Wohnungskauf steuerlich absetzen? Diese Möglichkeiten haben Sie

Sie wollen eine Eigentumswohnung kaufen und fragen sich nun, ob Sie den Wohnungskauf steuerlich absetzen können? Unter Umständen! Den Kauf können Sie unter bestimmten Bedingungen bei der Steuer geltend machen – dadurch allerdings kräftig profitieren. Welche Möglichkeiten das sind, was dafür zu erfüllen ist und wie Sie dabei vorgehen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Beim Immobilienkauf kommen hohe Kosten auf Sie zu. Auch Steuern wie die Grunderwerbssteuer müssen Sie dabei entrichten. Doch wie verhält es sich umgekehrt? Lässt sich der Wohnungskauf steuerlich absetzen, sodass Sie im Gegenzug davon profitieren?

Ob Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung Steuervorteile geltend machen können, hängt in erster Linie davon ab, für welchen Zweck Sie die Immobilie nutzen:

• Sie bewohnen die Immobilie selbst, sind also Eigennutzer.
• Sie vermieten die Wohnung und sind damit Vermieter.

Hinsichtlich der Steuer sind Sie beim Immobilienkauf als Vermieter klar im Vorteil. Hier haben Sie mehrere Möglichkeiten, den Wohnungskauf steuerlich abzusetzen. Als Eigennutzer wirkt sich der Wohnungskauf hingegen kaum steuermindernd für Sie aus. Dennoch können Sie auch hier einige Posten steuerlich geltend machen.

Gerade in unsicheren Zeiten stellt ein Immobilienkauf eine gute Anlagemöglichkeit für das eigene Kapital dar. Auch Eigentumswohnungen können hier punkten. Durch die regelmäßigen Mieteinnahmen lässt sich eine gute Rendite erzielen, ob als Kapitalanlage oder für die eigene Altersvorsorge.

Diese Mietzahlungen stellen damit Einnahmen dar, auf die Sie Steuern zahlen. Dementsprechend dürfen Sie diesen Ihre Ausgaben dafür gegenüberstellen und dadurch die steuerpflichtigen Einnahmen um diese reduzieren. Als Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung ergeben sich Ihnen bereits beim Kauf Vorteile.

Im Gegensatz zu Eigennutzern können Sie als Vermieter den Wohnungskauf direkt steuerlich absetzen und erhalten auf diese Weise Steuervorteile. Denn die Anschaffungskosten wirken sich steuermindernd für Sie aus.

Zu den Anschaffungskosten beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten hinzu. Dazu zählen:

• die Maklerprovision
• die Notarkosten
• die Grunderwerbskosten
• Eintragung ins Grundbuch

Als Vermieter können Sie sowohl den Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Maklerprovision

Beim Kauf einer Eigentumswohnung entstehen meist Kosten für die Beauftragung eines Maklers. Diese umfassen zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises. Seit Dezember 2020 sind sie nicht mehr ausschließlich vom Käufer zu tragen – meist werden sie zwischen beiden Partien zu gleichen Teilen aufgeteilt. Ihre genaue Höhe hängt vom Bundesland beziehungsweise der Region ab, in der sich die Immobilie befindet.

Vermieten Sie das gekaufte Objekt, können Sie die gezahlte Maklerprovision von der Steuer absetzen.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer fällt in Deutschland bei jeden Immobilienkauf an. Erst nach ihrer Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und können sich ins Grundbuch eintragen lassen.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich prozentual nach dem Kaufpreis. Wie hoch der Steuersatz liegt, bestimmen die Bundesländer selbst, sodass er je nach Region zwischen 3,5 und 6,5 Prozent variiert.

Notarkosten

Notarkosten werden bei jedem Immobilienkauf fällig. Darunter fallen die Beurkundung des Kaufvertrages, der Vollzug des Geschäftes, das Einholen notwendiger Dokumente und eine Gebühr für Ihre Betreuung. Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten für den Notar auf 1,5 Prozent der Kaufsumme. Unter Umständen kommen noch Zusatzkosten für weitere Leistungen hinzu. Neben der Eigentumsübertragung verantwortet der Notar auch die Bestellung der Grundschuld, die notwendig wird, wenn Sie als Käufer zur Finanzierung ein Darlehen aufnehmen.

Grundbuchkosten

Auch die Grundbuchkosten sind Ausgaben, die bei jedem Wohnungskauf anfallen. Abgedeckt sind damit die Eintragung der Grundschuld sowie der Vermerk von Ihnen als neuer Eigentümer im Grundbuch. Auch die Erfassung und spätere Löschung der Auflassungsvormerkung fallen darunter. Generell belaufen sich die Kosten zwischen 0,5 und 1 Prozent vom Kaufpreis.

Es gibt zwei verschiedene Varianten, mit denen Sie als Vermieter den Wohnungskauf steuerlich absetzen können: Einen Teil können Sie direkt im Jahr des Kaufs als Werbungskosten abziehen. Den weitaus größeren Teil schreiben Sie über mehrere Jahre hinweg in Ihrer Steuererklärung ab.

Werbungskosten beim Hauskauf steuerlich absetzen

Direkt im Jahr des Wohnungskaufes steuerlich absetzbar sind Werbungskosten. Darunter werden alle Aufwendungen gefasst, die dazu dienen, die Mieteinkünfte zu sichern. Ein Teil davon ist sofort abzugsfähig – einzutragen in der Anlage V Ihrer Einkommenssteuererklärung unter Werbungskosten für das Jahr, in dem Sie die Zahlung getätigt haben. Denn hier gilt das Abflussprinzip.

Als solche Werbungskosten können Sie folgende Posten beim Hauskauf steuerlich absetzen:

• Notarkosten und Grundbuchamtgebühren, die im Zusammenhang mit der Grundschuld stehen. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt, die im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag anfallen, gelten als Anschaffungskosten und sind nicht sofort abzugsfähig.
• Kosten, die Sie für Gutachter, Wertermittlung sowie Fahrten und Telefonate im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf geleistet haben.

Zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten zählen beispielsweise auch die Zinsen für den Kredit, mit dem Sie Ihre Immobilie finanzieren. Diese können Sie vollständig von den erzielten Mieteinnahmen abziehen, sodass sich Ihre Steuerlast reduziert.

Erhaltungsaufwand

Sofort als Werbungskosten geltend machen können Sie zudem Aufwendungen, die einen Erhaltungsaufwand für Ihr Eigentum darstellen. Darunter versteht das Finanzamt Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Anlagen, deren Funktionstüchtigkeit erneuert wird. Dazu zählen beispielsweise:

• Einbau neuer Fenster und Türen
• neue Fassadenverkleidung zum Wärme- und Schallschutz
• Renovierung des Badezimmers
• Reparatur des Daches

Entscheidend dafür ist, dass sich durch die Maßnahmen der Wohnstandard nicht erhöht. Andernfalls werden die Baumaßnahmen als Modernisierung gefasst und gelten als Herstellungskosten. Diese werden als Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen definiert, die die Immobilie deutlich verbessern oder erweitern, wie ein Gebäudeanbau. Die Herstellungskosten sind den Anschaffungskosten steuerlich gleichgestellt. Dadurch lassen sie sich nur durch Abschreibung über die Nutzungsdauer hinweg geltend machen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Einen Grenzfall nehmen anschaffungsnahe Herstellerkosten ein. Das sind die Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung, die

• innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden und
• ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.

Treffen diese Voraussetzungen zu, können Sie diese Kosten nicht sofort als Werbungskosten absetzen, sondern dürfen ihre Abschreibung über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilen. In Fällen, in denen die Instandhaltungskosten die Mieteinnahmen übersteigen, ist das zum Beispiel sinnvoll.

Im Einzelfall kann es jedoch schwierig sein, die einzelnen Posten jeweils korrekt zuzuordnen, denn die Grenzen in diesem Bereich sind fließend. Deshalb ist es immer sinnvoll, einen Steuerberater hinzuziehen.

Abschreibung als Steuervorteil nutzen

Den Großteil der Posten können Sie als Anschaffungskosten abschreiben. Dies erfolgt über die Absetzung für Abnutzung, kurz Afa. Ihr liegt die Annahme zugrunde, dass das Gebäude über die Zeit an Wert verliert. Durch die Afa wird diesem Wertverlust Rechnung getragen. Je nach Baujahr der Immobilie können Sie diese Kosten für Ihre Eigentumswohnung als Vermieter über einen Zeitraum von 40 bis 50 Jahren abschreiben.

Als Bemessungsgrundlage für die Afa werden die Anschaffungskosten herangezogen. Dazu gehört zum einen der Kaufpreis. Allerdings sind hierfür nur die Kosten für das Gebäude bzw. die Eigentumswohnung relevant, nicht die Kosten, die für den Grund und Boden anfallen, denn dessen Wert nutzt sich nicht ab.

Aus diesem Grund empfiehlt sich eine Kaufpreisaufteilung – die Kosten für das Gebäude sowie für den Grund und Boden führen Sie am besten bereits im Kaufvertrag separat auf.

Zusätzlich zur reinen Kaufsumme können Sie die Kaufnebenkosten ebenfalls abschreiben und auf diese Weise den Wohnungskauf steuerlich absetzen.

