Immobiliengutachten: Welches für welchen Zweck?

Wie viel ist eine Immobilie tatsächlich wert?Eine entscheidende Frage – nicht nur beim Kauf oder Verkauf von Wohnungen und Häusern. Doch endgültig kann sie oftmals nur ein Gutachter präzisieren. Allerdings gibt es unterschiedliche Arten von Immobiliengutachten, die sich nicht nur in den Details voneinander unterscheiden. Besonders kompliziert wird es in den Fällen, in denen ein solches Wertgutachten verpflichtend eingefordert wird. Viele Laien stehen deshalb häufig vor dem gleichen Problem: Welches Gutachten ist für welchen Zweck erforderlich? Jahrzehntelange Erfahrung in der Immobilienbranche macht die AMADEUS Group zu einem Experten auf diesem Gebiet. Hier erläutern wir Ihnen die wichtigsten Aspekte zum Immobiliengutachten, die Detailfragen klären wir in einem persönlichen Gespräch.

Bei einem Immobiliengutachten handelt es sich um ein spezielles Gutachten, das den Wert des Hauses oder der Wohnung bestimmt. Relevant ist das beispielsweise für den Immobilienkauf. In manchen Fällen wird es aber auch von behördlicher Seite gefordert. Das Gutachten bewertet den Zustand der Immobilie und darauf aufbauend ihren Wert. Deshalb ist es mitunter auch als Wertgutachten geläufig.

Mit seinem geschulten Blick ermittelt der Gutachter den Verkehrswert der Immobilie, der mit dem Marktwert gleichzusetzen ist. Dieser Wert gibt den Preis an, den das Objekt auf dem freien Markt erzielen würde. Das Gutachten geht auf verschiedene Aspekte ein, von denen der Wert der Immobilien abhängt. Dazu gehören

• der bauliche und technische Zustand der Immobilie,
• die Lage,
• der Bodenrichtwert,
• Grundstücklasten,
• der Energiezustand,
• Erschließungsgrad der Immobilie
• und die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt.

Für die Wertermittlung der Eigentumswohnung oder des Hauses kommen in einem Immobiliengutachten verschiedene Verfahren zur Anwendung, deren Ablauf gesetzlich vorgeschrieben ist:

• Sachwertverfahren:Dieses Verfahren bewertet Wohnungen und Häuser auf der Basis von Abnutzung, Baujahr und Modernisierungsgrad. Es eignet sich insbesondere für selbstgenutzte Immobilien.
• Ertragswertverfahren:Der Verkehrswert der Immobilien wird bei dieser Methode mittels einer fest definierten Formel bestimmt.
• Vergleichswertverfahren:Der Immobilienwert wird bei diesem Verfahren auf der Basis vergleichbarer Objekte berechnet.

Bei einem Immobilienkauf ist der Wert des Objektes von zentraler Relevanz. Mit einem Wertgutachten können sowohl Käufer als auch Verkäufer den Verkaufswert der Immobilien realistisch einschätzen. Doch ein Immobiliengutachten ist auch für andere Fälle wichtig.

Gerichte, Versicherungen und Behördenfordern in manchen Fällen ein solches Gutachten an. So kommt der Wertermittlung bei einer Scheidung oder im Erbfall eine wichtige Rolle zu. Dann bildet die Wertermittlung die Grundlage für die richterliche Entscheidung.

Ein professionell erstelltes Verkehrswertgutachten brauchen Sie allerdings auch, wenn Sie mit der Steuerfestsetzung durch das Finanzamt nicht einverstanden sind. Das Finanzamt berechnet den Wert der Immobilien meist mit einem standardisierten Verfahren, das auf Lage und Größe basiert.

Ein Überblick, für welche Zwecke ein Gutachten erforderlich ist:

• wenn ein Vermögensausgleich bei einer Scheidung ansteht,
• das Finanzamt die Steuer für das Haus oder die Wohnung festsetzt, z. B. die Erbschaftssteuer,
• die Versicherung eine Unterversicherung im Schadensfall verhindern will
• sowie bei Streitigkeiten im Erbfall,
• bei einer Zwangsversteigerung
• oder Beleihung des Objekts.

Ein Immobiliengutachten für ein Haus oder ein anderes Objekt darf ausschließlich ein dazu befähigterGutachter erstellen. Doch hier gibt es erhebliche Unterschiede in Bezug auf Qualifikation und Zuständigkeit.

Eine Immobilienbewertung kann in Form von zwei verschiedenen Gutachten erfolgen – einmal als Kurzgutachten und einmal als Vollgutachten.

Kurzgutachten

Bei einem Kurzgutachten handelt es sich um die verkürzte Form der Immobilienbewertung. Der Immobiliengutachter holt für die Erstellung nicht alle Unterlagen ein. So verzichtet er beispielsweise auf das Einsehen des Grundbucheintrags, aus dem potenzielle Altlasten des Grundstücks hervorgehen. Auch rechnet er weder die Grundfläche nach noch bewertet er den Lageplan. Aus den ihm vorliegenden Informationen überschlägt er den Wert der Immobilie und erstellt das Gutachten.

Erläuterungen oder Anhänge, die bestimmte Sachverhalte näher verdeutlichen, enthält das Kurzgutachten meist nicht. Das schlägt sich allerdings auch auf die Kosten des Immobiliengutachtens nieder. Diese liegen deutlich unter denen eines Vollgutachtens, weshalb es sich als preisgünstige Alternative zu diesem erweist – sofern die enthaltenen Angaben für den jeweiligen Zweck ausreichen.

Ein Kurzgutachten gibt daher nur den ungefähren Marktwert des Objekts an. Wenn Sie ein Haus beziehungsweise eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen wollen, reicht ein solches Immobiliengutachten allerdings vollkommen aus. Das Gleiche trifft auf eine einvernehmliche Scheidung oder eine Erbengemeinschaft zu, bei der keine Unklarheiten herrschen.

Vollgutachten

Deutlich umfangreicher fällt das Vollgutachten aus. Für die Immobilienbewertung zieht der Gutachter hier alle Kriterien heran, an denen sich der aktuelle Wert des Hauses oder der Wohnung bemisst. Das beginnt bei der Lage der Immobilie und reicht bis zu ihrem energetischen Zustand. Weil der Immobilienwert wesentlich von derzeitigen Marktlage abhängt, fließt auch sie in die Berechnung ein. Ähnliche Objekte dienen im Gutachten als Vergleichsgrundlage zur Wertermittlung.

Ein solches Gutachten ist mit einem großen Aufwand verbunden, weil es die einzelnen Aspekte ausführlich darlegt und alle Berechnungen nachvollziehbar darstellt. Um ein Vollgutachten anzufertigen, begutachten die Sachverständigen den Zustand der Immobilie vor Ort. Die Ortsbegehung dokumentieren sie mit Fotos vom Innen- und Außenbereich. Zusätzlich greifen sie auf die Informationen aus verschiedenen Unterlagen zu. Dazu zählen:

• aktuelle Flurkarte,
• aktueller Grundbuchauszug,
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis,
• Bauvorlage/Genehmigungspläne wie Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Berechnung des Rauminhaltes,
• Auskunft zum Flächennutzungsplan (FNP),
• Auskunft zum Bebauungsplan (B-Plan),
• bei Vermietung aktuelle Mietverträge und Mietzusammensetzung,
• bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung
• und bei Erbbaurechten der Erbbaurechtsvertrag.

Die verwendeten Unterlagen sind dem Immobiliengutachten beigefügt.

Weil sich die Wertermittlung der Immobilien in einem Vollgutachten auf verschiedene Daten stützt, fallen die Kosten für diese Art Immobiliengutachten höher aus als für ein Kurzgutachten. Dafür entspricht es allen geforderten gesetzlichen Kriterien und hat auch vor Gericht bei Rechtsstreitigkeiten Bestand. Es handelt sich um ein gerichtsfestes Verkehrsgutachten, das für viele offizielle Anlässe benötigt wird. So wird es vom Gericht und auch von den Behörden wie dem Finanzamt akzeptiert. Dafür haftet der Gutachter vor Gericht aber auch für seine gemachten Aussagen.

Erforderlich ist ein Vollgutachten beispielsweise bei

• einer Scheidung oder Erbschaft mit Rechtsstreit,
• einer Zwangsversteigerung,
• der Ermittlung des Betriebsvermögens,
• der Aufdeckung von Reserven bei einer Betriebsauflösung
• und für die Prüfung der festgesetzten Schenkungs- oder Erbschaftssteuer.

Selbstverständlich können Sie bei Interesse auch bei einem Immobilienverkauf oder -kauf vorab ein solches Verkehrswertgutachten anfertigen lassen, um den Kaufpreis besser beurteilen zu können. Verlangt die Bank eine detaillierte Wertermittlung der Immobilien, um über die Bewilligung der Baufinanzierung zu entscheiden, gibt sie das entsprechende Gutachten meist selbst in Auftrag und trägt dann auch die Kosten dafür.

Kurz- oder Vollgutachten? Damit Sie sich einen besseren Überblick darüber verschaffen können, für welchen Anlass Sie welches Immobiliengutachten brauchen, haben wir Ihnen im Folgenden eine Übersicht darüber erstellt.

Für den jeweiligen Gutachter führen wir nur das Mindestmaß an Qualifikationen auf, das er für die Bewertung der Immobilien besitzen muss.

Die Kosten von Immobiliengutachten hängen von ihrer Art ab. Weil sich Kurz- und Vollgutachten anhand ihres Aufwandes und Umfanges deutlich unterscheiden, zeigt sich diese Differenz auch im Preis.

Wird der Wert der Immobilien mit einem Kurzgutachten ermittelt, das sich lediglich auf die relevantesten Fakten stützt, beschränken sich die Kosten auf 100 bis 500 Euro. Der Gutachter stellt es meist wenige Tage nach der Beauftragung aus.

Anders verhält es sich mit der Erstellung eines deutlich umfangreicheren Vollgutachtens, das bis zu 30 Seiten umfasst und mit zahlreichen Anmerkungen versehen ist. Die Bewertung nimmt oft mehrere Wochen in Anspruch. Bis 2009 waren die Kosten für solche Immobiliengutachten an die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gebunden. Seitdem sind sie jedoch frei verhandelbar.

Grundsätzlich orientiert sich der Preis für ein vollständiges Wertgutachten am Wert der Immobilien. Die Kosten für das Immobiliengutachten belaufen sich auf circa 0,5 bis 1 Prozent des Verkehrswertes. Bei aufwändigeren Sachverhalten können sie allerdings noch höher liegen. Dafür sind die Gebühren, die bei der Beschaffung der erforderlichen Unterlagen anfallen, im Honorar des Gutachters bereits inbegriffen.

Fordert die Bank für eine Baufinanzierung eine Immobilienbewertung, trägt sie in den meisten Fällen auch die Kosten für den Sachverständigen.

Als Experte für Immobilien hilft Ihnen die AMADEUS Group auch bei Fragen um das Immobiliengutachten weiter und erläutert Kaufinteressenten, auf welche Details es in ihrem individuellen Fall zu achten gilt

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