Steuertipps für Immobilien: So sparen Vermieter und Eigennutzer bei der Steuer

Wie lassen sich mit Immobilien Steuern sparen? Welche Kaufnebenkosten können Sie sofort steuerlich absetzen? Als Immobilienbesitzer lassen sich allerhand Steuervorteile nutzen – insbesondere als Kapitalanleger und Vermieter, aber auch, wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, sind Steuerersparnisse möglich. Doch welche Posten lassen sich wann geltend machen? Die Experten der AMADEUS Group kennen sich bestens mit allen Aspekten des Immobiliensektors aus und geben Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Steuertipps für Immobilien. Genaueres klären wir gern in einem persönlichen Gespräch.

Inhaltsverzeichnis:

1. Welche Steuern sind für Immobilienbesitzer relevant?
2. Vorteile nutzen und Steuern sparen: Steuertipps für Immobilienbesitzer
   1. Welche Posten lassen sich beim Kauf einer Immobilie steuerlich absetzen?Steuervorteile bei den Anschaffungskosten nutzen
   2. Anschaffungskosten als Eigennutzer absetzen?
3. Wie können Vermieter Steuern sparen?
   1. Steuertipps für die Werbungskosten
      • Besonderheit Sanierung und Renovierung
      • Werbungskosten nicht zu hoch ansetzen
   2. Steuertipp: vergünstigte Vermietung
   3. Steuertipp: Steuersatz senken
   4. Steuertipps bei Leerstand
   5. Steuertipps für den steuerfreien Verkauf der Immobilien
4. Steuertipps für Eigentumswohnungen
5. Was können Eigennutzer von Immobilien bei der Steuer absetzen?
6. So profitieren Sie bei Immobilien von Steuervorteilen

Welche Steuertipps für die Eigentumswohnung oder das Haus infrage kommen, unterscheidet sich darin, wofür Sie die Immobilie verwenden:

• als Kapitalanlage, indem Sie die Wohnung vermieten
• zur Eigennutzung, indem Sie selbst in der Immobilie leben

Denn von der Nutzungsart hängt zunächst einmal ab, welche Steuern Sie als Immobilienbesitzer überhaupt an das Finanzamt zahlen müssen – und davon wiederum, welche Möglichkeiten zum Absetzen Sie haben.

Folgende Steuern sind für Immobilienbesitzer von Relevanz:

Eine Immobilie stellt nicht nur einen Wert an sich dar, sondern eröffnet Ihnen als Eigentümer auch Sparpotenzial bei den jährlichen Steuerbelastungen. Von der Ersparnis profitieren allerdings in erster Linie Besitzer, die ihre Immobilie beziehungsweise Eigentumswohnung vermieten: Sie erfahren zahlreiche steuerliche Vorteile durch den Besitz von Immobilien. Dennoch lassen sich in allen Fällen Steuern sparen.

Welche Posten lassen sich beim Kauf einer Immobilie steuerlich absetzen?

Bereits wenn Sie sich ein Haus oder eine Wohnung kaufen, fallen Steuern an. Mit den richtigen Steuertipps für Immobilien können Sie die Belastung jedoch schon an dieser Stelle mindern.

Gut zu wissen: Von der Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf ausgenommen ist jegliches bewegliches Inventar. Dazu gehören eine Einbauküche, ein Kamin sowie Teppiche und Lampen.

Ansonsten gelten die beim Kauf der Immobilie möglichen Steuervorteile lediglich für Kapitalanleger, die die Immobilie nicht selbst bewohnen.

Steuervorteile bei den Anschaffungskosten nutzen

Einer der wichtigsten Steuertipps für Immobilien ist die Absetzung der Anschaffungskosten. Sie machen den größten Steuervorteil aus. Als künftiger Vermieter können Sie alle Kosten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf anfallen, beim Finanzamt geltend machen. Neben dem Kaufpreis sind das die Kaufnebenkosten. Dazu zählen:

• Kosten für Notar, Makler und Grundbucheintrag
• Grunderwerbssteuer

Steuermindernd wirken sich die Anschaffungsposten für die Immobilie durch die Absetzung für Abnutzung (Afa) aus – das bedeutet: Jedes Jahr können Sie einen Teil der Investition – 2 Prozent des Kaufpreises – über eine angesetzte Nutzungsdauer von 40 bis 50 Jahren in der Steuererklärung geltend machen. Absetzbar sind dabei aber ausschließlich Güter, die sich abnutzen, also nur die Immobilie, nicht das Grundstück selbst.

Mit dem Afa-Modell trägt das Finanzamt dem vermuteten Wertverlust Rechnung, der sich über die Nutzungsdauer der Immobilie ergibt.

