Grundsteuer berechnen: Das ändert sich jetzt für Immobilienbesitzer
Auf Immobilienbesitzer kommen große Änderungen zu: Ab 2025 werden im Rahmen der Grundsteuer neue Werte fällig. Damit werden die Steuereinnahmen der Kommunen gerechter verteilt und die veralteten Werte, auf denen sie basieren, reformiert. Doch was ändert sich genau? Wie lässt sich die Grundsteuer künftig berechnen? Die Amadeus Group klärt auf, erläutert alles Wissenswertes zur Berechnung und zeigt auf, welche Schritte Eigentümer in diesem Zusammenhang bereits 2022 einleiten müssen!
Die Basics zur Grundsteuer
Die Grundsteuer ist für Mieter nur indirekt relevant – sie stellt einen wiederkehrenden Wert dar, den Immobilien- und Grundstücksbesitzer zu zahlen haben. Sie ist für die Grundstücke an die Gemeinde zu entrichten. Deshalb sollten sich Immobilieninteressenten bereits vor dem Kauf über ihre Höhe informieren.
Was ist die Grundsteuer?
Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine Steuer für Grundbesitz und Erbbaurechte. Als Substanzsteuer wird sie auf bebaute und unbebaute Grundstücke erhoben und ist an die Gemeinde zu zahlen. Bei vermieteten Immobilien kann der Besitzer die Grundsteuer dem Mieter in Rechnung stellen.
Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grunderwerbssteuer, die beim Kaufen von Immobilien entrichtet werden muss. Dementsprechend fällt sie nur einmalig beim Immobilienkauf an.
Worauf wird die Grundsteuer genau erhoben?
Unterschiede ergeben sich bei der Objektsteuer durch die Art der Grundstücke, auf die sie erhoben wird. Dementsprechend werden verschiedene Arten der Grundsteuer unterschieden, eine davon wird erst 2025 eingeführt:
| Grundsteuerart | Grundstücksart | Besonderheit |
|---|---|---|
| Grundsteuer A | -land- und forstwirtschaftliche Betriebe | |
| Grundsteuer B | alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke | |
| Grundsteuer C | unbebaute baureife Grundstücke | ab 2025 |
Wichtig für Eigentümer von Immobilien: Die Grundsteuer bezieht sich auf alle Arten von Häusern, sowohl auf Geschäfts- als auch auf Wohnhäuser. Auf Teileigentum wird sie ebenfalls angesetzt.
Auf welcher Grundlage wird die Grundsteuer berechnet?
Für die Berechnung sind 3 Werte von Relevanz:
- Einheitswert: Hiermit wird der Wert des Grundstücks bemessen. Der Einheitswert wird vom jeweils zuständigen Finanzamt festlegt und bezieht Grundstücksart sowie Alter der Immobilie mit ein.
- Steuermesszahl: Ihre Höhe hängt von der Art der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks ab. Dabei unterscheidet sich die Steuermesszahl zwischen alten und neuen Bundesländern. Für Westdeutschland beträgt sie zwischen 0,26 und 0,6 % vom Einheitswert, für Ostdeutschland zwischen 0,5 und 1 %.
- Kommunaler Hebesatz: Er wird für die gesamte Gemeinde festgelegt und variiert in seiner Höhe deutschlandweit deutlich.
Wie wird die Grundsteuer aktuell berechnet?
Um die Grundsteuer zu berechnen, wird zunächst der individuelle Einheitswert für das Grundstück mit der Steuermesszahl multipliziert. Heraus kommt der Steuermessbetrag: Seine Multiplikation mit dem Hebesatz ergibt die Grundsteuerhöhe.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Zu entrichten haben die Grundsteuer grundsätzlich die Eigentümer, jeweils für die Grundstücke, die sie besitzen. Bei vermieteten Immobilien kann der Besitzer die Grundsteuer dem Mieter in Rechnung stellen.
Wie lässt sich die Grundsteuer auf die Mieter umlegen?
Die Grundsteuer gehört zu jenen Nebenkosten, die der Vermieter an den Mieter weiterreichen kann. Das hat der Gesetzgeber im BGB festgeschrieben. Allerdings ist die Grundsteuer nur umlagefähig, wenn sich eine entsprechende Regelung im Mietvertrag findet. Ohne diese dürfen Vermieter die Grundsteuer nicht auf den Mieter umlegen.
Wer berechnet die Grundsteuer?
Die Höhe der Grundsteuer, die Eigentümer alle drei Monate zu zahlen haben, setzt das zuständige Finanzamt fest. Allerdings kommen hier gehörige Veränderungen auf Grundstücks- und Immobilienbesitzer zu, sodass die Grundsteuer neu berechnet werden muss und die Eigentümer in diesem Jahr noch die dafür wichtigen Grundlagen liefern müssen.
