Wohnungseigentumsgesetz: Das müssen Wohnungseigentümer wissen

Was dürfen Sie als Eigentümer einer Wohnung und was nicht? Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer regelt das Wohnungseigentümergesetz. Deshalb sollten Sie es zumindest in den Grundzügen kennen. 2020 erfuhr es eine Reform, die wesentliche Änderungen mit sich brachte. Die Experten der Amadeus Group erläutern Ihnen in diesem Beitrag das Wohnungseigentumsrecht in seiner Bedeutung inklusive der umfassenden Änderungen!

Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG oder WoEigG, ist ein deutsches Gesetz zum Wohneigentum. Damit ist es für alle von zentraler Bedeutung, die eine Eigentumswohnung besitzen. Denn mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur eine Wohnung, sondern bilden zusammen mit den anderen Eigentümern der Immobilie eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus sind Sie als Besitzer einer Eigentumswohnung in Ihrer Gestaltungsfreiheit eingeschränkt und bei bestimmten Entscheidungen auf die Zustimmung der anderen Eigentümer angewiesen, beispielsweise bei baulichen Veränderungen. Auf welche Punkte das zutrifft, klärt das Wohnungseigentumsgesetz.

Das WoEigG regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander sowie zum Gemeinschaftseigentum – legt also dar, wie sich Wohneigentum begründet. Dabei enthält es Bestimmungen, wie sich Gemeinschafts- und Sondereigentum in einer Eigentümergemeinschaft aufteilen sowie wie die Verwaltung und die Wohnungseigentümerversammlung zu gestalten sind. Auch Aussagen zur Instandhaltung und -setzung sind in dem Gesetz enthalten. Zudem führt das Wohnungseigentumsgesetz sowohl die Pflichten als auch die Rechte der Wohnungseigentümer auf.

Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes kam es zu einigen umfassenden Neureglungen, die am 1.12.2020 in Kraft traten. Der offizielle Name der Gesetzesänderung lautet: Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften.

Dabei wurden einerseits die Rechte der Wohnungseigentümer gestärkt. Andererseits wurden die Bestimmungen, die die Verwaltung von Wohnungseigentum betreffen, modernisiert. Damit wurde den zuvor bestehenden Schwierigkeiten Rechnung getragen, die sich bei Umbauten durch erforderliche Mehrheiten ergaben. Modernisierungen und Sanierungen sind seitdem deutlich einfacher zu beschließen.

Wesentliche Neuerungen durch die Wohnungseigentumsgesetz-Reform 2020 sind:

• Erklärung von Freiflächen als Sondereigentum: Bisher war es nicht möglich, Freiflächen, die sich nicht eindeutig abgrenzen ließen, als Sondereigentum zu deklarieren. Nun können auch solche Flächen zum Sondereigentum erklärt werden.
• Vereinfachung von Modernisierung und Sanierung von Immobilien: Die Beschlussfassung wird erleichtert, vor allem wenn die Maßnahmen der Kostenreduktion und Energieeinsparung dienen. Hier reicht inzwischen eine einfache Mehrheit, sodass ein einzelner Eigentümer durch seine Stimme nicht mehr Baumaßnahmen verhindern kann.
• mehr Rechte für Wohnungseigentümer bei bestimmten Einbauten: Jeder Eigentümer erhält einen Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, für barrierefreie Umbauten sowie Maßnahmen für den Einbruchschutz und Glasfaseranschluss.
• mehr Befugnisse für den Verwalter: Er darf nun selbstständig über Maßnahmen von geringerer Bedeutung entscheiden und bekommt mehr Handlungsmöglichkeiten zugesprochen, wenn Eigentümer Zahlungsrückstände aufbauen. Gleichzeitig können Verwalter inzwischen leichter abberufen werden.
• flexiblere Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung: Auch eine Online-Teilnahme ist möglich.

Wichtig zu wissen: Das neue WoEigG erfordert keine Änderungen an bestehenden Teilungserklärungen, sondern erweitert die Möglichkeit für neu aufzusetzende.

Was das Wohnungseigentumsgesetz genau bedeutet, verrät der Blick in die Details, den wir an dieser Stelle vornehmen.

Wie wird Wohnungseigentum begründet?

Das Wohnungseigentumsgesetz berechtigt die Eigentümer eines Grundstückes dazu, dieses in mehrere Eigentumsanteile zu unterteilen – also ein Mehrfamilienhaus in mehrere Eigentumswohnungen.

Die rechtliche Grundlage dafür stellt die Teilungserklärung dar: Sie schlüsselt eine Immobilie in mehrere Einheiten auf und enthält die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Diese können auch in einer zusätzlichen Gemeinschaftsordnung geregelt sein. Damit die Teilungserklärung Rechtsgültigkeit erlangt, bedarf es eines Eintrages ins Grundbuch.

Auf der Teilungserklärung begründet sich auch das Wohnungseigentum. Als solches gilt Sondereigentum zusammen mit einem Miteigentumsanteil am zugehörigen Gemeinschaftseigentum.

• Sondereigentum sind jene Flächen, die ausschließlich einem Eigentümer gehören – also die Eigentumswohnung sowie dazugehörige Flächen wie ein Kellerabteil, die sich eindeutig abgrenzen lassen und damit Räume bilden. Seit der Wohnungseigentumsgesetz-Reform dürfen auch Außenflächen wie Stellplätze und Terrassen, die keine abgeschlossenen Räume darstellen, in eigenständiges oder zu einer Wohnung gehöriges Sondereigentum überführt werden.
• Als Gemeinschaftseigentum gelten alle Flächen, die die Eigentümer gemeinschaftlich besitzen – also das Grundstück sowie das Treppenhaus und gemeinschaftlich genutzte Räume.

Des Weiteren ist im Zusammenhang mit den unterschiedlichen Eigentumsformen das Teileigentum relevant. Dabei handelt es sich um Räumlichkeiten, die keinem Wohnzweck dienen – also beispielsweise das Ladenlokal in einer Immobilie.

Streitfall Türen und Fenster: Wer zahlt laut Wohnungseigentumsgesetz was?

Fenster zählen laut Wohnungseigentumsgesetz als Gemeinschaftseigentum, sodass die Kosten gemeinschaftlich zu tragen sind. Es sei denn, in der Teilungserklärung wurde eine abweichende Regelung beschlossen. Bei Türen entscheidet ihr Einbauort: Haus- und Wohnungseingangstüren gelten als Gemeinschaftseigentum, Innenraumtüren als Sondereigentum.

Wie entsteht eine WEG?

Das Wohnungseigentumsgesetz beschreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, auch als WEG abgekürzt, als Gesamtheit aller Wohnungseigentümer in einer Wohneigentumsanlage. Rechtlich stellt sie eine Gesamthandsgemeinschaft dar. Dadurch spricht ihr die letzte Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die Ausgestaltung als rechtsfähiger Verband zu, als solcher sie Rechte erhält, aber auch vor Gericht klagen und verklagt werden kann.

Eine Eigentümergemeinschaft entsteht immer dann, wenn eine Immobilie in mehrere in sich abgeschlossene Einheiten, Wohnungen, unterteilt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz führt dafür zwei Varianten auf: Die Aufteilung können entweder mehrere Miteigentümer vornehmen oder ein Eigentümer schlüsselt seine Immobilie in mehrere Einheiten auf.

Rechtlich in Kraft tritt die Bildung einer Eigentümergemeinschaft, sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt und mindestens zwei Eigentümer darin verzeichnet wurden.

Bestimmungen zum Sondernutzungsrecht

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt auch Sondernutzungsrechte. Dabei handelt es sich um spezielle Rechte, die einem einzelnen Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden können: Der jeweilige Eigentümer darf die entsprechenden Flächen nutzen, sie gehören jedoch weiterhin der Wohnungseigentümergemeinschaft. Bauliche Veränderungen sind dabei untersagt.

Sondernutzungsrechte lassen sich beispielsweise für Terrassen, Stellplätze, Garagen und die gesamte Gartenfläche einräumen.

Über die Verwertung der Nutzungsrechte entscheidet der Rechteinhaber allein. So kann er einen Pkw-Stellplatz, für den er ein Sondernutzungsrecht besitzt, an Dritte vermieten und den Erlös einbehalten.

Normalerweise werden solche Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Nachträglich stellt sich dies schwieriger dar, weil dafür die Zustimmung aller Eigentümer und eine notarielle Beurkundung erforderlich sind.

Die WoEigG-Reform von 2020 eröffnet Eigentümern die Möglichkeit, einige der Flächen, für die zuvor ein Sondernutzungsrecht galt, als Sondereigentum zu begründen. Das passiert allerdings nicht automatisch. Vielmehr muss die Rechteumwandlung in die Teilungserklärung aufgenommen werden – das bedeutet: Alle Eigentümer müssen dem Schritt zustimmen.

Die Rechte der Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Auch die Rechte der Wohnungseigentümer gehen aus dem Wohnungseigentumsgesetz hervor. So wird jedem Eigentümer darin das Recht zugeschrieben, mit seinem Sondereigentum nach seinen eigenen Vorstellungen zu verfahren. Demnach kann er seine Eigentumswohnung selbst bewohnen oder vermieten beziehungsweise anderweitig nutzen. Meist liegen hier jedoch noch Einschränkungen durch die Eigentümergemeinschaft vor – beispielsweise indem die gewerbliche Nutzung eingeschränkt ist.

Nach dem Wohnungseigentumsrecht wird den Eigentümern außerdem ein Stimmrecht auf den Eigentumsversammlungen eingeräumt, bei denen wichtige Entscheidungen über die Immobilie und die Eigentümergemeinschaft getroffen werden.

Die Pflichten der Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Aus dem eigenverantwortlichen Nutzungsanspruch der Wohnung entwachsen die zentralen Pflichten der Wohnungseigentümer. So sind sie für die Instandhaltung ihres Sondereigentums alleinig verantwortlich und haben die entsprechenden Kosten zu tragen.

Des Weiteren gehört es zu den Pflichten der Wohnungseigentümer, Gemeinschaftseigentum so zu nutzen, dass niemandem ein Nachteil dadurch entsteht.

Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Eigentümer zudem dazu, gemeinsam über Gemeinschaftseigentum zu entscheiden. Gemeinschaftliche Entscheidungen sind beispielsweise über die Höhe des Hausgelds sowie über die Durchführung von Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu fällen. Gleichzeitig müssen sich die Wohnungseigentümer anteilig an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum beteiligen, entsprechend ihren Miteigentumsanteilen. Daher sind sie zur Zahlung von Hausgeld und zur Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage angewiesen. 

Wichtig zu wissen: Neu im Wohnungseigentumsgesetz verankert ist die Möglichkeit, einem Eigentümer sein Eigentum zu entziehen, wenn er wiederholt gegen seine Pflichten verstößt.

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt vor, dass für die Wohnungseigentumsgemeinschaft ein Verwalter zu bestellen ist, der für die Administration des Gemeinschaftseigentums sorgt. Sein Sondereigentum verwaltet hingegen jeder Wohnungseigentümer selbst.

Der Verwalter ist für die Einberufung der Eigentümerversammlung und die Umsetzung der dort beschlossenen Maßnahmen zuständig. Auch organisatorische und kaufmännische Angelegenheiten wie die Wohngeldabrechnung und die Aufstellung des jährlichen Wirtschaftsplanes fallen in sein Aufgabengebiet.

Beim Wohnungsverkauf ist der Verwalter ebenfalls gefragt. So ist dafür laut Teilungserklärung häufig seine Zustimmung vonnöten.

Zwar kann die Aufgabe des Verwalters auch einer der Eigentümer übernehmen, meist wird dafür aber ein professioneller Dienstleister gewählt. Hierfür hat das Gesetz eine Neuerung vorgesehen, die aber erst ab 1.12.2023 wirksam wird: So haben Wohnungseigentümer Anspruch auf einen qualifizierten WEG-Verwalter. Auf Wunsch muss der Verwalter ab diesem Stichtag ein entsprechendes Zertifikat vorlegen.

Verwaltungsbeirat als Kontrollorgan

Gemäß des Wohnungseigentumsgesetzes können sich zudem Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu einem Verwaltungsbeirat zusammenschließen. Durch die WEG-Reform 2020 wurde seine Zuständigkeit gestärkt. So fungiert der Verwaltungsbeirat nun gegenüber dem Verwalter als echtes Kontrollgremium, indem er beispielsweise die Finanzen prüft. Außerdem haften die Beiräte jetzt nur noch bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Damit möchte der Gesetzgeber die ehrenamtliche Tätigkeit attraktiver machen.

Wohnungseigentümerversammlung als Beschlussorgan

Die Eigentümerversammlung stellt das Beschlussorgan der Eigentümergemeinschaft dar, bei der wichtige Entscheidungen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum getroffen werden. Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass sie mindestens einmal im Jahr abzuhalten ist, sofern es keine Ausnahmeregelung gibt. Ebenso schreibt das Gesetz vor, dass der Verwalter die Eigentümer drei Wochen vorher einzuladen hat.

Legt die Gemeinschaftsordnung keine andere Stimmverteilung fest, hat jeder Eigentümer dem Gesetz zufolge eine Stimme. Bestimmte Beschlüsse kann die Wohnungseigentümerversammlung seit der WEG-Reform mit einer einfachen Mehrheit treffen. Außerdem ist die Beschlussfähigkeit nicht mehr an die Anwesenheit einer bestimmten Personenzahl gebunden.

Den Vorsitz bei der Eigentümerversammlung übt der Verwalter aus. Er ist auch für die Aufsetzung des Protokolls zuständig, das er sowie der Verwaltungsrat, falls vorhanden, unterzeichnen muss.

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