Diese Kosten kommen bei einem Immobilienkauf auf Sie zu

Der Erwerb von Wohneigentum für den Eigenbedarf oder zur Vermietung stellt für viele Menschen eine seltene oder einmalige Investition dar. Wenn der Entschluss dazu heranreift, vergeht in der Regel noch viel Zeit, bis es zu einem Kauf kommt. In der Phase davor möchten viele Fragen beantwortet sein. Je nach Budget nehmen die Kostenfrage und ein Finanzierungsplan relativ viel Raum ein.

Hinzu kommen weitere Entscheidungen rund um die Kosten beim Immobilienkauf. Welche Lage wird gewünscht? Möchte ich ein Haus neu bauen oder eine bestehende Immobilie erwerben, vielleicht eine Wohnung kaufen? Interessieren Sie sich für eine oder mehrere Eigentumswohnungen oder ein Ein- oder Mehrfamilienhaus? Alle diese Fragen haben direkt oder indirekt Einfluss auf die Kosten und Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Wir gehen auf die wichtigsten Nebenkosten beim Hauserwerb ein.

Eine Immobilie ist eine solide Investition und für viele Menschen eine Altersvorsorge. Wer sein Haus innerhalb eines gewissen Zeitraums abbezahlt, kann mietfrei leben oder von der Vermietung. Wohneigentum, das nicht selbst genutzt wird, dient vielen Besitzern als zusätzliches Einkommen und kann die Rente sehr ansehnlich ergänzen.

Wert und Kosten eines Hauses werden maßgeblich vom Standort und der Lage bestimmt. Das beginnt schon mit dem Bundesland, in dem es gebaut werden soll. Eine Eigentumswohnung im Herzen einer Großstadt ist eine deutlich wertvollere Immobilie als auf dem Land. Allerdings ist sie teurer in der Anschaffung. Wer sich dafür interessiert, muss die Kosten beim Immobilienkauf abwägen und sich vorab einen groben Überblick verschaffen. Einige der Nebenkosten beim Immobilienkauf hängen ebenfalls vom jeweiligen Bundesland ab. Das betrifft unter anderem die Grunderwerbsteuer, die wir Ihnen später noch genauer erläutern.

Kaufkosten und Erwerberkosten für das Haus wie Notarkosten und weitere Mittel werden variabel gestaltet. Entweder Sie entscheiden sich für eine Finanzierung via Bank oder durch vorhandenes Kapital. Wer eigene Mittel in entsprechender Höhe besitzt, darf sich glücklich schätzen. Sie sparen die Zinsen der Ratenzahlung und bleiben unabhängig. Allerdings gilt es auch in diesem Fall, sich nicht von etwaigen Kosten überraschen zu lassen.

Bei der Finanzierung mit der Bank galt der Bausparvertrag lange Jahre als solides Fundament. Er wurde genutzt, um sich den Eigenanteil über viele Jahre anzusparen und dann mit günstigen Zinsen einen Kredit aufzunehmen. So einfach ist das beim Hausbau heute nicht mehr. Das hängt einerseits mit höheren Risiken zusammen und unterschiedlich ausfallenden Bedingungen, was die Zinsen betrifft. Andererseits mit neuen Anforderungen an Immobilien, die die Baukosten oder Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb erhöhen. Umweltaspekte und notwendige Umbauten wie Isolierungen und spezielle Fenster oder die Ausstattung mit Solartechnik sind dafür nur einige Beispiele.

Fernab des Kaufpreises einer Immobilie fallen grundsätzlich sogenannte Kaufnebenkosten für das Haus an. Sie setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, dem Grundbucheintrag und der Grundschuld sowie den Gerichts- oder Notargebühren zusammen. Überdies können sich weitere Kosten ergeben, wie Maklergebühren und Vermessungs- oder Bodenuntersuchungskosten.

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Standort der Immobilie, die gekauft oder gebaut werden soll. Je nach Bundesland liegt sie bei 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Sie stellt damit eine nicht zu vernachlässigende, aber obligatorische Größe dar.

Steuertipp: Sollten Sie die Immobilie privat nutzen, lassen sich Kaufnebenkosten leider nicht absetzen. Wenn Sie sie allerdings vermieten, dann entstehen steuerpflichtige Einnahmen. Die Grundsteuer wird dann als Teil der Werbungskosten angesehen und kann steuerlich abgesetzt werden! Genau genommen zählt die Grundsteuer bei einer gewerblichen Nutzung als eine Betriebsausgabe.

Bei jedem Grundstückserwerb muss eine offizielle Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen. Derjenige, der diese Beurkundung beantragt, trägt hierfür die Kosten. Das ist in den meisten Fällen der Käufer. Es sei denn, Verkäufer und Käufer einigen sich auf eine Teilung dieser Kosten. Die Notarkosten belaufen sich auf etwa 1 Prozent des Kaufpreises.

Hinzu kommen weitere Kosten, die der Notar geltend macht. Dazu zählen die Beurkundungsgebühr, eine Betreuungs- und Vollzugsgebühr sowie Porto, oft als Auslagengebühr betitelt. Zusätzliche Gebühren können anfallen, wenn im Kaufvertrag Sonderregeln und weitere Klauseln enthalten sind. Auf alle veranschlagten Kaufnebenkosten und Gebühren ist zudem die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent zu zahlen.

