Mieterhöhung formulieren - so gehen Sie vor

Sie sind Vermieter und wollen die Miete anheben? Dann gilt es, die gesetzlichen Vorgaben zu beachten. Denn schon kleine inhaltliche oder formale Fehler können eine geplante Mieterhöhung unwirksam machen. Dabei kommt es auf die Zulässigkeit, die Fristen, die Form und insbesondere auch auf die Formulierung des Schreibens an. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie korrekt eine Mieterhöhung formulieren und dabei vorgehen. So vermeiden Sie Formfehler und bleiben rechtlich auf der sicheren Seite!

Als Vermieter können Sie die Miete in regelmäßigen Abständen erhöhen. Allerdings sind Sie dabei an Beschränkungen gebunden.

Wann ist eine Mieterhöhung möglich?

Wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen, legt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) fest, in dem allgemeine Regelungen zum deutschen Mietrecht aufgeführt sind. Grundsätzlich gibt es dafür nur zwei Szenarien: einmal aus einer Vereinbarung zwischen den beiden Mietparteien heraus und einmal nach Gesetz.

• Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter liegt bei einer Staffel- oder Indexmiete vor, bei der bereits im Mietvertrag eine Mieterhöhung festgelegt wurde. Aus anderen Gründen lässt sich die Miete nicht erhöhen. Bei einer Staffelmiete brauchen Vermieter keine Mieterhöhung zu formulieren – vielmehr findet diese automatisch wie vereinbart statt. Anders bei einem Indexmietvertrag, bei dem der Mietpreis an den Verbraucherindex gekoppelt ist: Hier müssen Sie die Erhöhung ankündigen und mit Verweis auf den Preisindex des Statistischen Bundesamtes begründen.
• Eine Mieterhöhung lässt sich aber auch als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete durchführen – also wenn sich vergleichbare Wohnungen in der Umgebung verteuert haben. Außerdem können Sie die Mietpreise im Anschluss an Modernisierungsmaßnahmen erhöhen.

Als Vermieter dürfen Sie lediglich die Kaltmiete erhöhen. Die Betriebskosten können Sie hingegen nur anheben, wenn tatsächlich ein Mehrverbrauch vorliegt.

Prinzipiell dürfen Sie eine Mieterhöhung nur aus zwei Gründen formulieren:

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Eine Mieterhöhung ist rechtlich zulässig, wenn sie der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dient – dementsprechend muss der aktuelle Mietpreis unter dem vergleichbarer Wohnungen und Häuser liegen.

Weichen die Mietpreise von denen vergleichbarer Wohnungen ab, dürfen Sie sie innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Wichtig ist dabei, dass die zum Vergleich herangezogenen Wohnungen in Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit ähnlich sind.

Als Richtwert für die ortsübliche Vergleichsmiete gilt der von der Stadt oder Gemeinde herausgegebene Mietspiegel. Existiert kein Mietspiegel, können Sie die Vergleichsmiete durch ein Sachverständigengutachten oder ähnliche Wohnungen berechnen. Im letzteren Fall müssen Sie diese allerdings genau benennen, wenn Sie auf ihrer Basis eine Mieterhöhung formulieren.

Erhöhung nach Modernisierung

Haben Sie an Ihrer Immobilie Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, ist eine außerordentliche Mieterhöhung möglich. Seit 2019 können Sie nur noch bis zu 8 Prozent der Kosten anteilig auf Ihre Mieter umlegen. Öffentliche Förderungen und Zuschüsse müssen allerdings von diesen Kosten abgezogen werden.

Wichtig: Nicht jede Maßnahme gilt als Modernisierung. Entscheidend ist, dass sie für den Mieter tatsächlich eine Verbesserung darstellen muss. Sanierungsarbeiten, die lediglich der Instandhaltung dienen, zählen nicht dazu.

Gerechtfertigt ist eine Mieterhöhung beispielsweise bei:

• Maßnahmen zum Energiesparen
• Maßnahmen zum Wassersparen
• Maßnahmen, zu denen Vermieter verpflichtet sind, wie der Einbau von Rauchmeldern
• Maßnahmen, die die Wohnqualität verbessern oder die den Gebrauchswert der Mietsache erhöhen

Mieterhöhungen sind nach oben hin beschränkt – es gilt eine Kappungsgrenze, wenn es sich um eine Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete handelt. Maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren sind zulässig. Ist die Grenze erreicht, können Sie die Miete erst nach drei weiteren Jahren wieder anheben. Den ortsüblichen Satz darf der Betrag dabei nicht übersteigen.

In den Regionen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, liegt die Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent.

Erfolgt die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen, darf sie maximal 8 Prozent der Investitionskosten betragen – aber innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Anfangsmiete von höchstens 7 Euro pro Quadratmeter darf sie nur um 2 Euro pro Quadratmeter in diesem Zeitraum angehoben werden.

