Der Notar beim Immobilienkauf: Das gilt es zu beachten
Sie wollen eine Immobilie kaufen und sind sich mit dem Verkäufer über die Kaufbedingungen einig geworden? Dann wird es jetzt ernst – der Gang zum Notar steht an, damit der Immobilienkauf in die Wege geleitet und vollzogen werden kann. Doch wie verhält es sich mit den Notarkosten und seiner Bestellung? Welche Unterlagen sind dafür nötig und wie läuft der Notartermin ab? In diesem Beitrag erfahren Immobilienkäufer, welche Rolle der Notar beim Immobilienkauf spielt, und bekommen Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Rechtlich auf der sicheren Seite: Warum Sie beim Immobilienkauf einen Notar brauchen
Notare übernehmen bei Rechtsgeschäften die Beurkundung und Beglaubigung – beim Kauf einer Immobilie ist ihre Beteiligung gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar agiert beim Immobilienkauf gewissermaßen als vermittelnde Instanz zwischen Käufer und Verkäufer – unabhängig davon, wer ihn bestellt hat. Als unparteilicher Mittler soll er beide Seiten vor Nachteilen bei dem Geschäft bewahren und die ausgewogene Gestaltung des Vertrages sichern. Gleichzeitig regelt er die rechtsichere Übertragung des Eigentums.
Ob Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder eine Wohnanlage kaufen, ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt: Einen Notar benötigen Sie für jeden Immobilienkauf. Denn der Kauf und Eigentümerwechsel werden erst durch eine notarielle Beurkundung rechtskräftig.
Aufgaben: Was macht der Notar beim Immobilienkauf?
Bei einem Immobilienkauf übernimmt der Notar mehrere Aufgaben: Unter anderem prüft er, ob alle Bedingungen für den Kauf erfüllt sind, und setzt einen Entwurf für den Kaufvertrag auf. Sind alle Parteien mit dem Entwurf einverstanden, unterzeichnen sie ihn bei einem gemeinsamen Notartermin. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag dann notariell – erst dadurch wird der Kauf rechtsgültig und Sie als Käufer können später im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden. Nach Vertragsabschluss leitet der Notar die nächsten Schritte des Immobilienkaufs in die Wege.
Auch die Grundschuldbestellung fällt in den Aufgabenbereich des Notars: Nur er kann sie veranlassen. Diese ist notwendig, wenn Sie den Kauf der Immobilie mit einem Darlehen finanzieren. Als Kreditsicherheit erwartet die Bank eine Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch, um sich gegen einen Zahlungsausfall abzusichern. Idealerweise nimmt der Notar die Grundbuchbestellung direkt vor, nachdem er den Kaufvertrag beurkundet hat. Des Weiteren ist es Aufgabe des Notars, die Immobilie auf eventuell vorhandene Belastungen zu prüfen.
Als neutrale Instanz übt er außerdem eine beratende Funktion aus. Damit dient der Notar beim Immobilienkauf dem Schutz beider Parteien vor Benachteiligung, die als meist juristisch unerfahrene Personen eine große finanzielle Transaktion tätigen.
Der Notar berät bei einem Immobilienkauf sowohl Käufer als auch Verkäufer hinsichtlich aller rechtlicher Fragen, die aufkommen. Dabei darf er nicht Partei ergreifen, denn seine Rolle verpflichtet ihn zur Neutralität. Finanzielle oder wirtschaftliche Fragen, die sich im Zusammenhang mit dem Kauf stellen, fallen allerdings nicht in seinen Verantwortungsbereich.
Notar-Aufgaben im Überblick:
- Käufer und Verkäufer vor Vertragsabschluss beraten
- Vertragsentwurf vorbereiten
- Kaufvertrag notariell beurkunden
- Einlassungsvormerkung im Grundbuch beauftragen
- Fälligkeitsmitteilung versenden
- Unbedenklichkeitsbescheinigung an das Finanzamt übermitteln
- Eigentümerwechsel im Grundbuch veranlassen
- Grundschuldbestellung vornehmen
Beauftragung: Wer bestellt den Notar beim Immobilienkauf?
Eine gesetzliche Regelung zur Bestellung gibt es nicht. In der Praxis ist es jedoch üblich, dassder Käufer den Notar beim Immobilienkauf beauftragt – er diesen also auswählt. Der Verkäufer kann allerdings ebenfalls Vorschläge einbringen. Unabhängig davon, wer ihn bestellt: Der Notar berät sowohl Käufer als auch Verkäufer unparteiisch.
