Energieausweis – wichtige Informationen für Käufer, Vermieter und Mieter

Wer sich für Gebäude zum Kauf interessiert, für den sind viele Kennziffern von Relevanz. Eine davon: der Energieverbrauch des Hauses. Die energetischen Informationen einer Immobilie enthält der Energieausweis, der seit einigen Jahren verpflichtend ausgestellt werden muss. 2021 kamen hier einige entscheidende Neuerungen hinzu. Als Full-Service-Dienstleister rund um Immobilien hält Sie die AMADEUS Group auch in diesem Bereich auf dem aktuellsten Stand. In diesem Beitrag erfahren Sie alles Wichtige rund um den Energiepass und welche Werte Sie der Farbskala entnehmen.

Was ist ein Energieausweis?

Energiefresser oder -sparer? Entscheidende Informationen, die für den Immobilienkauf von hoher Relevanz sind. Der Energieausweis macht es mit einem Blick deutlich.

Gesetzliche Grundlage der Energieausweise

Energieausweis

Der Energieausweis fasst alle wesentlichen Eigenschaften zum energetischen Zustand eines Gebäudes zusammen: Wie viel Energie verbraucht das Gebäude? Wie lässt sich die Energiebilanz künftig verbessern? In einer Farbskala und Detailwerten sind diese Kennziffern übersichtlich aufbereitet. Auch werden die Immobilien darin verschiedenen Effizienzklassen zugeordnet. Weitere Begriffe für den Energieausweis sind Energiepass, Wärmepass oder Wärmeausweis.

Seit dem 1. Oktober 2008 besteht laut Energiesparverordnung (EnEV), die wiederum auf dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) basiert, in Deutschland die Pflicht für das öffentlich-rechtliche Zertifikat. In der EnEV wurde für einen Großteil der Immobilien eine Höchstgrenze für den Energieverbrauch festgelegt, welcher im Energiepass verpflichtend dargestellt werden muss.

Abgelöst wurden EnEG und EnEV 2020 durch ein neues Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit dem GEG, das am 1. Mai 2021 in Kraft trat, änderten sich die Vorgaben für die Daten, die im Energieausweis anzugeben sind, sowie weitere Details.

Wesentliche Regelungen zum Energieausweis

Die wichtigsten Regelungen zum Energieausweis auf einen Blick:

  • Der Energiepass führt wichtige Kennzahlen zur Immobilie, ihrer Beheizung und Energiekennwerte auf.
  • Kauf- und Mietinteressenten erhalten spätestens bei der Besichtigung des Gebäudes einen Einblick in den Pass. Wird ein Kauf- bzw. auch Pachtvertrag abgeschlossen, wird den neuen Pächtern bzw. Eigentümern das Dokument als Kopie übergeben.
  • Einen Energieausweis erstellen verschiedene Fachleute, beispielsweise Architekten, Bauingenieure, Energieberater oder Handwerksmeister.
  • Je nach Art des Energieausweises – Bedarfs- oder Verbrauchsausweis – wird die Energieeffizienz entweder auf Basis der technischen Eigenschaften des Hauses oder entsprechend der tatsächlich verbrauchten Energie
  • Ein Energieausweis wird für jeweils zehn Jahre
  • Seit der Neuregelung durch das GEG muss der Ausweis auch Empfehlungen für den Eigentümer enthalten, wie sich die Energieeffizienz des Hauses verbessern lässt.

Der Energieausweis als Entscheidungs-Grundlage für den Immobilienkauf

Wie viel Energie verbraucht ein Haus? Mit welchen Heiz- und Warmwasserkosten ist zu rechnen? Die energetischen Daten aus dem Energieausweis bilden für Mieter und Käufer eine wichtige Grundlage, um die Kosten der Immobilie einzuschätzen. Potenzielle Mieter und Käufer können die Nebenkosten so auf der Basis reeller Zahlen beurteilen. Wie bei Elektrogeräten werden die Daten in einer Farbskala und in Effizienzklassen dargestellt.

Auf diese Weise lassen sich durch den Energiepass verschiedene Objekte besser miteinander vergleichen. Miet- und Kaufinteressenten können die Daten so in ihre Entscheidung einfließen lassen.

Immobilien-Energieeffizienz

Somit besteht die Hauptfunktion des Passes in der Information. Er soll für mehr Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen und mehr Anreize für energiesparende Maßnahmen bieten. Immobilien mit Energiesparmaßnahmen, wie Sie die AMADEUS Group als Bauträger errichtet, stellen schließlich einen deutlichen Vorteil dar. Ihr niedriger Energieverbrauch geht eindeutig aus dem Dokument hervor.

Welche Energieausweise gibt es?

Energieausweise können entweder als Bedarfs- oder als Verbrauchsausweis ausgestellt werden.

Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis stellt die Energieeffizienz eines Gebäudes auf der Basis des bisherigen Verbrauchs dar. Auf diese Weise liefert der Energieausweis einen Einblick in die tatsächlichen Verbrauchswerte der Immobilie. Dabei fließen jedoch auch Klimafaktoren in die Berechnung ein, damit der Energieausweis ein realistisches Bild präsentiert.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis geht in seinen aufgeführten Werten über den Verbrauchsausweis hinaus. So enthält dieser Energieausweis Empfehlungen für die energetische Sanierung des Gebäudes sowie seit Inkrafttreten des GEG 2021 auch die daraus entstehenden Einsparpotenziale.

Den Energieverbrauch gibt der Bedarfsausweis im Gegensatz zum Verbrauchsausweis unabhängig vom Nutzerverhalten an, wodurch wiederum der tatsächliche Verbrauch nicht berücksichtigt wird. Der Energiebedarfsausweis berechnet die notwendigen Daten auf der Grundlage vom Zustand der Bausubstanz und der Anlagentechnik. Dabei spielen insbesondere die Heizungsanlage, die Dämmung und die Qualität der Fenster für die Beurteilung die entscheidende Rolle.

Weil dieses Verfahren deutlich aufwendiger ist, fallen die Energieausweis-Kosten bei einem Bedarfsausweis meist höher aus.

Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis im Vergleich

Verbrauchsausweis

Berechnungsgrundlage:
Energieverbrauchswerte von Heizung und Wasser der vergangenen drei Jahre, beispielsweise aus den Heizkostenabrechnungen
 

Gültigkeit:
10 Jahre

Vorteil:
einfache Berechnung

Nachteil:
abhängig vom Nutzverhalten und Verzerrungen, wenn Leerstand unberücksichtigt bleibt

Bedarfsausweis

Berechnungsgrundlage:
Baujahr, Gebäudetyp, technische Daten zu Gebäude und Heizungsanlage sowie standardisierte Bedingungen zu Klima und Nutzung

Gültigkeit:
10 Jahre

Vorteil:
unabhängig vom Nutzerverhalten

Nachteil:
fehleranfälliger und abhängig von der Exaktheit der Datenerhebung

Durch die unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen lassen sich die beiden verschiedenen Energieausweise jedoch nur bedingt miteinander vergleichen.

Bei vielen Immobilien steht es den Eigentümern frei, ob sie sich einen Energieverbrauchs- oder einen Energiebedarfsausweis ausstellen lassen. Für einzelne Gebäude gibt es jedoch Ausnahmen, in denen der Gesetzgeber eine bestimmte Ausweisform vorschreibt. Bei Neubauten liegen beispielsweise noch keine Verbrauchswerte vor, auf deren Basis sich ein Verbrauchsausweis errechnen lässt. Bei Interesse informieren wir von der AMADEUS Group Sie gern über die jeweiligen Vorschriften.

Energieausweis – für welche Gebäude?

Ein Energiepass ist seit der Energiesparverordnung 2008 für viele Immobilien Pflicht. Grundsätzlich gilt diese Verpflichtung für alle Eigentümer von Wohngebäuden. Im Folgenden gehen wir bei der Regelung noch einmal ins Detail und erläutern, in welchen Fällen sich Eigentümer zwingend einen Energieausweis erstellen lassen müssen.  

Wann ein Energieausweis?  Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

Spätestens wenn Eigentümer von Immobilien ein Objekt verkaufen, verpachten oder neu vermieten wollen, müssen sie einen Energieausweis beantragen. Diese Vorgabe greift unabhängig davon, ob es sich um eine komplette oder teilweise Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung handelt.

Deshalb ist ein Energieausweis auch für eine einzelne Wohnung erforderlich, sofern sie Mietern zur Verfügung gestellt bzw. als Eigentumswohnung verkauft werden soll. Bei einem Wohngebäude mit mehreren Wohnungen wird der Energieausweis immer für das komplette Haus angefertigt. Das GEG hat dabei die Regelungen für die Vorlage des Passes verschärft. Der Energieausweis für die Wohnung muss den Interessenten seitdem bereits bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden.

Einen Energieausweis ausstellen lassen müssen sich Eigentümer inzwischen bei Neubauten. Auch nach einer umfassenden Gebäudesanierung schreibt das Gesetz vor, dass sich Immobilieneigentümer einen solchen Ausweis einholen. Einzelmaßnahmen sind davon ausgeschlossen.

Wann kein Energeiausweis?  Wann ist ein Energieausweis nicht erforderlich?

Relevanz kommt dem Energieausweis bei Bestandsobjekten vor allem bei einem Nutzerwechsel zu, also wenn die Immobilie verkauft oder vermietet wird. Deshalb benötigen Eigenheimbesitzer, die in ihrem eigenen Haus wohnen, keinen solchen Ausweis. Auch bei bestehenden Mietverhältnissen brauchen sich Eigentümer keinen Energieausweis ausstellen zu lassen.

Darüber hinaus gibt es für die Verpflichtung zum Energiepass einige Ausnahmefälle. Dazu zählen:

  • kleinere Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern
  • Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen
  • Gebäude, die nicht beheizt oder gekühlt werden, wie Ferienhäuser

Welche Angaben enthält ein Energieausweis?

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis: Unabhängig von der Art des Energieausweises muss das Dokument bestimmte Angaben enthalten. Die Werte für den Energieverbrauch werden in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter aufgeführt. Am wichtigsten sind dabei:

  • Endenergiewert: Dieser Wert kennzeichnet die Menge an Energie, die pro Quadratmeter und Jahr für Heizung und Warmwasser aufgewendet wird. Die Art der Energieträger spielt dabei keine Rolle.
  • Primärenergiekennwert: Dieser Wert unterscheidet sich je nach Energieträger – Gas, Strom oder Öl. Dadurch wird im Energieausweis seine Effizienz und Klimaschädlichkeit mit einkalkuliert. Ein niedriger Primärenergiekennwert verweist auf ein klimafreundliches Gebäude.

Zuweilen unterscheiden sich Energieausweise in einzelnen Details. Dies liegt am Zeitpunkt ihrer Ausstellung. Durch die Neuregelung im EnEV und mit Inkrafttreten des GEG 2021 haben sich einige Veränderungen ergeben, die zu Abweichungen in den einzelnen Angaben führen können. Aus diesem Grund lassen sich mitunter Dokumente älteren Datums schlecht mit neueren Varianten vergleichen. So findet sich in älteren Ausweisen beispielsweise noch keine Klasseneinteilung.

Die im Energieausweis aufgeführten Werte beziehen sich auf die gesamte Fläche des Hauses. Genauer: auf die Gebäudenutzfläche, die auf Seite 1 des Ausweises dargestellt ist. Die Wohnfläche der Immobilie ist also nicht der Bezugspunkt.

Wie den Energieausweis richtig lesen?

Auf der ersten Seite des Energieausweises sind jeweils allgemeine Informationen zum Gebäude aufgeführt wie Adresse, Anzahl der Wohnungen und das Baujahr sowie allgemeine Angaben zu den Energieträgern von Heizung und Warmwasseraufbereitung. Kommen in dem Wohngebäude erneuerbare Energien zum Einsatz, sind diese hier vermerkt. Ebenfalls sollte aus dem Dokument an dieser Stelle hervorgehen, ob es sich um einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis handelt.

Auf den weiteren Seiten des Energieausweises wird der jeweilige Energieverbrauch des Gebäudes detailliert aufgeschlüsselt. Mittels einer Farbskala wird darin auf einen Blick deutlich, welcher Energieeffizienzklasse die Immobilie angehört, vergleichbar mit Haushalts- und Elektrogeräten. Grün steht dabei für energiesparsam, Rot verweist auf Häuser mit hohem Energieverbrauch bzw. - bedarf. Je nach verbrauchter Energie werden die Immobilien dabei Effizienzklassen von A+ bis H zugeordnet.

Energieausweis richtig lesen
  • Seite 2 listet die relevanten Werte für den Energiebedarf auf, wenn es sich um einen Bedarfsausweis handelt. Bei einem Energieverbrauchsausweis finden sich hier keine Angaben. Oberhalb des Farbbandes führt der Energieausweis die Treibhausgasemissionen auf. Sie zeigen, welche Klimabelastung durch die verbrauchte Energie entsteht.
  • Seite 3 weist die erforderlichen Werte für den Energieverbrauch aus, zumindest bei einem Verbrauchsausweis. In einem Bedarfsausweis bleiben die entsprechenden Felder leer.
  • Seite 4 gibt Empfehlungen, mit welchen Maßnahmen sich der energetische Zustand des Hauses verbessern lässt.
  • Seite 5 liefert abschließende Erklärungen zu den einzelnen Angaben und erläutert, mit welchen Berechnungsverfahren der Energieausweis erstellt wurde.

Da sich das Lesen des Dokumentes für Laien mitunter als etwas schwierig erweist, unterstützt Sie die AMADEUS Group mit ihrem Service rund um Immobilien auch bei diesem Punkt. Gern erläutern wir Kaufinteressenten, was die einzelnen Punkte bedeuten, sodass Sie sich vor Ihrer Kaufentscheidung einen guten Überblick über den Energieverbrauch des Hauses oder der Wohnung machen können.

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