Immobilien und der Kaufvertrag: Was Sie dazu wissen sollten

Die Wunschimmobilie ist gefunden und es geht an den Vertragsabschluss? Dann wird es jetzt ernst und Sie stehen kurz davor, der Eigentümer der Immobilie zu werden, wenn Sie den Kaufvertrag unterzeichnen. Doch überstürzen sollten Sie den Schritt nicht. Was Sie über den Immobilienkaufvertrag sowie den Ablauf des Kaufprozesses wissen sollten, erläutern Ihnen die Experten der Amadeus Group in diesem Ratgeber.

Ob Haus oder Eigentumswohnung: Weder ein Handschlag noch eine mündliche Vereinbarung reichen beim Kauf von Immobilien aus, damit das Geschäft rechtskräftig wird. Erst mit dem Kaufvertrag geht das Objekt in Ihren Besitz über. Doch damit der Vertrag Rechtsgültigkeit erlangt, gilt es einige Aspekte beim Vertrag, seiner Aufsetzung und Abwicklung zu beachten.

Sicherheit beim Immobilienverkauf durch den Vertrag

Der Immobilienkaufvertrag bildet beim Kauf von Immobilien die rechtliche Grundlage und sorgt dafür, dass der Eigentümerwechsel juristisch Bestand hat. Erst mit seiner Unterzeichnung, Beurkundung und der sich anschließenden Eigentumsübertragung der Immobilie erhalten sowohl Käufer als auch Verkäufer die notwendige Rechtssicherheit für das Geschäft.

Als Käufer der Immobilie gewährt Ihnen der Kaufvertrag die Sicherheit, dass alle getroffenen Vereinbarungen eingehalten werden. Nachdem Sie Ihre Unterschrift auf den Vertrag gesetzt haben, kann der Verkäufer das Haus oder die Wohnung nicht mehr anderweitig veräußern oder den Kaufpreis erhöhen. Der Verkäufer erhält durch den Vertrag die Absicherung, dass Sie als Käufer den abgemachten Preis zahlen und ihm die Immobilie abnehmen.

Auf diese Weise schützt der Immobilienkaufvertrag beide Parteien vor Risiken. Deshalb führt der Vertrag alle wichtigen Regelungen und Vereinbarungen zum Kauf und dessen Abwicklung auf. Mit der Unterzeichnung aller Beteiligter und der anschließenden notariellen Beurkundung wird er rechtskräftig.

Was muss im Immobilienkaufvertrag stehen?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, handelt es sich um eine Transaktion von hohem finanziellem Ausmaß. Deshalb legt der Gesetzgeber strenge Richtlinien an den Kaufvertrag für das Haus oder die Wohnung an.

Damit der Immobilienkaufvertrag Rechtsgültigkeit erlangt, muss er einige bestimmte Punkte enthalten:

• Name und Anschrift des Verkäufers und Käufers
• Beschreibung der Immobilie: Haus, Wohnung oder Grundstück, Anschrift, Lage
• Grundbuchauszug mit potenziellen Hypotheken oder Nutzungsrechten
• Objektzustand mit vorhandenen Mängeln
• Gewährleistungsregelung (hier gilt meist: gekauft wie gesehen)
• Ausstattung und eventuell mitverkaufte bewegliche Sachen
• Kaufpreis, Zahlungstermin und -modalitäten mit Kontodaten des Verkäufers
• Aufteilung der Nebenkosten und Regelung zur Jahresendabrechnung
• Verzugsregelung mit der Höhe der Verzugszinsen
• Angaben zum Übergabetermin

Besonderheiten beim Kaufvertrag für die Eigentumswohnung

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, gelten bei der Vertragsgestaltung noch einige Besonderheiten. So muss der Kaufvertrag für eine Wohnung über die allgemeinen Angaben hinaus noch einige zusätzliche Informationen und Unterlagen enthalten:

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und erhalten Anteile am Gemeinschaftseigentum. Deshalb muss der Kaufvertrag für die Eigentumswohnung auch diese Punkte regeln.

Aus dem Vertrag sollte beispielsweise die Aufteilung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum hervorgehen. Außerdem sollten Sie als Käufer über die Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft informiert werden, die in der Teilungserklärung zu finden sind.