Zu den sogenannten Gerichtskosten zählt der Grundbucheintrag. Veränderungen dieser Einträge sind grundsätzlich mit Aufwendungen verbunden. Sie zählen zu den typischen Nebenkosten beim Immobilienkauf. Im Grundbuch sind die Basisfakten im Bestandsverzeichnis enthalten. Dazu zählen das zuständige Gericht, die Größe des Grundstücks, seine Lage und weitere Informationen.

Dort finden sich zudem Regelungen über Grunddienstbarkeiten wie Wegerecht und Nutzungsrechte. Ferner werden alle Themen abgehandelt, die eine Aufteilung oder Zusammenlegung des Grundstücks betreffen. In den Abteilungen I und II steht alles zu den Eigentümern und Belastungen. Kostenpflichtig ist in erster Linie die Auflassungsvormerkung. Sie stellt im Grundbuchrecht den schuldrechtlichen Anspruch sicher. Er geht mit Eintragung oder Löschung des Rechts an einem Grundstück einher.

Nach der Übertragung gilt der neue Eigentümer noch nicht sofort als solcher. Der Prozess kann bis zur Wirksamkeit einige Zeit dauern. Sobald die Übertragung rechtskräftig und gesichert ist, erlischt diese Vormerkung. Die Gebühren für diesen Vorgang betragen rund 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Grundpfandrechte müssen gesondert eingetragen werden und erfordern ebenfalls Gebühren. In diesem Fall wird auch von Briefgrund- und Buchschuld gesprochen. Für eine Grundschuldbestellung, also deren Eintragung, muss der Käufer bezahlen, während Löschungskosten, auch Lastenfreistellung genannt, vom Verkäufer übernommen werden. Details zu den exakten Regelungen und weiteren Abmachungen sind allesamt im notariellen Kaufvertrag zu finden.

Abhängig von den Bauvorhaben ist ein Bodengutachten notwendig. Dieses Baugrundgutachten ist im Vergleich zu anderen Kaufnebenkosten rund um das Haus eher preiswert. Die letztlichen Kosten hängen von der Größe des Grundstücks ab und belaufen sich meistens auf 1000 bis 3000 Euro. Pro Quadratmeter Grundfläche werden mindestens 5 Euro veranschlagt. Beachten Sie hierbei, dass sich bei einer Unterkellerung die Kosten rasch um 15 bis 20 Prozent erhöhen.

Die Kosten für eine Vermessung sind ebenfalls überschaubar. Eine Vermessung ist nicht notwendig, wenn dem Katasteramt alle notwendigen Daten vorliegen. Sollte es jedoch Unstimmigkeiten bei der Datenlage und dem Grenzverlauf des Grundstücks geben, ist eine Vermessung unabdingbar. Handelt es sich um ein sehr altes Grundstück oder liegt die letzte Messung lange in der Vergangenheit? Dann wurde mit veralteten Instrumenten gemessen und aktuelle Messungen sind empfohlen.

Die genauen Kosten werden je Bundesland in der Vermessungsgebührenordnung (VermGebO) geregelt. Die Kaufnebenkosten für das Haus betragen für die Arbeiten einige Hundert bis etwa 3000 Euro.

Folgekosten zählen nicht unmittelbar zu den Erwerberkosten, aber sollten vorab mitbedacht werden. Wenn eine Immobilie nach dem Kauf verändert werden soll, lässt sich das pauschal nicht beziffern. Abhängig von Aufwand, Alter, Umfang und Auflagen – beispielsweise Umweltauflagen – könnte in diesem Zusammenhang eine hohe Summe fällig werden. Bei einer umfassenden Renovierung veranschlagen Experten Kosten in Höhe von 400 bis 700 Euro pro Quadratmeter. Teilsanierungen sind weniger kostenintensiv.

Eine Renovierung oder ein Umbau steigern den Wert der Immobilie und machen Sie für den Weiterverkauf oder eine Vermietung attraktiver. Wichtig bei Umbauarbeiten ist eine genaue Kenntnis des Zustandes und der Bausubstanz. Durch eine gründliche Prüfung vorab vermeiden Sie überraschende Kosten.

Können Renovierungskosten von der Steuer abgesetzt werden?

Bei Renovierungskosten gilt, wie bei der Grunderwerbsteuer, die Bewertung und der Nutzen. Wenn Renovierungskosten seitens eines Vermieters als Erhaltungsaufwendungen gewertet werden, lassen sie sich von der Steuer absetzen. Dies muss im Jahr der Bezahlung geschehen, in dem sie dann als Werbungskosten verrechnet werden.

Sollte es sich bei den Arbeiten allerdings um eine Sanierung handeln, einen sogenannten Herstellungsaufwand, sieht das anders aus. Dann dient sie zur Steigerung des Wertes und das Finanzamt gestattet keine Absetzung der Steuer. Klassische Bereiche für eine Sanierung sind: Elektro-Installationen, der Sanitärbereich, Fenster und Heizung.