Über welchen Zeitraum Sie die Anschaffungskosten der Immobilie in der Steuer für die Afa geltend machen können, hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:

• Immobilien, die bis zum 31.12.1924 errichtet wurden: Abschreibung über 40 Jahre, jeweils 2,5 Prozent der Anschaffungs- und Herstellerkosten
• Immobilien, die ab dem 1.1.1925 gebaut wurden: Abschreibung über 50 Jahre, jeweils 2 Prozent der Anschaffungs- und Herstellerkosten

Selbstgenutzte Immobilien bieten im Vergleich zu Kapitalanlagen steuerlich kaum Vorteile. Schließlich generieren Sie in diesem Fall keine Einnahmen, denen Sie Ihre Ausgabe gegenüberstellen dürfen. Wenn Sie das Objekt selbst bewohnen, können Sie dennoch an einigen Stellen den Immobilienkauf steuerlich absetzen.

Handwerkerleistungen

Planen Sie nach dem Kauf der Eigentumswohnung Handwerkerarbeiten, können Sie diese zumindest zu einem Teil in Ihrer Steuererklärung geltend machen.

Zu den Handwerksleistungen, die Sie beim Wohnungskauf als Eigennutzer absetzen können, gehören:

• Dach- und Fassadenarbeiten
• Tapezieren und Streichen
• Verlegung von Fußböden und Fliesen
• Renovierung des Bades
• Einbau neuer Fenster und Türen
• Reparatur der Haushaltsgeräte

Diese Leistungen dürfen Sie in Ihrer Steuererklärung aufführen, in der sie sich steuermindernd auswirken. Absetzen können Sie dabei allerdings nur den Lohn für die Handwerkerleistungen sowie die Fahrt- und Maschinenkosten, nicht die Kosten für das Material.

Von diesen Beträgen dürfen Sie höchstens 20 Prozent in Ihrer Steuererklärung ansetzen. Insgesamt erlaubt das Finanzamt hier eine Steuerersparnis von 1200 Euro im Jahr. Im Hauptdruck Ihrer Einkommenssteuerklärung geben Sie diese Kosten mit der Umsatzsteuer in Zeile 73 an.

Um diese Handwerkerkosten beim Wohnungskauf geltend machen zu können, sind folgende Aspekte zu beachten:

• Aus der Rechnung für die Dienstleistungen geht eine Aufteilung der Material- und Arbeitskosten Denn nur letztere sind steuerlich absetzbar.
• Sie müssen die Leistungen per Banküberweisung gezahlt Das Finanzamt akzeptiert hier keine Barzahlungen.

Eine Ausnahme gibt es bei denkmalgeschützten Häusern, die meist aufwendiger in der Renovierung und Sanierung sind. Ihre Erhaltung liegt im allgemeinen Interesse, sodass der Staat ihre Sanierung großzügig mit Steuervorteilen honoriert. Und das sowohl für Vermieter als auch für Eigennutzer.

Sanierungs- und Instandhaltungskosten denkmalgeschützter Immobilien lassen sich folgendermaßen absetzen:

• Eigennutzer dürfen über einen Zeitraum von 10 Jahren 90 Prozent der Kosten abschreiben – also 10 Jahre lang 9 Prozent
• Vermieter dürfen die Kosten über einen Zeitraum von 10 Jahren komplett abschreiben: 8 Jahre lang 9 Prozent der Sanierungskosten und weitere 4 Jahre 7 Prozent zusätzlich zu der regulären Afa.

Wichtig ist dabei, dass der Eigentümerwechsel zu dem Zeitpunkt, zu dem die Sanierung beginnt, vollzogen wurde. Ebenso muss das Gebäude zu diesem Zeitpunkt unter Denkmalschutz stehen und Ihnen muss die Erlaubnis der Denkmalschutzbehörde zur Sanierung vorliegen.

In der Steuererklärung geltend machen können Sie allerdings nur solche Maßnahmen, die auf den Erhalt des Gebäudes und dessen sinnvolle Nutzung ausgelegt sind. Der Neubau einer Garage auf dem Grundstück beispielsweise fällt nicht darunter.

Steuervorteile dank kompetenter Beratung

Steuervorteile durch den Erwerb einer Eigentumswohnung ergeben sich in erster Linie für Vermieter. Sie können verschiedene Kosten beim Wohnungskauf steuerlich absetzen. Eigentümern, die selbst in ihrer Wohnung leben, stehen hingegen nur wenige Möglichkeiten offen.

Sinnvoll ist es jedoch in jedem Fall, vor dem Kauf einen Steuerberater hinzuziehen, der die Optionen für Ihren individuellen Fall beleuchtet. Auch die Berater der AMADEUS GROUP können Ihnen Ihre Möglichkeiten darlegen, wie Sie mit dem Immobilienkauf Steuern sparen können.

Über den Kauf hinaus profitieren Vermieter und Eigennutzer jedoch weiterhin bei der Steuererklärung, wenn sie die Steuertipps für Immobilien berücksichtigen.

Bildquelle(n):
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