Wenn Sie als Vermieter die Miete anheben wollen, müssen Sie bestimmte Fristen einhalten: So sind Sie verpflichtet, die Mietanhebung Ihren Mietern gegenüber rechtzeitig anzukündigen.

Bei einer Mietangleichung an ortsübliche Mieten müssen Sie eine Zustimmung der Mieter für diesen Schritt einholen, weil es sich um eine Vertragsanpassung handelt. Die Mieter haben nach dem Ende des Monats, in dem das Ankündigungsschreiben zugestellt wurde, zwei Monate Zeit, der Erhöhung zu widersprechen.

Bei einer zulässigen Erhöhung kann der Mieter seine Zustimmung nicht verwehren – allerdings steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu.

Eine solche Zustimmung benötigen Sie bei einer Modernisierungserhöhung nicht. Aus diesem Grund lassen sich solche Mieterhöhungen einfacher durchsetzen. Den Beginn sowie die Anhebung der Miete müssen Sie allerdings auch drei Monate vorher ankündigen.

Als Vermieter können Sie die Miete nicht beliebig oft erhöhen – hierfür erlegt Ihnen das BGB Grenzen auf: Eine erneute Mieterhöhung können Sie erst wieder formulieren, wenn die vorherige 12 Monate wirksam war. Hinzu kommt noch die Ankündigungsfrist, sodass der Mietpreis zwischen zwei Erhöhungen mindestens 15 Monate unverändert bleiben muss.

Eine weitere Beschränkung legt der Mietbeginn fest. Nach dem Einzug gilt die Jahressperrfrist. Eine Mieterhöhung ist frühstens 12 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses möglich, wobei auch hier die Ankündigungsfrist greift.

Das betrifft allerdings nur Mieterhöhungen, mit denen Sie die Mietzahlungen an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Haben Sie den Mietzins auf vergleichbare Ortsmieten erhöht, ist wenig später sogar noch eine Erhöhung wegen einer Modernisierung möglich.

Überblick: Fristen zur Mieterhöhung

Fristen für ein Mieterhöhungsschreiben auf einen Blick:

• Bei Indexmiete: alle 12 Monate möglich, Ankündigung 3 Monate vorher
• Bei Staffelmiete: keine Ankündigung notwendig, automatische Erhöhung alle 12 Monate
• Erhöhung bei Modernisierung: 3 Monate nach Ankündigung möglich
• Nach Einzug: frühstens nach 15 Monaten möglich, Ankündigung 3 Monate vorher
• Zwischen zwei Mieterhöhungen: mindestens 15 Monate mit gleichbleibendem Mietpreis, Ankündigung 3 Monate vorher

Ob inhaltliche oder Formfehler: Rund ein Viertel der Mieterhöhungsverlangen enthalten falsche Angaben und sind deshalb unwirksam. Umso wichtiger ist es, die Mieterhöhung korrekt zu formulieren.

Typische Fehler bei der Formulierung der Mieterhöhung:

• unkorrekte Formalien
• Schreiben richtet sich nicht namentlich an alle Mieter
• keine rechtzeitige Ankündigung
• fehlende Begründung der Mieterhöhung
• keine eindeutige Aufforderung zur Zustimmung der Erhöhung
• fehlende Drittmittelabzüge bei Modernisierungsmaßnahmen
• fehlende oder falsche Angabe des Mietspiegelfeldes

Ebenso entscheidend ist, dass die geplante Mieterhöhung überhaupt rechtlich zulässig ist.

Damit die geplante Mieterhöhung wirksam ist, müssen Sie sie inhaltlich und formal korrekt formulieren.

Welche Form muss eine Mieterhöhung haben?

Wenn Sie eine Mieterhöhung vornehmen wollen, müssen Sie dies Ihren Mietern in schriftlicher Form mitteilen. Hier empfiehlt sich ein Brief, den Sie am besten als Einschreiben versenden.

Was muss eine Mieterhöhung beinhalten?

Um Formfehler zu vermeiden, sollten Sie unbedingt die jeweiligen Fristen einhalten sowie auf ein formgerechtes Anschreiben achten, das alle notwendigen Angaben enthält:

• Korrekte Empfänger
  Ihr Mieterhöhungsschreiben müssen Sie an alle Mieter richten, die im Mietvertrag aufgeführt sind.
• Korrekte Absender
  Aus dem Mieterhöhungsschreiben muss sich eindeutig ergeben, wer die Mieterhöhung formuliert. Deshalb müssen Sie darin alle Vermieter korrekt aufführen, damit es Bestand hat.
• Korrektes Datum
  Versehen Sie das Schreiben unbedingt mit dem korrekten Datum.
• Betrag für die neue Miete
  Geben Sie in dem Mieterhöhungsschreiben die neue Miethöhe bzw. die Differenz zur alten an. Außerdem sollte in dem Schreiben die Zusammensetzung der neuen Miete ersichtlich werden: Weisen Sie dafür die Nettokaltmiete und die Nebenkosten korrekt aus.
• Zeitpunkt, ab dem die Mieterhöhung gilt
  Aus dem Schreiben muss hervorgehen, ab welchem Zeitpunkt die neue Miete zu zahlen ist.
• Grund für die Erhöhung der Miete
  Wenn Sie die Mieterhöhung formulieren, müssen Sie unbedingt den Grund dafür angeben und diesen näher aufführen, beispielsweise den Mietspiegel, auf den Sie sich berufen.
• Zustimmungserklärung
  Bei einer Angleichung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sollten Sie Ihre Mieter um die Zustimmung zur Mieterhöhung bitten und dem Schreiben gleich eine entsprechende Zustimmungserklärung beilegen, die sie nur noch unterschreiben und zurücksenden brauchen.

Um Fehler und daraus resultierende Verzögerungen zu vermeiden, sollten Sie die Mieterhöhung im Ankündigungsschreiben präzise begründen.

Mieterhöhung als Angleichung an ortsübliche Miete begründen

Wenn Sie die Mieterhöhung formulieren, haben Sie als Vermieter verschiedene Möglichkeiten, eine Angleichung an die ortsübliche Miete zu begründen und zu erklären, woran Sie sich bei Ihrer Berechnung des neuen Mietpreises orientieren:

• Mietspiegel: Der neue Mietpreis muss innerhalb der ortsüblichen Preisspanne liegen und den Gegebenheiten der Wohnung entsprechen.
• Gutachten eines Sachverständigen, das Sie in Auftrag gegeben haben
• Auszug aus Mietdatenbank
• Angabe von mindestens drei Wohnungen, die in Lage, Größe und Ausstattung vergleichbar sind und von denen die Nettokaltmiete als Vergleich aufgeführt wird

Argumentieren Sie in Ihrem Schreiben so, dass Ihren Mietern deutlich wird, was Sie unter einer ortsüblichen Miete verstehen und wie Sie auf den neuen Mietpreis kommen. Ziehen Sie dafür Vergleichswohnungen heran, genügt es nicht, diese einfach nur zu nennen. Vielmehr müssen diese genau mit Lage und Adresse beschrieben werden, sodass sie für Ihre Mieter auffindbar wären.

Liegt für die Region ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen Sie in Ihrem Schreiben auf diesen Bezug nehmen, auch wenn Sie für die Mietanpassung andere Gründe anführen.

Modernisierungsmieterhöhung begründen

Wenn Sie eine Modernisierungsmieterhöhung vornehmen wollen, müssen Sie bei der Formulierung des Schreibens auf einige Besonderheiten achten.

Die Miete anheben können Sie erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten. Bereits vor dem Beginn der Maßnahmen, spätestens drei Monate vorher, sollten Sie aber die Mieterhöhung formulieren sowie über die anstehenden Maßnahmen informieren. Andernfalls können Ihre Mieter berechtigten Widerspruch einlegen. Zu den notwendigen Informationen im Ankündigungsschreiben gehören:

• Beginn und Dauer der Bauarbeiten
• Art und Umfang der Maßnahmen
• veranschlagte Mieterhöhung sowie künftige Nebenkosten

Verweisen Sie in dem Ankündigungsschreiben unbedingt auch auf §555d BGB, der festhält, wann Mieter Modernisierungen dulden müssen. Außerdem müssen Sie den Mietern in dem Schreiben die Möglichkeit eines Härteeinwandes und die entsprechende Frist mitteilen.

Die endgültigen Beträge und damit die korrekten Mieterhöhungen lassen sich erst auf der Basis der tatsächlichen Modernisierungskosten errechnen. Über die exakte Höhe der Mieterhöhung müssen Sie Ihre Mieter nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen in einem weiteren Schreiben informieren.

Dafür müssen Sie die Kosten für die Umbaumaßnahmen genau aufschlüsseln. Wurden mehrere Wohnungen modernisiert, muss auch ein Verteilungsschlüssel festgelegt werden, sodass sich die Kosten und die Kostenverteilung nachvollziehen lassen.

Unterlaufen Ihnen bei der Formulierung der Mieterhöhung Fehler – seien sie inhaltlich oder formell –, kann der Mieter sie anfechten, die Frist verlängert und das Vorhaben verzögert sich. Deshalb kann es sinnvoll sein, sich bei diesem Schritt von Profis unterstützen zu lassen. Die Amadeus Group ist Experte für Immobilienangelegenheiten und steht Ihnen auch bei der Verwaltung Ihrer Immobilien und Eigentumswohnungen zur Seite.

Bildquelle(n):
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