Das sollten Vermieter über die Mietpreisbremse wissen
Sie möchten Ihre Eigentumswohnung neu vermieten und im Zuge dessen die Miete erhöhen? Dann müssen Sie gegebenenfalls die Mietpreisbremse beachten, die die zulässige Miethöhe in bestimmten Regionen begrenzt. Aus diesem Grund sollen Sie sich unbedingt damit auseinandersetzen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wann und wo die Mietpreisbremse gilt, welche Ausnahmen existieren und wie Sie damit umgehen können.
Was ist die Mietpreisbremse?
Für den Begriff Mietpreisbremse liegt keine gesetzliche Definition vor. Gemeinhin ist damit die Begrenzung des Mietpreises gemeint, die aus dem Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) hervorgeht. Es wurde 2015 von der Großen Koalition verabschiedet und hat den Bundesländern ein rechtliches Instrument an die Hand gegeben, um die Höhe des Mietpreises in bestimmten Gebieten zu begrenzen.
Dadurch ist es den zuständigen Bundesländern möglich, Gemeinden oder Städte für höchstens 5 Jahre als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu definieren. In diesen Gebieten darf die Miete dann in dem entsprechenden Zeitraum maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
2019 und 2020 hat der Gesetzgeber die Regelungen zur Mietpreisbremse weiter verschärft und die Rechte von Mietern gestärkt:
- Seit 2019 müssen Vermieter in den Fällen, in denen sie von den Ausnahmeregelungen der Mietpreisbremse Gebrauch machen, schon vor Abschluss des Mietvertrages über die Höhe der Mietzahlungen des Vormieters informieren. Dies muss schriftlich und unaufgefordert erfolgen und betrifft Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2019 begründet wurden. Gleichzeitig wurden die Hürden für Mieter zum Aussprechen einer Rüge gesenkt. So reicht eine formlose schriftliche Rüge ohne Begründung aus. Außerdem wurde beschlossen, dass der Mietspiegel künftig auf der Basis der vergangenen sechs Jahre erstellt werden muss, zuvor waren es vier.
- Seit 2020 können Mieter vom Vermieter zu viel gezahlte Mietbeträge auch rückwirkend zurückverlangen. Dies betrifft Mietverträge, die ab dem 1. April abgeschlossen wurden. Bis zu zweieinhalb Jahre nach dem Mietvertragsabschluss können Mieter nun rückwirkende Forderungen stellen. Außerdem wurde die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert. Andernfalls wäre sie Ende 2020 als Instrument ausgelaufen.
Was sind Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt?
Als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt können solche ausgewiesen werden, in denen der Mietraum knapp ist, sodass hier eine Regulierung der Mietpreishöhe zulässig ist. Dies ist der Fall, wenn
- die Mietsteigerungen den Bundesdurchschnitt überschreiten.
- große Nachfrage bei geringem Leerstand besteht.
- die durchschnittlichen Mietbelastungen der Haushalte über dem bundesweiten Durchschnitt liegen.
- die Bevölkerung wächst, ohne dass zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.
Eine Festlegung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, die zum Greifen der Mietpreisbremse führt, müssen die Länder gut begründen.
Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf neu vermietete Bestandswohnungen. Für bestehende Mietverträge gilt sie nicht – hier ist bei Mieterhöhungen die Kappungsgrenze relevant.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Mietendeckel?
Die Mietpreisbremse ist nicht mit dem Mietendeckel gleichzusetzen, der 2020 versucht wurde, in Berlin einzuführen. Dabei handelte sich um ein Landesgesetz.
Anders als die Mietpreisbremse beschränkte sich der Mietendeckel in Berlin nicht auf die Begrenzung des Mietpreisanstieges: Er sah eine Mietobergrenze, einen Mietenstopp und eine Mietsenkung bei sehr teuren Wohnungen vor.
2021 hat das Bundesverfassungsgericht das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin allerdings gekippt, weil hierfür eine übergeordnete Regelung auf Bundesebene notwendig gewesen wäre.
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, aus dem die umgangssprachliche Mietpreisbremse hervorgeht, stellt hingegen ein Gesetz auf Bundesebene dar, für dessen Geltungsbereich die einzelnen Landesregierungen zuständig sind.
Warum gibt es die Mietpreisbremse?
Mit der Mietpreisbremse reagiert der Staat auf die stark gestiegenen Mietpreise, wie sie insbesondere in den Ballungsräumen zu verzeichnen sind. Damit soll der Wohnungsmarkt und das Mietpreisniveau ein Stück weit reguliert werden, um den Mietpreisanstieg in den Ballungsgebieten zu verlangsamen. Zielstellung ist: Mietwohnungen sollen auch für Mieter mit geringem Einkommen bezahlbar bleiben.
