Eigentumswohnung finanzieren? So gehen Sie es an!
Sie haben sie gefunden – Ihre Traumwohnung – und überlegen nun, sie zu kaufen? Jetzt fragen Sie sich, wie sich eine Eigentumswohnung finanzieren lässt? Grundsätzlich kommt Sie der Kauf einer Wohnung meist günstiger als der eines Hauses. Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie sie selbst nutzen oder als Kapitalanleger vermieten. Was Sie bei der Immobilienfinanzierung bedenken sollten und wie Sie sie angehen können, lesen Sie hier.
Der Unterschied: Haus kaufen oder Eigentumswohnung finanzieren?
Bei der Wahl zwischen Eigenheim und Eigentumswohnung entscheiden primär Ihre individuellen Ansprüche. Legen Sie beispielsweise Wert auf eine zentrale Lage, finden Sie passende Wohnungen eher als Häuser.
Hinsichtlich finanzieller Aspekte weist die Eigentumswohnung allerdings einen klaren Vorteil auf: Ihr Anschaffungspreis ist in den meisten Fällen günstiger als der eines Hauses. Dies liegt einerseits an der häufig geringeren Wohnfläche von Wohnungen. Andererseits zahlen Sie die anfallenden Grundstückskosten beim Kauf nur anteilig. Denn das Grundstück, auf dem sich die Immobilie mit der Wohnung befindet, gehört der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zusammen.
Wenn Sie ein Haus bauen, lassen sich zudem die Baukosten nur schwer kalkulieren. Steigende Preise können die Kosten enorm in die Höhe treiben. Bei einer Eigentumswohnung hingegen steht der Preis zum Zeitpunkt des Kaufes weitestgehend fest – Sie wissen, was auf Sie zukommt, und können die Immobilienfinanzierung besser abschätzen.
Des Weiteren fällt bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung das Risko für die Bank geringer aus. Dadurch unterscheiden sich die Konditionen der für Wohnungen und Häuser ausgegebenen Darlehen. Im Gegensatz zu Häusern können Sie eine Eigentumswohnung deshalb oft mit einem niedrigeren Budget finanzieren.
Der Finanzierungsbedarf: Welche Kosten kommen auf mich zu?
Um die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu planen, gilt als erstes: Verschaffen Sie sich Klarheit über die Kosten, die bei einem Kauf auf Sie zukommen. Dadurch können Sie überhaupt erst einmal den Finanzierungsbedarf kalkulieren, der durch den Kauf der Wohnung entsteht.
Neben dem Kaufpreis für die Wohnung selbst gehören auch die Kaufnebenkosten in die Kalkulation. Im Detail sind dies:
- die Grunderwerbssteuer
- die Notarkosten
- die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch
- die Maklerprovision
Übrigens: Bei der AMADEUS Group zahlen Sie keinerlei Maklergebühren.
Die Höhe der Kaufnebenkosten hängt im Einzelnen vom Kaufpreis ab. Im Durchschnitt sollten Sie hier, wenn Sie eine Eigentumswohnung finanzieren wollen, mit 10 bis 15 Prozent vom Kaufpreis rechnen. Bei einer Immobilienfinanzierung erwarten die Banken, dass Sie diese Kosten mit Ihrem Eigenkapital bestreiten.
Die Finanzierungsoptionen: Wie lässt sich eine Eigentumswohnung finanzieren?
Für Immobilien wie eine Eigentumswohnung gibt es verschiedene Finanzierungsoptionen. Der wichtigste Eckpfeiler dabei bildet das Eigenkapital in Kombination mit Fremdkapital. Im Einzelfall kommen noch Fördermöglichkeiten hinzu.
Eigenkapital
Sie können aus eigenen Mitteln eine Eigentumswohnung finanzieren. Doch die wenigsten sind in der Lage, den Kaufpreis und die weiteren Posten vollständig selbst aufzubringen. Die meisten künftigen Wohnungseigentümer benötigen zusätzlich Fremdkapital zur Finanzierung. Aber auch wenn Sie eine Immobilienfinanzierung bei der Bank aufnehmen, ist dafür bis auf Ausnahmefälle Eigenkapital nötig.
Darlehen
Eigentumswohnungen werden meist über Fremdkapital finanziert – in Form eines Darlehens. Hierbei bieten die Banken unterschiedliche Finanzierungsmodelle an.
| Darlehensart | Annuitätendarlehen | Volltilgerdarlehen | Variables Darlehen |
|---|---|---|---|
| Konditionen |
|
|
|
| Vorteil |
|
|
|
| Nachteil |
|
|
|
Am gängigsten für die Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen, bei dem die zu zahlenden Raten während der gesamten Laufzeit gleichbleiben. Vielmehr ändert sich die Zusammensetzung der Raten: Durch die zunehmende Tilgung des Darlehens schrumpft der Zinsanteil an der Rate, während der Tilgungsanteil steigt.
Fördermöglichkeiten
Prüfen Sie unbedingt, ob Sie Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen können, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen und diese finanzieren wollen. Für Familien mit Kindern gibt es beispielsweise oft Förderungen für Wohneigentum vom Bund oder den Ländern. Unter bestimmten Voraussetzungen bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auch zinsgünstige Darlehen an.
Wichtig ist hier, dass Sie sich rechtzeitig über Ihre Möglichkeiten informieren und die entsprechenden Fristen einhalten.
Bausparvertrag
Sie besitzen einen zuteilungsreifen Bausparvertrag? Dann können Sie ihn dafür einsetzen, die Eigentumswohnung zu finanzieren. Das betrifft sowohl das angesparte Guthaben als auch das Bauspardarlehen.
Die Planung: Kann ich mir die Finanzierung einer Eigentumswohnung leisten?
Die zentrale Frage, wenn Sie eine Eigentumswohnung finanzieren möchten, ist die der Machbarkeit. Hierbei geht es vor allem um die Höhe des Eigenkapitals und darum, wie viel Geld Sie für die Rate einer Immobilienfinanzierung aufbringen können.
Budgetplanung: Wie hoch darf die Monatsrate ausfallen?
Wenn Sie eine Eigentumswohnung finanzieren wollen, ist das Wichtigste, dass Sie eine realistische Kalkulation vornehmen.
Dazu sollten Sie zunächst einmal den Finanzierungsbedarf berechnen, um zu klären, welche Summe Sie eigentlich für die Finanzierung aufbringen müssen.
Dem gegenüber steht Ihre Bonität, die darüber entscheidet, ob Sie sich die Finanzierung einer Wohnung überhaupt leisten können. Neben dem Eigenkapital sollte die Budgetplanung auch den finanziellen Spielraum aufführen, der Ihnen im Monat zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht. Denn davon hängt es ab, wie hoch die monatliche Rate des Kredites ausfallen kann.
Verschaffen Sie sich dafür einen Überblick über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben und rechnen Sie diese gegen. Wenn Sie die Wohnung selbst nutzen möchten, können Sie Ihre Mietzahlungen als Posten weglassen. Stattdessen sollten Sie das Hausgeld als künftige Ausgabe einplanen, das Sie als Wohnungseigentümer monatlich an den Hausverwalter der WEG zahlen werden. Im Vergleich zu den Betriebskosten einer Mietwohnung fällt es etwas höher aus.
Sinnvollerweise setzen Sie bei den Ausgaben auch noch die Instandhaltungsrücklage an, die Sie für Ihre Eigentumswohnung anlegen werden.
Aus der Differenz von Haushaltseinkommen und -ausgaben ergibt sich der Betrag, den Sie im Monat für die Rate eines Kredites aufbringen können. Planen Sie unbedingt einen Puffer ein, um Ihre Immobilienfinanzierung krisensicher zu machen.
Die Empfehlung lautet: Die Kreditrate sollte nicht höher sein als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Die restliche Summe benötigen Sie für Ihre Lebenshaltungskosten und weitere unerwartete Ausgaben.
Die Voraussetzungen: Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Finanzierung einer Eigentumswohnung?
Ohne Eigenkapital lässt sich die Finanzierung einer Wohnung nur schwer stemmen. Hierbei gilt: Je mehr Sie an eigenen Mitteln vorweisen können, desto besser. Denn ein hoher Eigenkapitalanteil bedeutet für die Bank mehr Sicherheit.
Aber auch Sie als Kreditnehmer profitieren davon: Zum einen benötigen Sie weniger Fremdkapital und zum anderen sichern Sie sich mit einem hohen Eigenkapitalanteil gute Konditionen bei einem Darlehen.
Wollen Sie die Wohnung vermieten, kann es sich allerdings auch lohnen, weniger Eigenkapital einzusetzen. Denn den Jahreszins können Sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen.
Die meisten Kreditgeber erwarten einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 bis 30 Prozent. Dabei sollten Sie zumindest die Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln bezahlen können. Andernfalls würde es sich um eine Vollfinanzierung handeln, für die Banken besonders hohe Anforderungen ansetzen und höhere Zinsen veranschlagen.
Eigenkapital beschränkt sich allerdings nicht auf Ersparnisse – vielmehr zählen folgende Posten dazu:
- Barvermögen
- Ersparnisse auf Konten
- Aktien, Investments, Wertpapiere
- Lebensversicherung
- das im Bausparvertrag angesparte Guthaben
- bereits abgezahlte Immobilien
6 Tipps: Wohnung finanzieren – so lässt sich sparen
Um Ihre Eigentumswohnung zu finanzieren, gibt es einige Sparmöglichkeiten. Wenn Sie es geschickt anstellen, existiert insbesondere beim Kredit Sparpotential:
Angebote vergleichen
Das erste Angebot ist nicht unbedingt das beste. Mit welchen Darlehen Sie Ihre Eigentumswohnung auch finanzieren wollen: Die Unterschiede zwischen den Kreditgebern sind mitunter immens. Deshalb sollten Sie sich unbedingt verschiedene Angebote einholen und sie miteinander vergleichen.
Zins und Tilgung des Darlehens richtig ansetzen
Wie sich die Finanzierung Ihrer Wohnung mit Fremdkapital gestaltet, entscheidet nicht nur der Zinssatz des Kredites, sondern auch die Tilgungsrate. Den Zinssatz, den die Bank Ihnen gewährt, hängt von Ihrer persönlichen Bonität, dem Beleihungsauslauf, der Sollzinsbindung und dem Marktzins ab. Mit einer soliden Bonität verschaffen Sie sich eine gute Verhandlungsposition bei der Bank.
Bei der Tilgung gilt: Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei – und desto weniger Zinsen zahlen Sie für Ihren Kredit. Dennoch sollten Sie sich hier nicht übernehmen und Ihr Budget realistisch kalkulieren. Passen Sie die Tilgungsrate deshalb unbedingt Ihrem finanziellen Spielraum an.
Laufzeit und Sollzinsbindung kalkulieren
In Bezug auf einen Kredit stellt sich Eigentümern häufig die Frage: Wie lange sollte man eine Eigentumswohnung finanzieren? Hierfür sind die Laufzeit des Darlehens und die Dauer der Sollzinsbindung ausschlaggebend.
Eine kürzere Laufzeit bedeutet natürlich, dass Sie schneller schuldenfrei sind. Zudem vergeben Banken dann auch günstigere Zinsen.
In Niedrigzinszeiten zahlt sich eine lange Sollzinsbindung aus, bei der sich Kreditnehmer die günstigen Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum sichern. Bei hohen Bauzinsen hingegen empfiehlt sich eine kurze Sollzinsbindung für die Finanzierung der Eigentumswohnung. Der Nachteil: Zum Ende der Sollzinsbindung ist noch eine Restschuld vorhanden, die eine Anschlussfinanzierung erfordert. Im besten Fall sind die Marktzinsen zu diesem Zeitpunkt allerdings gesunken, sodass Kreditnehmer bei der zweiten Finanzierungsrunde von den inzwischen günstigeren Zinsen profitieren.
Sondertilgung vereinbaren
Damit Sie sich während der Kreditlaufzeit unerwartete Einnahmen – sei es eine Sonderzahlung des Arbeitgebers oder eine Erbschaft – für Ihr Finanzierungsvorhaben zunutze machen können, sollten Sie bei Vertragsabschluss unbedingt die Möglichkeit für Sondertilgungen aufnehmen.
Eigenkapitalanteil erhöhen
Wollen Sie selbst in die Wohnung einziehen: Versuchen Sie, Ihren Eigenkapitalanteil zu erhöhen. Denn damit stärken Sie Ihre Position gegenüber der Bank. Nutzen Sie hierfür beispielsweise die Unterstützung von Familie und Freunden.
Steuerliche Vorteile nutzen
Für Kapitalanleger gibt es beim Finanzieren einer Eigentumswohnung einige steuerliche Vorteile. So können Sie bereits beim Kauf sparen. Empfehlenswert ist es aus diesem Grund, die Steuertipps für Immobilien zu berücksichtigen.