Die Zinsen für die Immobilienfinanzierung sind als Vermieter ebenfalls steuerlich absetzbar. Sie lassen sich bei den Werbungskosten berücksichtigen. Das betrifft auch Kredite, die für Renovierung und Sanierung aufgenommen werden.

Anschaffungskosten als Eigennutzer absetzen?

Wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, können Sie die Anschaffungskosten nicht in der Steuererklärung geltend machen: aber zumindest Arbeiten, die dem Bereich der haushaltsnahen Dienstleistungen zugerechnet werden wie Handwerkerkosten, die als Werbungskosten zählen.

Die größten Steuervorteile haben Immobilienbesitzer, die vermieten. Deshalb finden sich hier die meisten Steuertipps im Zusammenhang mit Immobilien.

Steuertipps für die Werbungskosten

Als Vermieter einer Immobilie oder einer einzelnen Wohnung müssen Sie die Mieteinnahmen, die Sie damit erzielen, versteuern. Sie werden als steuerpflichtiges Einkommen angerechnet.

Diesen Einnahmen stehen aber die Ausgaben gegenüber, die Sie im Zusammenhang mit der Immobilie tätigen. Diese können Sie als Werbungskosten in der Einkommenssteuer von Ihrem erwirtschafteten Einkommen abziehen und so Ihre Steuerlast deutlich senken. So dürfen Sie viele der laufenden Kosten absetzen.

Zu den Werbungskosten zählen:

• Renovierungs- und Sanierungskosten
• Zinskosten für die Immobilienfinanzierung
• Gebäudeabschreibung über die Afa
• laufende Grundstückskosten

Nicht in Ihrer Steuererklärung geltend machen dürfen Sie die Betriebskosten, die Sie bereits auf Ihre Mieter umlegen. Stellen Sie diesen die Grundsteuer allerdings nicht in Rechnung, ist zumindest diese bei der Steuer abzugsfähig.

Besonderheit Sanierung und Renovierung

Wenn Sie als Eigentümer Sanierungs- und/oder Renovierungsarbeiten durchführen wollen, um den Wert der Immobilie zu erhalten beziehungsweise zu steigern, sind folgende Aspekte für Sie relevant.

Die Kosten für die Sanierung rechnet das Finanzamt unter bestimmten Umständen den Herstellungskosten zu – und zwar

• wenn sie in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie entstehen
• und wenn sie über 15 Prozent, ohne Umsatzsteuer, über den Anschaffungskosten der Immobilie liegen, der Wert des Grundstücks wird dabei nicht einbezogen.

In diesem Fall können Sie Posten wie die Anschaffungskosten nur über einen Zeitraum von 50 Jahren abschreiben. Deshalb lohnt sich eine kostspielige Sanierung oder Renovierung steuerlich erst drei Jahre nach dem Immobilienkauf.

Belaufen sich die Sanierungs- beziehungsweise Renovierungskosten auf weniger als 15 Prozent der Anschaffungskosten, sind sie sofort als Werbungskosten abzugsfähig.

Werbungskosten nicht zu hoch ansetzen

Schwierigkeiten mit dem Finanzamt können allerdings entstehen, wenn Sie durch die Werbungskosten über Jahre hinweg nur Verluste mit Ihren Immobilien erzielen. Dann geht das Finanzamt davon aus, dass Sie damit eher private Interessen statt Gewinnerzielungsabsichten verfolgen.

In diesem Fall könnte es von Ihnen eine Totalüberschussprognose verlangen. Darin müssen Sie für die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, circa 30 Jahre, eine Prognose für die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie vorlegen.

Bei einer negativen Prognose wird Ihnen das Finanzamt Liebhaberei unterstellen, wodurch die steuerlichen Vorteile verloren gehen.

Steuertipp: vergünstigte Vermietung

Eine weitere Möglichkeit für Vermieter, Steuern zu sparen, besteht darin, eine Wohnung günstig an Angehörige zu vermieten. Dabei wird bei den Steuertipps jedoch häufig übersehen, dass auch in diesem Fall ein regulärer Mietvertrag aufgesetzt und auf einen angemessenen Mietpreis geachtet werden sollte. Denn: Werbungskosten, die diese Variante so interessant machen, dürfen Sie nur dann abziehen, wenn die Mietzahlungen 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen.

Seit 2021 gilt zudem: Liegen die Mietzahlungen zwischen 50 und 66 Prozent der Vergleichsmieten, muss der Vermieter eine Totalüberschussprognose anfertigen. Erst bei einer positiven Prognose geht das Finanzamt von einer Gewinnerzielungsabsicht aus.

