haus dem Eigentümer eine verlässliche und stabile Rendite. Solche Zinshäuser werden nicht selbst genutzt, sondern dienen der Altersvorsorge oder als Kapitalanlage.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung stellt ein Vollstreckungsverfahren dar, bei dem ein Gläubiger mit den Immobilien des Schuldners offene Rechnungen begleichen kann. Der Gläubiger kann auf diese Weise an sein Geld kommen, wenn der Schuldner das zur Immobilienfinanzierung aufgenommene Darlehen nicht zurückzahlen kann. Kaufinteressenten können durch eine veranlasste Zwangsvollstreckung Immobilien deutlich unter ihrem Verkehrswert zu erwerben. Als Vollstreckungsverfahren handelt es sich um einen staatlichen Hoheitsakt. Zu den Immobilien, die auf diesem Weg versteigert werden können, zählen Grundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum sowie das Erbbaurecht. Geregelt wird das Verfahren mit allen Rechten, Pflichten und Fristen im „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“ (ZVG). Die Verantwortung für die Zwangsvollstreckungen bei Immobilien obliegt dem zuständigen Vollstreckungsgericht, das ist in den meisten Fällen das Amtsgericht.

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