Wohnungseigentümergemeinschaft: was Eigentümer wissen müssen
Gemeinsam entscheiden und das Gemeinschaftseigentum verwalten: Der Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage macht Sie automatisch zum Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie gleichzeitig Anteile am Gemeinschaftseigentum. Einerseits ist jedes Mitglied Eigentümer der eigenen Wohnung, andererseits Miteigentümer am Gemeinschaftseigentum.
Welche Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft zustehen und welche Pflichten ihr obliegen, wie sie funktioniert und was das für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet, lesen Sie hier.
Die rechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Als Wohnungseigentümer können Sie zwar über Ihre eigene Wohnung verfügen. Über Belange, die das Gemeinschaftseigentum in einem Mehrfamilienhaus betreffen, entscheidet die Eigentümergemeinschaft aber zusammen.
Was bedeutet Wohnungseigentümergemeinschaft?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, ist ein rechtlich selbstständiger Verband wie z. B. ein Verein oder eine GmbH. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt es sich also um eine Trägerin von Rechten und Pflichten.
Entscheidungen, die sich auf die gesamte Immobilie sowie auf das Grundstück beziehen, hat die Eigentümergemeinschaft auf einer Eigentümerversammlung gemeinschaftlich zu treffen.
Wenn Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Mitglied einer solchen Gemeinschaft.
Welche Rechtsgrundlage hat die Eigentümergemeinschaft?
Die gesetzlichen Grundlagen zur Wohnungseigentümergemeinschaft sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, WoEigG oder ebenfalls mit WEG abgekürzt. Darin sind die Rechte und Pflichten aufgeführt, die sich für die Gemeinschaft ergeben.
Wann entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Wann eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, geht aus dem Wohnungseigentumsgesetz hervor.
Grundlage für die Entstehung einer solchen Gemeinschaft ist die sogenannte „Teilungserklärung“, durch die das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt wird. Um Geltung zu erlangen, muss sie notariell beurkundet sowie in das Grundbuch eingetragen werden.
Die Teilungserklärung regelt die konkreten Besitzverhältnisse an einem Mehrfamilienhaus. Sie legt die Aufteilung einer Immobilie in separate, abgeschlossene Einheiten fest und begründet damit die unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse. Hierbei ist zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden:
- Sondereigentum stellen jene Bereiche der Immobilie dar, die ausschließlich dem Eigentümer gehören. Das ist zum einen das eigentliche Wohneigentum: Flächen, die zu Wohnzwecken genutzt werden, also die jeweiligen Eigentumswohnungen. Zum anderen ist darunter das „Teileigentum“ gefasst. Das sind Teile der Immobilie, die keinen Wohnzwecken dienen. Darunter fallen dementsprechend Räume, die gewerblich oder freiberuflich genutzt werden, wie Büros und Gewerbeflächen, ebenso auch Stellplätze und Garagen.
- Dem gegenüber steht das Gemeinschaftseigentum. Darunter werden jene Gebäudebestandteile gefasst, die allen Eigentümern zugänglich sind und die gemeinschaftlich genutzt werden. Dazu zählen zum Beispiel das Dach, die Fassaden und das Treppenhaus. Die Eigentümer besitzen gemäß Teilungserklärung einen Mitanteil am Gemeinschaftseigentum.
Während jeder Eigentümer für sein Sondereigentum allein zuständig ist, fällt das Gemeinschaftseigentum in den Aufgabenbereich der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Eine Ausnahmestellung nehmen Sondernutzungsrechte ein, die für die Nutzung von Gemeinschaftseigentum eingeräumt werden können. So kann beispielsweise einem Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung des Gartens zugesprochen werden. Der Garten selbst bleibt allerdings weiterhin Bestandteil des Gemeinschaftseigentums und unterliegt den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft.
Die Aufgaben der Eigentümergemeinschaft
Mit der Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind zahlreiche Aufgaben verbunden. Zu deren Erfüllung sind verschiedene Organe vorgesehen.
Welche Funktion hat die Wohnungseigentümergemeinschaft?
Grundsätzlich besteht die zentrale Aufgabe einer Wohnungseigentümergemeinschaft darin, das Gemeinschaftseigentum zusammen ordnungsgemäß zu verwalten und zu bewirtschaften. Im Einzelnen sind das insbesondere folgende Aufgaben:
- technische, wirtschaftliche und kaufmännische Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie
- Beschlüsse und Versammlungen
- Prüfung der Regeleinhaltung
- rechtliche Vertretung
Welche Rechte haben die Eigentümer einerseits und welche Pflichten die WEG andererseits?
Die wichtigsten Rechte der Eigentümer:
- freie Verfügung der jeweiligen Eigentümer über die Eigentumswohnung entsprechend der Teilungserklärung und/oder Gemeinschaftsordnung, solange damit nicht die Rechte anderer Eigentümer verletzt werden
- Nutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum
- Stimmrecht für Beschlüsse der Eigentümerversammlung
- eigenständige Umsetzung von Maßnahmen bezüglich eines Glasfaseranschlusses, des Einbruchsschutzes sowie der Barrierefreiheit und E-Mobilität
Die wichtigsten Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft:
- mindestens einmal jährlich Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung
- gemeinsame Verwaltung und Kostenübernahme zur Instandhaltung und Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Erstellung der Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen
- Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung notwendiger Baumaßnahmen an der Immobilie
- Haftung gegenüber Dritten
Wie verteilen sich die Kosten in einer Eigentümergemeinschaft?
Kosten, die in Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum entstehen, sind von der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich zu tragen. Sie werden als Hausgeld auf die einzelnen Eigentümer umgelegt, das monatlich zu zahlen ist. Das sind:
- Aufwendungen für die Instandhaltung, Instandsetzung und den Betrieb von Gemeinschaftseigentum
- Kosten für die Modernisierung von Gemeinschaftseigentum
- Kosten für Betriebskosten, z. B. Strom, Wasser, Energie und Wohngebäude- sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
- Verwaltungskosten
Verteilt werden die von der Eigentümergemeinschaft zu tragenden Kosten auf die einzelnen Eigentümer meist entsprechend ihrem Miteigentumsanteil.
Wer haftet in einer Eigentümergemeinschaft?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht nur gemeinschaftlich für die Verwaltung und Bewirtschaftung der Immobilie zuständig, sondern haftet als eigenständige Rechtsperson auch gegenüber Dritten. Umso wichtiger ist es, dass Sie sich als Eigentümergemeinschaft für eine professionelle WEG-Verwaltung entscheiden, der Sie Ihr Vertrauen aussprechen können.
Das Funktionsprinzip der Wohnungseigentümergemeinschaft
Für ein reibungsloses Miteinander in der Eigentümergemeinschaft schafft das Wohnungseigentumsgesetz die notwendigen Grundlagen.
Wie funktioniert eine Wohnungseigentümergemeinschaft?
Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Aufgaben erfüllen kann, sieht das Gesetz drei Organe vor:
- Die Eigentümerversammlung: Sie stellt das zentrale Entscheidungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft dar und ist gesetzlich vorgeschrieben.
- Der Verwaltungsbeirat: Er dient zur Unterstützung und Kontrolle des WEG-Verwalters. Der Beirat ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, kann aber auf Wunsch aus Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt werden, die diese Aufgabe ehrenamtlich wahrnehmen.
- Der WEG-Verwalter: Er ist der gesetzlich vorgesehene Vertreter der WEG. Seine Stellung ähnelt der eines Geschäftsführers einer GmbH. Der Verwalter wird von der Eigentümerversammlung gewählt.
Aufgaben des WEG-Verwalters
Der WEG-Verwalter übernimmt im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Aufgaben, die die Verwaltung und Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums betreffen. Damit geht ein großer Teil der Pflichten, die der Eigentümergemeinschaft gesetzlich auferlegt sind, auf ihn über. Dadurch fungiert er auch als zentraler Ansprechpartner für die Eigentümer sowie Dritte und stellt nach der Eigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft dar.
In seinen Aufgaben ist der Verwalter an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden, mit deren Durchsetzung er von ihr betraut wurde.
Zu seinen zentralen Aufgaben gehören:
- die Ausführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft
- die Buchhaltung für die Eigentümergemeinschaft mit allen Ausgaben sowie die Verwaltung des Hausgeldes und der Instandhaltungsrücklage
- die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung
- die Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft
- die Aufstellung des Wirtschaftsplans für das Jahr und die Jahresabrechnung
- die Durchsetzung der Hausordnung
- die Organisation der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
Der Verwaltungsbeirat
Wenn es die Wohnungseigentümergemeinschaft wünscht, kann sie dem WEG-Verwalter zur Unterstützung und Kontrolle einen Verwaltungsbeirat zur Seite stellen. Er setzt sich aus Miteigentümern zusammen, die auf der Eigentümerversammlung dafür gewählt werden.
Neben seiner Kontrollfunktion ist der Verwaltungsbeirat auch vermittelnd zwischen WEG-Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft tätig.
Die Wohnungseigentümerversammlung
Bei der Wohnungseigentümerversammlung kommen die Eigentümer zur Entscheidungsfindung über alle Verwaltungsaufgaben zusammen. Die Beschlüsse hat der WEG-Verwalter im Anschluss umzusetzen.
Die Eigentümerversammlung bildet damit das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Laut Gesetz muss sie mindestens einmal im Jahr einberufen werden.
Die Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung ist nicht verpflichtend. Eigentümer können auch einen Vertreter zu dem Termin schicken und durch eine Vollmacht ihr Stimmrecht an ihn abtreten. Den Vorsitz der Eigentümerversammlung übt in den meisten Fällen der WEG-Verwalter aus.
Auf ihrer jährlichen Versammlung berät die Wohnungseigentümergemeinschaft über alle Fragen, die sich hinsichtlich gemeinschaftlichen Eigentums stellen. Wichtige Punkte, über die bei der Versammlung abgestimmt werden sollen, müssen i. d. R. in der Einladung angekündigt werden.
Soll die Fassade saniert, eine neue Heizungsanlage angeschafft oder die Hausordnung geändert werden? Über diese Themen beraten sich die Eigentümer während der Versammlung und fassen einen Beschluss dazu.
Die Entscheidungen werden in der Regel per Mehrheitsbeschluss getroffen. Dazu muss mindestens die Hälfte der anwesenden oder vertretenen Eigentümer zustimmen.
Die Verteilung des Stimmrechts
Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft kann unterschiedlich geregelt sein:
| Abstimmungsprinzip | Erläuterung |
|---|---|
| Kopfprinzip | Jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hat je eine Stimme, auch bei Eigentum von mehreren Wohnungen. |
| Objektprinzip | Der Stimmanteil der Eigentümer richtet sich nach der Anzahl der Wohneinheiten, die sie besitzen. Jede Einheit ist mit einer Stimme verbunden. |
| Wertprinzip | Die Anzahl der Stimmen hängt vom Miteigentumsanteil ab. Je höher der Anteil am Miteigentum, desto mehr Stimmen. |
In der Regel ist in Teilungserklärungen das Wertprinzip vorgesehen.
Die Konsequenzen für Eigentümer
Die gesetzlich vorgesehenen Organe der Wohnungseigentümergemeinschaft sorgen für ein reibungsloses Funktionieren: Auf der Eigentümerversammlung treffen Sie gemeinsam die Entscheidungen, die die WEG-Verwaltung im Anschluss umsetzt. Dabei kann Sie ein Verwaltungsbeirat unterstützen.
Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind Sie jedoch den Mehrheitsbeschlüssen unterworfen. Auch bei Entscheidungen, denen Sie nicht zugestimmt haben, müssen Sie sich i. d. R. an den Kosten beteiligen.
Deshalb ist es sinnvoll, schon vor der Beschlussfassung ins Gespräch zu kommen und die anderen Eigentümer von Ihrer Argumentation zu überzeugen. Dies gilt auch, wenn Sie in der Gemeinschaft ein eigenes Anliegen durchsetzen möchten. Dies erhöht Ihre Chance, dass die anderen Ihnen zustimmen.
Eine professionelle Verwaltung wie die der AMADEUS Group unterstützt Sie gern bei der Erfüllung Ihrer Pflichten als Eigentümergemeinschaft.