Das sollten Sie wissen, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten
Sie besitzen eine Eigentumswohnung und möchten diese nun vermieten? Jetzt fragen Sie sich unter anderem, ob sich die Vermietung lohnt und wie hoch Sie die ansetzen dürfen. Hier klären wir die wichtigsten Fragen, die sich Ihnen als Vermieter stellen – von der Rentabilität und Rechtmäßigkeit bis zu den Fallstricken, die bei einer Vermietung bestehen.
Gründe für die Vermietung: Warum die Eigentumswohnung vermieten?
Eine Eigentumswohnung zu vermieten, hat viele Gründe. Der häufigste: die Nutzung der Wohnung als Kapitalanlage. Auf diese Weise können Sie mit Ihrer Immobilie eine lukrative Rendite erzielen, zumindest wenn sie einen guten Zustand aufweist und sich in einer attraktiven Lage befindet. Außerdem ergeben sich für Vermieter steuerliche Vorteile.
Die Vermietungsabsicht kann aber auch durch eine Erbschaft zustande kommen oder durch Ihre flexible Lebensweise, sodass Sie die Eigennutzung der Wohnung aus privaten oder beruflichen Gründen für sich ausschließen.
Rentabilität: Wann lohnt sich die Vermietung einer Eigentumswohnung?
Wenn Sie eine Wohnung als Kapitalanlage erworben haben, ist die Frage der Rentabilität die wichtigste. Ein großer Vorteil bei der Vermietung von Eigentumswohnungen stellt die Regelmäßigkeit dar, mit der Sie dadurch Einnahmen generieren. Auch Kursschwankungen, wie sie bei anderen Anlageformen auftreten, kommen kaum vor.
Die Rentabilität einer vermieteten Wohnung lässt sich beurteilen, indem Sie die Mieteinnahmen den Aufwendungen gegenüberstellen. Daraus ergibt sich die Höhe der Rendite. Hinzukommen noch die steuerlichen Vorteile, von denen Sie als Vermieter profitieren.
Wichtigste Voraussetzung für die Rentabilität ist die Vermietbarkeit der Wohnung – sie wird vor allem durch die Lage, Ausstattung und den Zustand bestimmt und sichert langfristig den Werterhalt und die -steigerung. Sinnvollerweise haben Sie schon beim Kauf der Immobilie auf Werthaltigkeit geachtet.
Ob es sich lohnt, eine Eigentumswohnung zu vermieten, hängt darüber hinaus davon ab, ob Sie die dafür nötige Zeit aufbringen, denn die Vermietung ist mit einigem Zeitaufwand verbunden. Allerdings können Sie die Vermietung auch an eine erfahrene Verwaltung abgeben, die sich um den Großteil aller zu erledigender Aufgaben kümmert und genau um die rechtlichen Bestimmungen weiß.
Zudem sollten Sie sich klarmachen, dass Sie sich langfristig binden, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten.
Rechtmäßigkeit: Wann darf ich meine Eigentumswohnung vermieten?
Prinzipiell steht es Ihnen als Eigentümer frei, Ihre Wohnung zu vermieten. Oftmals ist für die Vermietung allerdings die Zustimmung der Wohnungseigentümergesellschaft (WEG) nötig. Ob dies der Fall ist, geht meist aus der Teilungserklärung hervor. Häufig handelt es sich bei diesem Schritt jedoch um eine Formsache, denn die Zustimmung darf nur aus einem triftigen Grund untersagt werden. Einzuholen ist sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrages – gewöhnlich beim Verwalter.
Fallstricke: Eigentumswohnung vermieten – was beachten?
Die wichtigsten Aspekte, die Sie bei der Vermietung einer Eigentumswohnung beachten sollten, haben wir Ihnen hier zusammengetragen.
Miethöhe
Die Festlegung der Miethöhe ist einer der zentralen Schritte bei der Vermietung. Die Mietzahlung besteht einerseits aus der Nettokaltmiete und andererseits aus den Betriebskosten, die Sie auf die Mieter umlegen dürfen.
Bei der Höhe der Nettokaltmiete sollten Sie sich daran orientieren, wie hoch der Mietpreis bei vergleichbaren Wohnungen in der Region ist. Dabei kommt es im Einzelnen auf
- Lage,
- Beschaffenheit,
- Ausstattung,
- Wohnungsart und
- -größe
Ein Anhaltspunkt dafür gibt die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. – falls vorhanden – der Mietspiegel, in den Sie Ihre Wohnung entsprechend der Kriterien einordnen.
Auch eine eventuell existierende Mietpreisbremse in der Region müssen Sie gegebenenfalls einkalkulieren. Ebenso spielt die Nachfrage nach Wohnraum in der Gegend, in der sich Ihre Eigentumswohnung befindet, eine Rolle. Ist diese sehr hoch, können Sie einen höheren Mietpreis ansetzen als in strukturschwachen Regionen.
Wollen Sie bei der Vermietung die Nebenkosten Ihrer Eigentumswohnung auf Ihre Mieter umlegen, muss dies bereits im Mietvertrag festgehalten werden. Auch die einzelnen Posten, die dazu zählen, sollten Sie darin aufführen. Jedoch sind nicht alle Posten der Betriebskosten umlagefähig. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten müssen Sie beispielsweise selbst tragen. Ebenso dürfen Sie die Instandhaltungsrücklage für die Wohnung sowie Reparaturkosten nicht auf den Mieter umlegen.
Mietvertrag
Der Mietvertrag regelt alle Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, empfiehlt es sich, einen vermieterfreundlichen Mietvertrag aufzusetzen. Halten Sie deshalb in dem Vertrag alle für das Mietverhältnis relevanten Details fest.
Die wichtigsten Angaben sind:
- die Adresse des Mietobjektes
- die vollständigen Namen von Mieter und Vermieter inklusive aktueller Kontaktdaten sowie Bankverbindungen
- die korrekte Bezeichnung der Wohnung mit Auszeichnung der Nutzfläche und -größe sowie alle Bestandteile
Denn Vorsicht: Unkorrekte Angaben zur Wohnungsgröße können zu Mietminderungen führen. - die Höhe der Kaltmiete sowie Kaution und Zahlungsmodalitäten
- die Nebenkosten
- Angaben zu einer potenziellen Mieterhöhung
- zusätzliche Kosten wie ein Stellplatz
- der genaue Zeitpunkt des Mietbeginns und gegebenenfalls Angaben zur Mietdauer (befristet oder unbefristet)
- Datum und Unterschrift beider Mietparteien
Um sich bei der Vermietung Ihrer Eigentumswohnung Ärger mit der Eigentümergemeinschaft zu ersparen, sollten Sie im Mietvertrag weitere wichtige Details abklären wie
- erlaubte beziehungsweise verbotene Haustiere
- gegebenenfalls Reinigungspflichten des Mieters am Gemeinschaftseigentum
- Zuständigkeit bei Kleinstreparaturen
- notwendige Renovierungsarbeiten bei Auszug
- Regelungen zur Untervermietung der Wohnung
Bei der Ausgestaltung des Mietvertrages handelt es sich um eine komplexe Angelegenheit. Hierbei kommt es vor allem auf die korrekten Formulierungen an. Sinnvoll ist es hier auch, sich mit dem Mietrecht auszukennen.
Um beim Mietvertrag alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen und zu Ihren Gunsten umzusetzen, empfiehlt es sich, sich von Experten unterstützen zu lassen, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten. Die Amadeus Group, die auch die Verwaltung übernimmt, hilft Ihnen hier gern weiter.
Probleme mit Mietern und Kündigung
Wer seine Eigentumswohnung vermieten will, sollte sich auch mit den Kündigungsmodalitäten des Vermietungsverhältnisses auseinandersetzen. Denn das deutsche Mietrecht hat sich vor allem dem Mieterschutz verschrieben, sodass sich eine Kündigung bei unbefristeten Mietverhältnissen sehr schwierig gestaltet.
Als Vermieter dürfen Sie den Mietvertrag nur in folgenden Fällen kündigen:
- Eigenbedarf: Wenn Sie oder eines Ihrer engen Familienmitglieder die Wohnung für sich nutzen möchte.
- Pflichtverletzung durch den Mieter: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt und seiner Obhutspflicht gegenüber dem Wohneigentum nicht nachkommt.
- Regelverletzung: Wenn sich der Mieter nicht an die Hausordnung hält und dies im Mietvertrag festgehalten ist.
- unerlaubte Überlassung an Dritte: Wenn der Mieter die Wohnung ohne Ihre Erlaubnis Dritten überlässt.
Hilfreich ist es, wenn der Kündigung eine Abmahnung vorausgeht, in der Sie den Mieter auf sein Fehlverhalten aufmerksam machen.
Mieteinnahmen versteuern
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten, unterliegen die generierten Mieteinnahmen der Einkommensteuer, sobald sie den jährlichen Grundfreibetrag von 8.500 € pro Person übersteigen. Es handelt sich dabei um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die Sie in Ihrer Steuererklärung unbedingt aufführen müssen. Ausschlaggebend für die Höhe der zu zahlenden Steuer sind einerseits die erzielten Einnahmen und andererseits Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz.
Allerdings können Sie – wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten – im Gegensatz zur Eigennutzung auch einige Posten steuerlich geltend machen, die Ihnen als Vermieter entstehen. Im Zusammenhang mit der Vermietung absetzen können Sie
- die Kosten für Reparatur, Renovierung und Instandhaltung,
- die Ausstellung des Energieausweises,
- die Instandhaltungsrücklagen,
- die Grundsteuer,
- den Kaufpreis der Eigentumswohnung durch Abschreibung,
- die Zinsen für die Finanzierung der Immobilie,
- Fahrtkosten und
- Kontoführungsgebühren.
Informieren Sie sich am besten über Steuertipps für Immobilien.
Pflicht zur Instandsetzung
Vermieter sind dazu verpflichtet, das Mietobjekt instand zu halten. Andernfalls können die Mieter die Mietzahlung mindern. Deshalb sollten Sie bei auftretenden Mängeln schnell reagieren und diese rasch beseitigen lassen.
Betriebskostenabrechnung
Vermieten Sie Ihre Eigentumswohnung, müssen Sie die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig erstellen. Spätestens zwölf Monate nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraums sollte sie dem Mieter vorliegen – andernfalls wird sie unwirksam, außer Sie haben die Verzögerung nicht zu verantworten.
Als Basis dafür dient die Wohngeldabrechnung für die Wohnung. Von diesen Nebenkosten dürfen Sie einen guten Teil auf Ihre Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Betriebskostenabrechnung ist allerdings separat anzufertigen.
Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkosten darf maximal 12 Monate betragen und wird meist auf das Kalenderjahr bezogen. Sinnvoll ist es hier, sich beim Zeitraum und dem Verteilerschlüssel an die Vorgaben der Hausgeldabrechnung zu halten. Denn auf diese Weise reduziert sich der Aufwand bei der Abrechnung. Aber auch diese Aspekte müssen Sie vorab im Mietvertrag festlegen.
So gehen Sie vor, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten
Die Vermietung erfordert eine regelmäßige Beschäftigung mit der Wohnung. Besonders hoch ist der Aufwand, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung erstmalig vermieten. Unsere Tipps für eine erfolgreiche Vermietung:
1. Vorbereitung
Bevor Sie nach passenden Mietern für Ihre Eigentumswohnung suchen, ist eine ausgiebige Vorbereitung vonnöten. Ist kein gültiger Energieausweis für die Immobilie vorhanden, muss dieser beantragt werden. Auch die Wohnung sollten Sie entsprechend herrichten und einen angemessenen Mietpreis festlegen. Sinnvollerweise lassen Sie auch einen Grundriss der Eigentumswohnung, die Sie vermieten möchten, anfertigen, um Mietinteressenten einen Überblick über Größe und Zimmeraufteilung zu ermöglichen.
2. Vermarktung
Nun können Sie mit der Vermarktung der Eigentumswohnung starten. Das bedeutet, ein ansprechendes Exposé über geeignete Kanäle veröffentlichen: Im besten Fall nutzen Sie dafür hochwertige Fotos und aussagekräftige Beschreibungstexte. Alternativ können Sie auch einen Makler damit beauftragen.
3. Terminvereinbarung und Wohnungsbesichtigung
Haben sich Mietinteressenten gefunden, müssen die entsprechenden Anfragen koordiniert werden. Hier können Sie sich entscheiden, ob Sie Einzeltermine oder Sammelbesichtigungen durchführen möchten. Vor der Wohnungsbesichtigung sollten Sie sich auf alle aufkommenden Fragen vorbereiten.
4. Mieterauswahl
Bei der Mieterauswahl sollten Sie nicht nur nach der Sympathie gehen, sondern vor allem die Bonität der infrage kommenden Mieter prüfen. Lassen Sie sich hierfür eine Mieterselbstauskunft ausfüllen sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und die Einkommensnachweise der letzten drei Monate vorlegen, gegebenenfalls auch eine SCHUFA-Auskunft.
5. Mietvertrag unterzeichnen
Im nächsten Schritt stehen die Aufsetzung und Unterzeichnung des Mietvertrages an.
6. Wohnungsübergabe
Bei der Wohnungsübergabe gilt es, ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Darin werden wichtige Punkte aufgeführt wie
- Zustand der Wohnung sowie gegebenenfalls vorhandene Mängel
- Zählerstand für Wasser, Strom sowie Gas oder Fernwärme
- ausgegebene Schlüssel für die Wohnung und weitere Mietsachen
Um Streitigkeiten zu verhindern: Lassen Sie das Übergabeprotokoll von allen anwesenden Personen mit Datum unterzeichnen.
Wichtig: Als Vermieter sind Sie inzwischen zur Ausstellung einer Vermieterbescheinigung verpflichtet, in der Sie Ihren Mietern den neuen Wohnsitz bestätigen.
7. Verwaltung
Nicht nur wenn Sie zum ersten Mal Ihre Eigentumswohnung vermieten wollen, gibt es zahlreiche Punkte, auf die Sie achten sollten. Bei der Vermietung stellen sich fortlaufend im Rahmen der Verwaltung Fragen, die eine Fachexpertise voraussetzen – beispielsweise, was Mieterhöhungen und die Nebenkostenabrechnung der Wohnung betrifft. Dabei handelt es sich um Aspekte, von denen es abhängt, ob sich das Vermietungsvorhaben auszahlt. Deshalb kann es sinnvoll sein, hierfür eine erfahrene Gebäudeverwaltung zu beauftragen.