Warum Grundsteuer neu berechnen? Die Grundsteuerreform
Alles neu – 2022 muss die Grundsteuer überall in Deutschland neu berechnet werden: Das legt die Grundsteuerreform fest.
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Grundsteuer für verfassungswidrig, sodass die Bundesregierung handeln musste: 2019 verabschiedete sie die Grundrechtsreform, die 2025 in Kraft treten und die Berechnung neu regeln soll. Dadurch sollen die Grundsteuereinnahmen, eine wichtige Einnahmequelle für die Gemeinden, gerechter verteilt werden.
Hintergrund: Die Daten, die zu ihrer Berechnung herangezogen werden, sind vollkommen veraltet.
Der Einheitswert stammt im Westen aus dem Jahr 1964, im Osten reicht er sogar bis ins Jahr 1935 zurück. Damit entsprechen die Grundstückswerte, mit denen die Grundsteuer berechnet wird, nicht annähernd dem aktuellen Stand. Auch die Wertentwicklung der Grundstücke fließt damit nicht in die aktuelle Berechnung ein. Dabei sollten diese Werte, so heißt es im Bewertungsgesetz, alle 6 Jahre angepasst werden.
Durch die veralteten Berechnungsgrundlagen werden einige Immobilienbesitzer derzeit stark belastet, während andere nur eine geringe Steuer zu zahlen haben, diese aber den Grundstückswert nicht widerspiegelt.
Was beinhaltet die Grundsteuerreform?
Mit der Grundsteuerreform kam die Bundesregierung der Forderung des Bundesverfassungsgerichtes nach: Sie legt nicht nur eine neue Berechnung der Grundsteuerhöhe fest, sondern auch eine regelmäßige Neuberechnung, um mit der Wertentwicklung Schritt zu halten. Eine wertabhängige Bemessungsgrundlage bildet den wichtigsten Eckpfeiler der Reform.
Neue Berechnungsgrundlage: Wie lässt sich die Grundsteuer künftig berechnen?
Grundsätzlich ist es das zuständige Finanzamt, das die Grundsteuer zu berechnen hat. Daran ändert sich auch durch die Reform nichts.
Die verschiedenen Berechnungsmodelle
Im Rahmen der Grundsteuerreform hat die Bundesregierung ein Berechnungsmodell entwickelt, das ab dem 1. Januar 2025 angewendet werden soll. In diesem sogenannten Bundesmodell ist genau festgelegt, wie die Grundsteuer zu berechnen ist.
Neben diesem Modell hat der Gesetzgeber den Bundesländern mit der Öffnungsklausel aber auch die Möglichkeit eingeräumt, eigene Verfahren zu nutzen.
Vom bundeseinheitlichen Modell weichen Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen ab:
- Baden-Württemberg hat ein weniger aufwendiges Bodenrichtverfahren gewählt: Um die Grundsteuer zu berechnen, muss lediglich der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert werden.
- Die anderen vier Bundesländer – Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen – verwenden ein Flächenmodell, bei dem für die Berechnung insbesondere die Wohn-, Gebäude- und Grundstücksfläche sowie die Nutzungsart und Lage einfließt. Eine komplette Neubewertung wird hier nicht erforderlich sein. Allerdings gibt es im Detail Unterschiede.
Weitere Abweichungen gibt es im Saarland und in Sachsen. Die beiden Länder wollen für die Kalkulation der Grundsteuer B auf eine abweichende Steuermesszahl zurückgreifen.
So wird die Grundsteuer künftig berechnet
Um ab 2025 eine wertabhängige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer heranzuziehen, werden die Daten aktualisiert, auf denen die Finanzämter die Grundsteuer derzeit berechnen: Nicht die Berechnung selbst wird verändert, sondern die Berechnungsgrundlage.
Die Formel lautet damit: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = jährliche Grundsteuer
Grundsteuerwert
Damit wird der Grundstückswert neu bemessen: Statt dem bisherigen Einheitswert wird hier mit dem Grundsteuerwert gearbeitet, der künftig die Grundlage der Berechnung bildet.
Um die veraltete Beurteilung abzulösen, muss das Finanzamt den Wert der Grundstücke neu ermitteln. Als wesentliche Faktoren hierfür werden der Bodenrichtwert und die Höhe der statistisch ermittelten Kaltmiete herangezogen. Der Grundstückswert hängt daneben noch von der Grundstücksgröße und -lage sowie dem Alter und der Nutzungsart der Immobilie ab.