Darüber hinaus existiert bei Einnahmen aus Vermietung ein Freibetrag: Steuern zahlen Sie auf Ihre Mieteinnahmen erst, wenn sie 520 € übersteigen.

Steuertipp: Steuersatz senken

Als Immobilienbesitzer werden Ihre Mieteinnahmen mit Ihrem individuellen Einkommenssteuersatz belegt. Zahlen Sie den Höchststeuersatz, gilt dieser auch für die Gewinne aus Ihren Immobilien.

Überführen Sie Ihr Wohneigentum jedoch in eine Immobiliengesellschaft, lassen sich Steuern sparen. Bei einer solchen Immobiliengesellschaft – ob als Kapital- oder Personengesellschaft geführt – reduziert sich der Steuersatz. Auf die Mieteinnahmen fällt dann die Körperschaftssteuer von lediglich 15 Prozent an, zu der noch der Solidaritätszuschlag kommt. Die Einnahmen werden in diesem Fall mit rund 15,83 Prozent besteuert.

Steuertipps bei Leerstand

Stand eine oder mehrere Ihrer Wohnungen längere Zeit leer und Sie haben den Mietausfall nicht selbst verschuldet, gilt gegebenenfalls einer der wichtigsten Steuertipps für Immobilien. Immobilienbesitzern wird dann die Grundsteuer teilweise erlassen.

• 25 % Erlass, wenn die Mieteinnahmen über 50 % unter dem normalen Rohertrag der Immobilie liegen
• 50 %, wenn die Immobilie keinen Ertrag erzielt

Voraussetzung dafür sind hinreichende Vermietungsbemühungen, die Sie gegebenenfalls belegen müssen.  

Steuertipps für den steuerfreien Verkauf der Immobilien

Steuern sparen Sie als Kapitalanleger auch beim privaten Verkauf Ihrer Immobilie: Veräußern Sie Ihre Objekte erst nach Ablauf der Spekulationsfrist, entfällt die Spekulationssteuer. Sie können Ihre Immobilie dann steuerfrei verkaufen. Diese Frist beträgt zehn Jahre ab dem Kaufdatum.

Steuerfrei ist der Immobilienverkauf auch für Eigennutzer – oder wenn Sie drei Jahre vor dem Verkauf selbst in der Immobilie gelebt haben.

Eine weitere Möglichkeit stellt der Verkauf innerhalb der Familie dar. So können Sie die Immobilie nach zehn Jahren beispielsweise an Ihren Ehepartner zu einem höheren Preis veräußern, ohne Grunderwerbssteuer. Der Partner kann daraufhin höhere Abschreibungsbeiträge absetzen. Bei Zusammenveranlagung ergeben sich dann höhere Werbungskosten.

Die Steuertipps für Eigentumswohnungen weisen eine Besonderheit auf. Vermieter können hier noch einen zusätzlichen Steuervorteil erhalten. Als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligen sich die Eigentümer anteilig an den Kosten für die WEG-Verwaltung. Diese Kosten dürfen sie nicht auf die Mieter umlegen. Sie können sie allerdings als Werbungskosten geltend machen.

Das gilt jedoch nicht für die Instandhaltungsrücklage. Diese können Sie erst als Werbungskosten absetzen, wenn sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen verwendet wurde.

Anders als bei Vermietern kommen bei Eigentümern, die ihre Immobilie selbst bewohnen, weniger Sparmöglichkeiten bei der Steuer zum Tragen. Steuerlich absetzen können Eigennutzer lediglich folgende Posten als Werbungskosten:

Insgesamt zeigt sich: Als Immobilienbesitzer können Sie einiges bei der Steuer sparen. Wichtig ist dabei, dass Sie die Kosten in Ihrer Steuererklärung immer in dem Jahr abziehen, in dem sie angefallen sind, weil das Zufluss-Abfluss-Prinzip gilt.

Voraussetzung für die Nutzung der Steuervorteile ist natürlich, dass Sie die jeweiligen Rechnungen sorgfältig aufbewahren. Handwerker und haushaltsnahe Dienstleistungen sollten Sie nicht bar bezahlen, sondern immer überweisen, damit sie vom Finanzamt anerkannt werden.

Eine steuerliche Beratung für Ihre konkrete Situation können wir Ihnen in diesem Überblicksbeitrag nicht geben. Wenn Sie sich für Immobilien interessieren, legen Ihnen die Experten der AMADEUS Group Ihre jeweiligen Vorteile gern in einem persönlichen Gespräch dar.

Bildquelle(n):
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