Maklerprovision – wer zahlt wie viel?

Beim Kauf von Immobilien beschränken sich die Kosten nicht nur auf den reinen Kaufpreis. Hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten – darunter auch die Provision, mit der die Vermittlung des Maklers vergütet wird. Doch wann wird die Maklerprovision fällig, wie hoch fällt sie aus, wer muss sie begleichen – Käufer oder Verkäufer? Und was hat sich durch die Neuregelung 2021 geändert? Als Experte für Immobilien seit vielen Jahrzehnten beantwortet die AMADEUS Group all Ihre Fragen zum Thema. Übrigens – gut zu wissen: Für unseren Service zahlen Sie überhaupt keine Provision.

Ob Haus oder Wohnung: Wer eine Immobilie kaufen will, beauftragt meist einen Makler, um ein geeignetes Objekt zu finden. Hat er Erfolg und kommt bei der Vermittlung ein Geschäft zustande, wird seine Tätigkeit in Form einer Maklerprovision entlohnt. Dadurch handelt es sich bei der Provision um ein Erfolgshonorar für den Makler, das auch als Maklercourtage oder Maklergebühr bezeichnet wird. Die Fälligkeit dieser Gebühr ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgeschrieben.

Auf welche Summe sich diese Kosten belaufen, hängt von verschiedenen Aspekten ab: unter anderem von der Art der Immobilie und des Geschäftes. Eindeutig geregelt ist die Höhe der Maklerprovision in Deutschland nicht – hier existieren bundeslandabhängig teilweise verschiedene Regelungen. Außerdem ist sie ohnehin frei verhandelbar.

Grundsätzlich bemisst sich die Gebühr prozentual an der Höhe des Verkaufspreises und liegt zwischen 3 und 7 Prozent plus Mehrwertsteuer. Doch je nach Bundesland, in dem der Immobilienkauf stattfindet, fällt die Courtage mitunter recht unterschiedlich aus – bei einer Immobilie ein nicht zu vernachlässigender Faktor.

Weil es sich bei der Provision um das Honorar für den Makler handelt, ist damit seine komplette Tätigkeit abgedeckt. Dazu gehören die Beratung beider Seiten, also Verkäufer und Käufer, rund um den Verkauf bzw. Kauf der Immobilie sowie die Wahrnehmung von Besichtigungsterminen und vielen weiteren Aufgaben. Als unabhängige Instanz vermittelt der Makler mitunter auch zwischen Käufer- und Verkäuferseite, beispielsweise was den Verkaufspreis angeht.

Welche Leistungen der Makler im Detail mit der Provision abrechnet, ist Verhandlungssache und im Maklervertrag festgehalten. Fällig wird die Maklerprovision allerdings immer erst dann, wenn der Makler bei der Vermittlung erfolgreich war und ein Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Dadurch wird er nicht für seinen Aufwand bezahlt, sondern nur bei Erfolg.

Die Provision, die für den Makler zu entrichten ist, gibt es als Innenprovision oder als Außenprovision. Die beiden Varianten unterscheiden sich darin, wer jeweils für die Maklerkosten aufkommt.

Doch wer muss die Maklerprovision beim Immobilienkauf nun entrichten? Prinzipiell existieren drei Möglichkeiten zur Zahlung der Provision:

• Innenprovision: 
  Hier wird die Maklerprovision ausschließlich zwischen Immobilienmakler und -verkäufer ausgehandelt. Der Käufer wird dabei nicht einbezogen, sodass es sich um die klassische Innenprovision handelt.
• Außenprovision: 
  Bei diesem Modell beauftragt der Käufer den Immobilienmakler mit der Vermittlung. Dementsprechend übernimmt der Käufer die Maklerprovision.
• Mischfälle: 
  In diesem Fall teilen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision untereinander auf, meist zu gleichen Teilen.

Doch was bedeutet das nun? Nicht erst wenn der Verkauf in trockenen Tüchern ist, stellt sich die Frage, wer den Makler eigentlich bezahlt – Käufer oder Verkäufer? Eine eindeutige Antwort darauf gibt es jedoch nicht, denn das kommt darauf an: einmal auf die Art der Immobilie und einmal auf die Art des Geschäftes.

Verantwortlich dafür ist eine Neuregelung der Maklerprovision, die die Große Koalition beschlossen hat, festgehalten imGesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Die alte Praxis

Bevor das neue Gesetz auf den Weg gebracht wurde, war die Zahlung der Provision komplett frei verhandelbar. Hier machten es die Beteiligten unter sich aus, ob der Käufer, Verkäufer oder beide zu gleichen oder ungleichen Anteilen die Maklerprovision beglichen.

In den meisten deutschen Bundesländern hatte sich die Praxis etabliert, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision hälftig übernahmen. In einigen Bundesländern, darunter auch Hessen, war es jedoch üblich, dass ausschließlich der Käufer den Immobilienmakler entlohnen musste. Dieser Praxis wollte die Regierung mit der Neuregelung ein Ende setzen.

Die Neuregelung der Maklerprovision im Überblick

Das neue Gesetz legt fest, dass Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr zur Übernahme der Maklerprovision verpflichtet werden können, wenn sie den Makler nicht beauftragt haben. Beim Kauf von Immobilien gilt somit das Bestellerprinzip in abgewandelter Form, das bei der Vermietung zum Tragen kommt: Hier ist die Provision von der Partei zu entrichten, die dem Immobilienmakler den Auftrag erteilt hat.