Dafür müssen Eigentümer dem Finanzamt 2022 eine Feststellungserklärung abgeben, auch als Grundsteuererklärung bekannt. Aus den dort angegebenen Daten legt es dann den neuen Grundsteuerwert fest. Dafür geht es bei bebauten und unbebauten Grundstücken unterschiedlich vor.
Den Wert bebauter Grundstücke ermittelt das Finanzamt aktuell mittels des Sachwert- oder des Ertragswertverfahrens: Ab 2025 soll nur noch das Ertragswertverfahren herangezogen werden. Die neue statistische Nettokaltmiete wird dafür mit dem Immobilienwert multipliziert, der sich wiederum aus folgenden Daten zusammensetzt:
- Lage des Grundstücks
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Immobilienart
- Wohnfläche
- Baujahr der Immobilie
Bei unbebauten Grundstücken, die ab 2025 unter die Grundsteuer C fallen, spielen die Kriterien zur Immobilie natürlich keine Rolle.
Das Sachwertverfahren wird zur Berechnung in Zukunft ausschließlich für Nichtwohngrundstücke eingesetzt.
Steuermesszahl
Für die künftige Berechnung der Grundsteuer wird die Steuermesszahl ebenfalls angepasst: Sie wird für Wohngrundstücke von 0,35 % auf 0,031 % abgesenkt. Das liegt daran, dass die Grundstücke durch die Neuberechnung eine deutliche Wertsteigerung erfahren werden, die dadurch ausgeglichen wird. Bliebe die Steuermesszahl auf dem bisherigen Niveau – also ohne Absenkung – würden die Grundstückspreise enorm ansteigen.
Hebesatz der Gemeinde
Den Hebesatz legen die Gemeinden auch künftig fest. Um Minder- beziehungsweise Mehreinnahmen durch die Neuberechnung der Steuer auszugleichen, können ihn die Gemeinden anpassen. Dadurch wird sichergestellt, dass das Grundsteueraufkommen trotz Reform im Wesentlichen gleichbleibt. Denn trotz Grundsteuerreform sollen sich die Steuereinnahmen nicht erhöhen.
Wie wirkt sich die Neuberechnung auf Eigentümer aus?
Wie sich die Neuberechnung der Grundsteuer genau auswirken wird, lässt sich noch nicht sagen. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass einzelne Eigentümer mehr zahlen werden und andere weniger als bisher.
| Voraussichtlich höhere Grundsteuer ab 2025 | Voraussichtlich niedrigere Grundsteuer ab 2025 |
|---|---|
| Eigentümer von Einfamilienhäusern, weil diese Grundstücke durch die Reform im Wert steigen | Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen, weil sich die Besteuerung nur auf das Grundstück bezieht und die Summe auf die verschiedenen Eigentümer verteilt wird |
| Eigentümer in beliebten Großstädten, weil hier durch die Immobilienpreise besonders deutlich wurde, wie sehr die Preise vom Einheitswert abwichen | Eigentümer in strukturschwachen Regionen, weil der tatsächliche Immobilienwert als Berechnungsgrundlage genommen wird. Jedoch könnten hier zum Ausgleich die Kommunen den Hebesatz höher ansetzen. |
| Eigentümer unbebauter, baureifer Grundstücke, weil bei der neu eingeführten Grundsteuer C ein höherer Hebesatz greifen kann |
Lässt sich die Grundsteuer weiterhin auf die Mieter umlegen?
Daran ändert auch die Neuberechnung nichts: Solange eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorhanden ist, ist die Grundsteuer weiterhin umlagefähig und Eigentümer können sie im Rahmen der Nebenkosten den Mietern auferlegen.
Fazit: Was Eigentümer nun tun müssen
Die neu berechnete Grundsteuer ist erst ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Bis dahin müssen Bundesländer und Kommunen die Neubewertung vornehmen. Um die Grundsteuer neu zu berechnen, sind die Eigentümer nun zur Abgabe der Feststellungserklärung an die Finanzämter aufgefordert. In vielen Bundesländern haben die Finanzämter bereits entsprechende Informationsschreiben verschickt.
In der „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ müssen Eigentümer Angaben zu folgenden Punkten machen:
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Immobilienart
- Alter des Gebäudes
- Wohn-/Nutzfläche
Je nach Bundesland kann es hier im Einzelnen aber zu Abweichungen kommen. Zusätzlich ist noch das Aktenzeichen des Einheitswertes erforderlich, das sich beispielsweise auf dem letzten Grundsteuerbescheid befindet, sowie verschiedene Daten aus dem Grundbuchauszug.
Einzureichen haben Eigentümer die Erklärung zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 elektronisch über das Elster-System bei dem zuständigen Finanzamt.
Aus den eingereichten Daten kann das Finanzamt dann den neuen Grundsteuerwert berechnen und die Kommune den Hebesatz festlegen.