Bei der Mietpreisbremse handelt es sich um ein Instrument, das nur temporär eingesetzt werden soll, weshalb die Geltungsdauer zeitlich begrenzt wurde – aktuell bis Ende 2025.
Wann gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nur für Regionen, deren Wohnungsmarkt als angespannt definiert wurde. Dabei betrifft sie ausschließlich die Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Sowohl bestehende Mietverträge als auch die Vermietung von Neubauten bleiben davon unberührt. Zudem liegen weitere Ausnahmen vor, bei denen die Begrenzung der Wiedermietungsmiete nicht wirksam ist.
Die Mietpreisbremse gilt ebenso für Verträge mit Staffelmiete, sofern die Ausnahmen nicht auf sie zutreffen. Bei einer Mieterhöhung müssen Sie sich als Vermieter dementsprechend an der örtlichen Vergleichsmiete orientieren und sollten diese bei jeder Erhöhung überprüfen.
Nicht relevant ist die Mietpreisbremse hingegen bei der Indexmiete. Hier sind ihre Vorgaben lediglich bei der Ausgangsmiete zu beachten.
In welchen Fällen greift die Mietpreisbremse nicht?
Selbst in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt greift die Mietpreisbremse nicht in allen Fällen.
Bestandsschutz
Hat bereits die Miete, die der Vormieter gezahlt hat, die 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete überschritten, erhalten Sie Bestandsschutz. Die Regelungen für die Mietpreisbremse gelten hier nicht.
Neugebaute Immobilien
Neugebaute Immobilien sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Als solche gelten Wohnungen und Häuser, die zum ersten Mal nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden.
Modernisierungen
Nach einer umfassenden Modernisierung der Immobilie können Sie die Miethöhe unabhängig von der Mietpreisbremse festlegen – zumindest bei der erstmaligen Vermietung nach den Baumaßnahmen. Voraussetzung hier ist, dass die Modernisierung mit einem Neubau gleichzusetzen ist. Davon lässt sich ausgehen, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel dessen ausmachen, was ein Neubau gekostet hätte.
Bei kleineren Modernisierungen gelten ebenfalls Sonderreglungen. Trotz Mietpreisbremse können Sie die Modernisierungskosten bis zu einer Höhe von 8 Prozent auf die bisherige Miete aufschlagen. Wichtig ist hier die Kappungsgrenze, die Sie generell zu beachten haben, wenn Sie eine Mieterhöhung formulieren.
Möblierte Wohnungen
Wenn Sie eine möblierte Wohnung vermieten, darf die Miethöhe ebenso die maximal zulässigen 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Denn hier dürfen Vermieter noch einen Möblierungszuschlag hinzurechnen. Dieser darf 2 Prozent dessen betragen, was die Möbel zum Zeitpunkt des Einzuges wert sind. Die Grundmiete muss in Gebieten mit angespanntem Mietmarkt jedoch der örtlichen Vergleichsmiete entsprechen.
Kurzzeitmiete
Bei Objekten, die nur vorrübergehend vermietet werden, ist die Mietpreisbremse ebenfalls außer Kraft gesetzt. Dazu zählen Hotelzimmer, Ferien- und Monteurswohnungen. Was allerdings genau als vorübergehende Vermietung zu verstehen ist, regelt die Mietpreisbremse nicht.
Wo greift die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse können die Bundesländer jeweils für einen Zeitraum von fünf Jahren für bestimmte Gemeinden und Städte festlegen. Inzwischen haben fast alle Bundesländer davon Gebrauch gemacht.
| Bundesland | Geltungszeitraum | Geltungsbereich |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 01.11.2020 – 30.06.2025 | in vielen Städten und Gemeinden, darunter Stuttgart, Karlsruhe und Mannheim |
| Bayern | 01.01.2022 – 31.12.2025 | in vielen Städten und Gemeinden, darunter München |
| Berlin | 01.06.2015 – 31.05.2025 | im ganzen Landesgebiet |
| Brandenburg | 04.04.2019 – 31.12.2025 | in vielen Städten und Gemeinden, darunter Potsdam |
| Bremen | 01.12.2015 – 30.11.2025 | in ganz Bremen, nicht in Bremerhaven |
| Hamburg | 11.07.2018 – 30.06.2025 | im ganzen Landesgebiet |
| Hessen | 28.06.2019 – 25.11.2025 | in vielen Städten und Gemeinden, darunter Frankfurt und Wiesbaden |
| Mecklenburg-Vorpommern | 01.10.2023 – 30.09.2028 | in Rostock und Greifswald |
| Niedersachsen | 01.01.2021 – 31.12.2025 | in vielen Städten und Gemeinden, darunter Hannover, Braunschweig und Wolfsburg |
| Nordrhein-Westfalen | 01.07.2020 – 30.06.2025 | in vielen Städten und Gemeinden, darunter Köln, Düsseldorf und Bonn |
| Rheinland-Pfalz | 01.10.2019 – 07.10.2025 | in einigen Städten, darunter Mainz |
| Sachsen | 13.07.2022 – 31.12.2025 | in Dresden und Leipzig |
| Thüringen | 31.03.2016 – 31.12.2025 | in Erfurt und Jena |
Keine Mietpreisbremse gibt es derzeit im Saarland, in Schleswig-Holstein und Sachsen-Anhalt. In Schleswig-Holstein galt sie zwar zeitweise, wurde 2019 aber wieder abgeschafft.
Auswirkungen der Mietpreisbremse: Welche Mietpreishöhe ist zulässig?
Greift die Mietpreisbremse, gilt Folgendes: Als Vermieter können Sie die Miethöhe für eine Wohnung, die Sie neu vermieten, nur noch so weit erhöhen, dass sie höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Ausgangspunkt für die Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde hervorgeht. In Gebieten, für die es keinen Mietspiegel gibt, können andere Möglichkeiten genutzt werden:
- Vergleichsdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden
- Verweis auf 3 vergleichbare Wohnungen
- Sachverständigengutachten
Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Sanktionen, die erfolgen, wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird, wurden im Gesetz nicht aufgeführt. Damit droht Vermietern bei Verstößen keine Strafe.
Deshalb müssen Vermieter – selbst, wenn sie einen zu hohen, unzulässigen Mietpreis angesetzt haben – im Prinzip erst handeln, wenn sie vom Mieter dafür schriftlich gerügt wurden. In diesem Fall müssen Sie allerdings die ab dem Zeitpunkt der Rüge zu viel gezahlte Miete zurückerstatten beziehungsweise der Mieter kann die Mietzahlung um den entsprechenden Betrag kürzen.
Seit der Nachbesserung der Mietpreisbremse im Jahr 2020 können Mieter zu viel gezahlte Miete auch rückwirkend zurückfordern. Dies gilt für Mietverträge, die ab dem 1. April 2020 geschlossen wurden. Bis zu zweieinhalb Jahre nach dem Mietvertragsabschluss können rückwirkende Forderungen gestellt werden.
Was bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter?
Als Vermieter müssen Sie bei einer Wiedervermietung die Mietpreisbremse bei der Festlegung des Mietpreises berücksichtigen, sofern die betreffenden Immobilien in einer Region mit angespanntem Wohnraum liegen.
Mietpreisbremse bei Wiedervermietung beachten
Sie wollen eine Ihrer Wohnungen erneut vermieten und im Rahmen dessen die Miete erhöhen? Dann müssen Sie als Vermieter die Mietpreisbremse beachten, sofern die vermieteten Immobilien in einer Stadt, Kommune oder einem Stadtteil liegen, die als Gebiet mit angespanntem Wohnraum definiert wurden.
Bevor Sie die Miethöhe festlegen, müssen Sie sich also vorab informieren, ob sich Ihre Immobilie in einer Region befindet, in der die Mietpreisbremse greift. Anschließend sollten Sie die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenzwert heranziehen. Bei der Neuvermietung dürfen Sie hier, gemäß der Mietpreisbremse, die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen – vorausgesetzt, Sie können keine der Ausnahmeregelungen geltend machen. Eine Anhebung darüber hinaus ist nicht erlaubt.
Sich auf Ausnahmefälle der Mietpreisbremse berufen
Sie wollen sich als Vermieter auf einen der Ausnahmefälle berufen und die Miete über die zulässigen 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus erhöhen?
In diesem Fall sind Sie seit der Neuregelung im Jahr 2019 dazu verpflichtet, dem Mieter vor dem Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und schriftlich über diese Tatsache zu informieren.
Zu Ihrer Auskunftspflicht gehören:
- die Höhe der Miete im Jahr vor Ende des vorherigen Mietverhältnisses
- die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den drei Jahren vor Vertragsabschluss
- ob es sich bei dem Mietverhältnis um die Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt
- ob das Mietobjekt als Neubau gilt
Dabei müssen Sie dem Mieter die jeweilige Ausnahmeregelung zur Mietpreisbremse offenlegen, die die höhere Miete rechtfertigt.
Verweisen Sie auf den Bestandsschutz, weil bereits der Vormieter eine Miete gezahlt hat, die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, kann der neue Mieter eine Auskunft über die Höhe der Vormiete einfordern.
Berufen Sie sich auf eine vorangegangene oder umfassende Modernisierung als Ausnahme für die Mietpreisbremse, müssen Sie dies nicht näher erläutern. Hier genügt die Mitteilung über Art und Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahmen.
Greift die Mietpreisbremse nicht, weil es sich um einen Neubau und dessen Erstnutzung handelt, müssen Sie den Mieter vor Vertragsabschluss über diese Tatsache informieren.