Bestellen sollten Sie einen Notar allerdings erst dann, wenn Sie sich mit dem Verkäufer grundsätzlich einig sind und sich auf den Kaufpreis festgelegt haben. Auch die Finanzierungsbescheinigung Ihrer Bank sollte Ihnen bereits vorliegen.
Notarkosten
Wichtige Fragen zum Notar beim Immobilienkauf betreffen die Kosten, die für seine Leistung anfallen.
Was kostet der Notar beim Immobilienkauf?
Die Notarkosten beim Immobilienkauf betragen circa 1 bis 2 Prozent vom Kaufpreis. Sie zählen zu den Kaufnebenkosten. Enthalten sind darin alle vom Notar geleisteten Aufgaben:
- seine Beratertätigkeit
- das Aufsetzen des Vertragsentwurfs
- die Beurkundung
- die Grundschuldbestellung
- der Vertragsvollzug
Die genaue Höhe der Notarkosten hängt vom Kaufpreis der Immobilie ab. Aber auch die Anzahl der benötigten Notartermine wirkt sich auf den Kostenumfang aus – sind Sie sich mit dem Verkäufer einig, gibt es hier also Sparpotenzial. Die genaue Höhe der Kosten richtet sich nach den gesetzlich vorgeschriebenen Notargebühren sowie den Grundbuchgebühren.
Wer zahlt den Notar beim Immobilienkauf?
Normalerweise wird vereinbart, dass der Käufer den Notar beim Immobilienkauf auswählt. Dementsprechend muss er auch für seine Kosten aufkommen. Sie gehören den Kaufnebenkosten an, die Sie bereits bei der Kalkulierung der Immobilienfinanzierung eingeplant haben.
Vom Vertragsentwurf zum Eigentümerwechsel: Vorgehen des Notars
Die Zusammenarbeit mit dem Notar beim Kauf einer Immobilie folgt einem festen Ablauf.
Vorbereitung: Welche Unterlagen braucht der Notar für einen Immobilienkauf?
Der Notartermin ist vereinbart? Nun gilt es, den Termin gründlich vorzubereiten, damit Sie dem Notar Mehrarbeit und sich Mehrkosten ersparen.
Wichtig ist, dass Sie sich als Käufer mit dem Verkäufer über folgende Punkte vorab einig sind, um die vertraglichen Aspekte zu regeln:
- Kaufpreishöhe sowie Zahlungsmodalitäten
- Übernahme von Inventar wie einer Einbauküche sowie weitere Nebenabreden
- Umgang mit einer vorhandenen Grundschuld auf der Immobilie: Löschung oder Abtretung
Damit der Notar einen Vertragsentwurf aufsetzen kann, benötigt er von Käufer und Verkäufer vorab einige Informationen und Unterlagen. Diese Aspekte werden meist in einem Vorgespräch mit dem Notar geklärt.
Benötigte Informationen vom Immobilienverkäufer
- Angaben zur Immobilie
- Art des Verkaufsgegenstandes: Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Grundstück, Eigentumswohnung
- Adresse und Lage
- das genaue Flurstück
- Grundbuchblatt
- Kaufpreis
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
- bei Erbimmobilien: Testament oder Erbschein
- Angaben zum Verkäufer
- Name, Anschrift, Geburtsdatum, Kontaktdaten
- Steuer-Identifikationsnummer
- Kopie der Ausweispapiere
- Kontoverbindung
Benötigte Informationen vom Immobilienkäufer
- Name, Anschrift, Geburtsdatum, Kontaktdaten
- Steuer-Identifikationsnummer
- Kopie der Ausweispapiere
- für die Finanzierung: Grundschuldformular der Bank
Vertragsentwurf
Liegen dem Notar die Angaben und Unterlagen vor, erarbeitet er auf ihrer Basis einen Entwurf des Kaufvertrages, den er beiden Vertragsparteien gewöhnlicherweise zwei Wochen vor der Vertragsunterzeichnung zusendet. Damit bleibt Ihnen genügend Zeit, das Dokument ausgiebig zu prüfen und eventuelle Änderungsvorschläge einzubringen.
Besonders wichtig ist, dass Sie sich im Vertrag folgende Punkte ansehen:
- Beschreibung des Kaufgegenstandes mit Bebauungsplan und eventuellen Regelungen zur Überlassung von Inventar
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Übergabemodalitäten
- Sachmängelhaftung bei Bestandsimmobilien in Form eines Sachmängelausschlusses, durch den der Verkäufer nicht für nachträglich entdeckte Mängel haftet
Ist Ihnen im Vertragsentwurf etwas unklar oder stimmen Sie mit einem oder mehreren Punkten nicht überein, scheuen Sie sich nicht, beim Notar nachzufragen. Er berät Sie umfassend zu Ihren Fragen. Gegebenenfalls kann er den Vertrag auch noch abändern.