Der Kaufvertrag für die Wohnung sollte dementsprechend zusätzlich folgende Punkte aufführen:

• Wohnungsnummer
• Lage und Größe der Wohnung
• Sondereigentum
• Sondernutzungsrechte wie ein Parkplatz, der Garten etc.
• Gemeinschaftseigentum
• Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum
• Gemeinschaftsordnung
• Miteigentumsanteil
• aktuelle Höhe des Hausgelds

Ist der Immobilienkaufvertrag nur mit einem Notar rechtsgültig?

Der Notar stellt eine Amtsperson dar, die beim Kauf die Eigentumsübertragung der Immobilie regelt. Er agiert dabei als unparteiischer Mittler zwischen beiden Parteien. Als unabhängige Instanz setzt der Notar den Vertrag auf und bezeugt dessen Rechtsgültigkeit bei der Unterzeichnung. Auf diese Weise stellt er sicher, dass das Schriftstück juristisch frei von Fehlern ist.

Auch die Beratung von Käufer und Verkäufer fällt in seinen Aufgabenbereich – dabei spielt es keine Rolle, wer den Notar beauftragt und bezahlt. In seiner neutralen Funktion erklärt er Ihnen beiden die Rechte, Pflichten und weiteren Vereinbarungen, die aus dem Kaufvertrag hervorgehen. Ohne rechtlichen Beistand sind die Vertragsbestandteile für einen Laien nur schwer erfassbar.

Im Rahmen des Immobilienverkaufs übertragen Verkäufer und Käufer dem Notar die Vollmacht dazu, in ihrem Namen das Grundbuchverfahren abzuwickeln. So prüft der Notar vor der Vertragsunterzeichnung im Grundbuch, ob die Immobilie mit einer Grundschuld belastet ist, die es bei der Vertragsabwicklung zu berücksichtigen gilt.

Im Gegensatz zu einem Makler kennt er die Immobilie aber nur auf dem Papier und kann das Vorliegen potenzieller Mängel nicht beurteilen. Auch die Überprüfung, ob der Käufer zahlungsfähig oder ob der Kaufpreis angemessen ist, fällt nicht in seinen Aufgabenbereich.

Die Kosten des Notars hat meist der Käufer zu tragen. Sie sind Teil der Kaufnebenkosten und hängen vom Preis der Immobilie ab. Zusammen mit den Kosten für den Grundbucheintrag, den der Notar ebenfalls veranlasst, machen sie circa zwei Prozent des Kaufpreises aus. Ist der Termin beim Notar vereinbart, haben Sie die Notarkosten in jedem Fall zu zahlen – auch wenn der Notartermin am Ende nicht stattfindet.

Die Unterzeichnung des Kaufvertrages bettet sich beim Immobilienkauf in einen komplexen Ablauf ein. Unser Ratgeber erläutert Ihnen, wie dieser von der Entscheidung für bestimmte Immobilien über den Kaufvertrag bis hin zur Schlüsselübergabe abläuft.

1.Optional: Reservierungsvereinbarung für die Immobilie

Sie wollen eine Immobilie kaufen und haben ein Haus oder eine Wohnung gefunden, die Ihnen zusagt? Wenn Sie sich mit dem Verkäufer beziehungsweise dem Immobilienmakler einig sind, haben Sie nun die Möglichkeit, eine Reservierungsvereinbarung vorzunehmen. Mit dieser verpflichtet sich der Verkäufer beziehungsweise Makler, dass er die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum keinem anderen Interessenten anbietet.

Ein bindender Anspruch auf die entsprechende Wohnung beziehungsweise das Haus geht damit zwar nicht einher, aber die Gegenseite schließt damit Verkaufsaktivitäten für den reservierten Zeitraum aus. Sinn ergibt eine solche Vereinbarung beispielsweise, wenn Sie bis zur Vertragsunterzeichnung noch die Immobilienfinanzierung zu klären haben.

2. Optional: Vorvertrag

Eine andere Möglichkeit stellt ein Vorvertrag dar, mit dem Sie Ihre Kaufabsicht beziehungsweise der Verkäufer seine Absicht, das Haus oder die Wohnung zu verkaufen, festhalten. Ein Vorvertrag ist also nur sinnvoll, wenn Sie sich sehr sicher sind, dass Sie die Immobilie kaufen wollen. Denn mit dem Vorvertrag verpflichten Sie sich zum Kauf. Kommt es nicht zum Vertragsabschluss, steht der anderen Partei deshalb eine Entschädigung zu.

Um rechtlich tatsächlich bindend zu sein, sollte der Vorvertrag wie der spätere Immobilienkaufvertrag deshalb ebenfalls notariell beurkundet werden.

Der Vorvertrag enthält den Großteil der wesentlichen Eckpunkte, die später auch im eigentlichen Immobilienkaufvertrag aufgeführt sind. Hinzu kommt noch eine Frist, bis wann der rechtswirksame Kaufvertrag aufgesetzt sein soll, sowie eine Schadenersatzklausel. Diese wird wirksam, wenn eine Partei vom Vertrag zurücktritt. Auch ein Rücktrittsrecht für bestimmte Situationen lässt sich in den Vertrag mitaufnehmen.

3. Immobilienkaufvertrag prüfen lassen

Nun stehen die eigentlichen Schritte auf dem Weg als neuer Eigentümer der Immobilie an. Den Immobilienkaufvertrag mit den notwendigen Daten setzt der Notar auf. Verkäufer und Käufer haben im Anschluss Zeit, den Vertrag prüfen zu lassen. Deshalb muss Ihnen der Vertragsentwurf spätestens zwei Wochen vor der Beurkundung zugestellt werden.

Zwar berät der Notar als unparteiische Instanz sowohl Käufer als auch Verkäufer. Für einen so komplexen Vorgang wie einen Immobilienkauf kann es jedoch sinnvoll sein, sich weiteren unabhängigen rechtlichen Beistand einzuholen und den Immobilienkaufvertrag von einem Fachanwalt durchsehen zu lassen.

Wenn Sie vor der Beurkundung weitere Fragen mit dem Notar klären wollen, lässt sich hierfür ein Termin vereinbaren.

4. Unterzeichnung und Beurkundung des Vertrages

Ist die zweiwöchige Frist, um den Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen, verstrichen, steht nun die Vertragsunterzeichnung beim Notar an.

Bei diesem Termin liest der Notar den Kaufvertrag zunächst noch einmal vor. Eigentümer und Käufer können an dieser Stelle gegebenenfalls Änderungswünsche einbringen, die direkt eingearbeitet werden. Auch letzte Fragen zu Details im Kaufvertrag sollten Sie zu diesem Zeitpunkt stellen.

Sind Sie alle Punkte durchgegangen, unterzeichnen Käufer und Verkäufer nun den Kaufvertrag. Rechtlich bindend wird er durch die anschließende notarielle Beurkundung.

5. Auflassungsvormerkung vornehmen

Nach der Vertragsunterzeichnung unternimmt der Notar die weiteren Schritte, die für die Eigentumsübertragung der Immobilie notwendig sind. So meldet er den Immobilienverkauf dem Finanzamt, stellt notwendige Bescheinigungen aus und beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Immobilienverkauf an einen Dritten verhindert. Zudem darf der bisherige Eigentümer ab diesem Zeitpunkt die Immobilie im Grundbuch nicht mit neuen Schulden belasten.

Vor der Durchführung der Auflassungsvormerkung sollten Sie den Kaufpreis der Immobilie auf keinen Fall schon zahlen. Der genaue Zeitpunkt für die Zahlung ist im Kaufvertrag vermerkt, in den meisten Fällen sendet Ihnen der Notar ohnehin noch einmal eine Zahlungsaufforderung zu. 

6. Kosten begleichen

Sie als Käufer bekommen nun vom Finanzamt einen Bescheid über die Grunderwerbssteuer, die Sie für den Kauf zu zahlen haben. Die Begleichung der Grunderwerbssteuer ist eine wichtige Voraussetzung für die Eigentumsübertragung der Immobilie. Denn erst danach können Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Auch die Notarrechnung und die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch sind jetzt zu leisten.

7. Eigentumsübertragung der Immobilie

Mit dem Bescheid über den Eintrag von Ihnen ins Grundbuch ist die Eigentumsübertragung der Immobilie endgültig abgeschlossen.

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