Von der Neuregelung der Maklerprovision beim Immobilienverkauf profitieren vor allem Käufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen, die bisher allein die Provision zu tragen hatten – auch wenn der Maklerauftrag vom Verkäufer ausging. Dies ist nun ausgeschlossen: Der Makler darf für eine Seite nicht mehr unentgeltlich tätig werden, wie es bisher in diesen Bundesländern gehandhabt wurde. Dadurch reduzieren sich für die Käufer die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

In Kraft getreten ist das im August 2019 beschlossene Gesetz am 23.12.2020. Der Kerngedanke der Regelung besteht darin, zu verhindern, dass der Käufer durch die vollständige Übernahme der Provision beim Kauf benachteiligt wird.

Für die Zahlung der Maklerprovision sind nun drei Szenarien möglich:

• Doppelprovision:
  Bei dieser Provisionsvereinbarung teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten für den Immobilienmakler. Jeder zahlt den gleichen Anteil der Provision.
• Abwälzung: 
  Eine Partei, also Käufer oder Verkäufer, beauftragt den Makler und stimmt im Maklervertrag der vollständigen Kostenübernahme zu. Allerdings holt sich der Auftraggeber einen Teil der Kosten später von der anderen Partei wieder zurück.
• Innen- bzw. Außenprovision:
   Auch eine reine Innen- bzw. Außenprovision sind trotz der Neuregelung weiterhin möglich, das heißt, der Verkäufer bzw. Käufer zahlt die Provision allein. Eine Außenprovision kommt allerdings nur dann zur Anwendung, wenn der Käufer den Makler beauftragt hat und dieser zu diesem Zeitpunkt noch kein geeignetes Objekt vorweisen kann.

Auch die Form, in der der Maklervertrag ausgestaltet sein muss, schreibt das neue Gesetz zur Maklerprovision vor: So genügt 2021 die mündliche Form nicht mehr. Vielmehr muss der Vertrag und damit die Vereinbarung zu einer Provision in Textform erfolgen, z. B. als E-Mail, Fax oder Textnachricht.

Die Höhe der Maklerprovision bleibt von der Gesetzesänderung unberührt. Sie ist auch 2021 frei verhandelbar bzw. orientiert sich an der ortsüblichen Gebühr.

Die Neuregelung mit dem geteilten Bestellerprinzip gilt jedoch nicht für alle Immobilien. Sie greift lediglich bei

• Einfamilienhäusern, wozu auch Doppelhaushälften und Reihenhäuser zählen,
• und Eigentumswohnungen.

Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke sind davon nicht betroffen. Des Weiteren bezieht sich die neu geregelte Maklerprovision nur auf Verbraucher, also Käufer, die aus privaten Gründen eine Immobilie erwerben – sei es zur Eigennutzung oder zum Vermögensaufbau. Ausgeschlossen von der Gesetzesänderung sind Unternehmen, Anleger und Investoren.

Ist die Fragestellung geklärt, wer die Maklerprovision übernimmt, ist die Frage nach ihrer Höhe von Interesse. Hier kommen weiterhin die ortsüblichen Gepflogenheiten zur Anwendung, die je nach Bundesland unterschiedlich geregelt sind. Generell handelt es sich dabei um einen prozentualen Anteil des Kaufpreises.

Der folgenden Tabelle entnehmen Sie die ortsüblichen Provisionsanteile – so, wie sie vor der Neuregelung gehandhabt wurden. Für die Höhe der Provision haben sie weiterhin Geltung sowie für alle Fälle, die von dem neuen Gesetz nicht abgedeckt sind.

Die Höhe der Provision muss vor dem Zustandekommen des Kaufes schriftlich im Maklervertrag festgehalten worden sein. Wie sie sich berechnet, erklären wir Ihnen im Folgenden anhand eines Beispiels aus Hessen:

Rechenbeispiel für Verbraucher: Käufer und Verkäufer zahlen je 50 Prozent

Rechenbeispiel für Anleger: Der Käufer zahlt die Provision allein

Kaufen Sie die Immobilie nicht als Verbraucher, sondern als Anleger sowie zu gewerblichen Zwecken , lautet die Rechnung wie folgt:

Weil die Höhe der Maklercourtage vom Gesetzgeber nicht eindeutig geregelt ist, sind auch individuelle Absprachen möglich. Sie können Ihr Glück versuchen und mit dem Makler individuell verhandeln. Bei mehreren Kaufinteressenten laufen Sie hier allerdings Gefahr, dass Ihnen der Versuch als mangelnde Zahlungsbereitschaft ausgelegt wird und ein anderer Interessent den Zuschlag erhält.

Unter Umständen können Sie die für die Vermittlung gezahlte Courtage bei der Steuer geltend machen.

Als Käufer: Wenn Sie sich das Haus oder die Wohnung zur Eigennutzung kaufen, ist die steuerliche Absetzung generell ausgeschlossen. Anders verhält es sich, wenn der Kauf zur Kapitalanlage erfolgt und die Wohnung bzw. Wohnungen vermietet werden. In diesem Fall zählt die Maklergebühr zu den Kaufnebenkosten, die Sie zusammen mit dem Kaufpreis von der Steuer absetzen.

Als Verkäufer: Wenn Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen, ist die Maklerprovision nur dann für Ihre Steuererklärung relevant, wenn sich aus dem Verkauf ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn ergibt.

Unabhängig von der Neuregelung: Bei der AMADEUS Group wird grundsätzlich keine Maklerprovision fällig – egal, ob Sie beim Immobilienkauf als Verbraucher, beispielsweise für die Altersvorsorge, oder als Anleger agieren. So können Sie sich bei uns eine Eigentumswohnung oder eine ganze Wohnanlage kaufen, ohne dafür eine Provision zu zahlen. Nähere Informationen erhalten Sie im persönlichen Gespräch. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.

Als Experte für Immobilien hilft Ihnen die AMADEUS Group auch bei Fragen um das Hausgeld weiter und erläutert Kaufinteressenten, auf welche Details es in ihrem individuellen Fall zu achten gilt

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