Notartermin: So läuft er ab
Die persönliche Anwesenheit aller Beteiligter ist bei dem Notartermin, an dem die Beurkundung stattfinden soll, Pflicht. Ist es einer Person nicht möglich, persönlich zum Termin erscheinen, kann sie sich nur mit einer notariell beglaubigten Vollmacht von jemand anderem vertreten lassen. Nur dann ist die Vertretung zur rechtsgültigen Unterzeichnung des Vertrages berechtigt.
Für maximale Rechtssicherheit folgt der Notartermin, der circa eine Stunde dauert, einem klar geregelten Ablauf:
- Nach der Begrüßung weisen sich Verkäufer und Käufer mit einem gültigen Personaldokument aus.
- Der Notar liest den Vertragsentwurf vor und erläutert dabei juristische Fachbegriffe.
- Sie haben die Gelegenheit, Fragen zu stellen und eventuelle Unklarheiten auszuräumen. An dieser Stelle gibt es noch die Möglichkeit, gegebenenfalls Änderungen in den Vertrag einzupflegen. Diese arbeitet der Notar handschriftlich in den Entwurf ein.
- Verkäufer und Käufer unterschreiben den Kaufvertrag.
- Anschließend unterzeichnet der Notar den Vertrag. Mit seiner Unterschrift erlangt der Kaufvertrag Rechtsgültigkeit.
Wurden während des Termins noch Änderungen am Vertragsentwurf vorgenommen, erhalten beide Parteien die endgültige Fassung im Anschluss per Post. Das Originaldokument mit den handschriftlichen Änderungen verbleibt beim Notar.
Nach dem Notartermin – wie geht es weiter?
Nach dem Termin mit dem Notar ist seine Arbeit im Rahmen eines Immobilienkaufs noch nicht abgeschlossen. Er wickelt jetzt gemäß dem Vertrag die weiteren Schritte des Kaufs ab. Dies nimmt gewöhnlich noch einmal mehrere Monate in Anspruch.
Im Auftrag des Käufers kann er nun eine Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragen. Damit wird Ihr Anspruch als Immobilienkäufer auf die Eigentumsübertragung gesichert, der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr anderweitig veräußern.
Außerdem kümmert sich der Notar um die Löschung einer vom Verkäufer bestehenden Grundschuld, sofern dies im Kaufvertrag vereinbart wurde. Auch prüft der Notar, ob eventuell ein Vorkaufsrecht vorliegt, zum Beispiel durch die Gemeinde. In diesem Fall holt er einen Vorverkaufsverzicht ein.
Zudem setzt sich der Notar mit dem zuständigen Finanzamt auseinander und lässt ihm die Veräußerungsanzeige zukommen, in der der Notar den Immobilienkauf bestätigt und die steuerlich relevanten Daten aufführt. Auf der Basis dieser Veräußerungsanzeige errechnet das Finanzamt die Höhe der Grunderwerbssteuer und stellt den entsprechenden Grunderwerbsbescheid aus, sodass Sie die Steuer innerhalb eines Monats zahlen können. Nach der Zahlung erhalten Sie die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung – die Voraussetzung für den Eintrag ins Grundbuch.
Die Zusammenstellung der benötigten Unterlagen kann bis zu acht Wochen dauern. Sind diese Bedingungen für einen Eigentümerwechsel erfüllt, kann der Vollzug des Kaufs in die Wege geleitet werden und Sie müssen die vereinbarte Kaufsumme zahlen – je nach Vereinbarung direkt auf das Konto des Verkäufers oder auf ein Notaranderkonto. Dafür sendet Ihnen der Notar eine Fälligkeitsmitteilung zu, in der er Sie zur Zahlung auffordert.
Erst wenn diese Zahlung vollzogen wurde, kann der Notar Sie nach dem Immobilienkauf als neuen Eigentümer in das Grundbuch eintragen lassen. Dafür reicht er beim Grundbuchamt einen entsprechenden Antrag ein und veranlasst parallel dazu die Löschung der Auflassungsvormerkung, die nun nicht mehr benötigt wird. Erst nach dem Eintrag ins Grundbuch ist der Eigentümerwechsel vollständig abgewickelt und der Immobilienkauf abgeschlossen. Sie sind nun rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie.