Haus oder Wohnung kaufen und Leibrente zahlen: So funktioniert es!
Ein Haus oder eine Wohnung erwerben und den Verkaufspreis direkt an den bisherigen Immobilieneigentümer zahlen: So läuft normalerweise der Immobilienkauf ab. Doch es geht auch anders. Sie können auch mit einer Leibrente ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Während die Immobilienverrentung hierzulande noch recht unbekannt ist, stellt sie in den USA und Teilen Europas ein gängiges Verkaufsmodell dar. Erfahren Sie mehr!
Sie haben sich eine Eigentumswohnung gekauft oder haben es vor? Dabei handelt es sich um eine weitreichende Entscheidung, die Ihre Zukunft und Ihr Vermögen sichert. Und wenn es Ihre Traumwohnung ist, hängt auch Ihr Herzblut daran.
Als Eigentümer wollen Sie nun alles richtig machen und mit Ihrer Immobilie eine sorgenfreie Zeit genießen. Doch niemand kann in die Zukunft blicken und die künftigen Geschehnisse vorwegsehen. Aus diesem Grund wollen Sie die Wohnung gut geschützt wissen, damit sie für den Fall der Fälle abgesichert ist.
Den besten Schutz für die Eigentumswohnung bietet natürlich eine Versicherung. Denn sollte es doch einmal zu einem Schaden an Ihrem Eigentum kommen, wird Ihnen zumindest der finanzielle Wert ersetzt.
Was ist die Immobilien-Leibrente?
Bei der Leibrente handelt es sich um eine Möglichkeit, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Der Kaufpreis wird dabei nicht als Einmalzahlung geleistet, sondern in Form regelmäßiger Bezüge beglichen, vergleichbar mit der Rente, weshalb das Modell auch als Rente aus Stein bekannt ist. Diese Rente wird entweder monatlich, quartalsweise oder jährlich gezahlt. Im Gegenzug räumt der Käufer dem bisherigen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht ein.
Infrage kommt eine Leibrente für Senioren, die auch im Alter in ihrem Haus oder ihrer Eigentumswohnung leben wollen, sich gleichzeitig aber einen größeren finanziellen Spielraum wünschen: Sie verkaufen ihre Immobilie und leben weiterhin darin. Die Leibrente nutzen sie dann als eine Art Altersvorsorge, mit der sie ihre gesetzliche Rente aufbessern.
Die Leibrente für Immobilien können Käufer und Verkäufer individuell aushandeln. So kann neben der regelmäßigen Immobilienrente auch beispielsweise eine zusätzliche Einmalzahlung geleistet werden. Bietet das Haus genügend Platz, ist auch die gleichzeitige Nutzung durch Käufer und Verkäufer möglich.
Gut zu wissen: Der Verkauf über die Leibrente ist für nahezu jede Immobilie möglich, also neben dem klassischen Einfamilienhaus auch für Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen.
Wer ist Eigentümer der Immobilie?
Der Käufer ist Eigentümer und räumt dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht ein.
Was passiert nach dem Tod des/der vorherigen Eigentümer?
Nach dem Tod des oder der vorherigen Eigentümer enden die Rentenzahlungen und der Käufer kann frei über das Objekt verfügen.
Wie funktioniert die Haus-Leibrente?
Das Modell funktioniert ähnlich wie ein regulärer Immobilienkauf, lediglich die Zahlung ist anders geregelt.
- Sie kaufen einem Immobilienbesitzer sein Haus oder eine Wohnung ab und setzen einen Kaufvertrag auf, der die Modalitäten der Leibrente für Haus oder Wohnung regelt.
- Sie zahlen ihm statt des Kaufpreises für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, meist bis zum Lebensende, regelmäßig wiederkehrende Rentenbezüge, die Leibrente. Dafür erlauben sie ihm, lebenslang oder bis zu einem bestimmten Zeitpunkt in dem Haus oder der Wohnung zu wohnen. Rechtlich gehört die Immobilie Ihnen. Insofern geht mit dem Kauf auch die Verantwortung für sie an Sie über. Für die Instandhaltung sowie laufende Zahlungen sind Sie zuständig. Leibrente, Eigentumsverhältnisse und Wohnrecht werden dabei im Grundbuch vermerkt.
- Nach dem Ende des vereinbarten Zeitraumes beziehungsweise dem Tod des ursprünglichen Eigentümers können Sie frei über die Nutzung der Immobilie verfügen.
Welche Voraussetzungen gelten für die Leibrente für Immobilien?
Per Leibrente kaufen Immobilien häufig Stiftungen und gewerbliche Anbieter. Aber auch zwischen Privatpersonen kann ein solcher Kauf stattfinden.
Wie Käufer und Verkäufer den Vertrag konkret ausgestalten, bleibt ihnen überlassen. Allerdings haben sich bei gewerblichen Anbietern einige Voraussetzungen für das Modell etabliert. Hier empfiehlt es sich, diese auch auf den privaten Verkauf zu übertragen.
- Mindestalter: Sinnvoll ist der Immobilienkauf über eine Leibrente erst, wenn der Verkäufer mindestens 60 bis 65 Jahre alt ist, um die Risiken besser abschätzen zu können.
- Immobilienwert: Für Verkäufer lohnt sich die Leibrente meist erst, wenn das Haus oder die Wohnung mindestens einen bestimmten Wert aufweist, sodass eine entsprechend hohe Rente gezahlt wird.
- Lastenfreiheit: Käufer sollten darauf achten, dass auf der Immobilie keine Belastungen liegen und im Grundbuch keine Grundschuld vorhanden ist.
Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer
Vor- und Nachteile für Käufer
Vorteile:
Immobilie kaufen und den Kaufpreis mit Teilzahlungen tilgen
geringere Kaufnebenkosten durch niedrigere Grunderwerbssteuer
Kaufpreis liegt unter dem Verkehrswert der Immobilie
Möglichkeit einer günstigen Immobilienfinanzierung, ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen
meist keine Aufwendung von Eigenkapital notwendig und damit auch für Privatleute erschwinglich
steuerliche Vorteile durch das eingetragene Wohnrecht
individuelle Ausgestaltung der Leibrente möglich
Nachteile:
Unsicherheit über die Dauer der Rentenzahlung
Nutzung der Immobilie erst nach Tod des vorherigen Eigentümers möglich
Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie
Vor- und Nachteile für Verkäufer
Vorteile:
lebenslanges im Grundbuch vermerktes Wohnrecht: Immobilie verkaufen und dennoch weiterhin darin wohnen
Aufbesserung der gesetzlichen Rente und damit eine zusätzliche Altersvorsorge
Abgabe der Verantwortung für die Immobilie
Nachteile:
Immobilie nicht in der Erbmasse enthalten
Risiko eines Zahlungsausfalls des Käufers, wovor eine Absicherung mit einer Leibrentenversicherung möglich ist
Wie wird die Leibrente berechnet?
Wie hoch die Rentenzahlungen konkret ausfallen, hängt insbesondere vom Immobilienwert und der Lebenserwartung der Verkäufer ab, die durch statistische Angaben ermittelt wird. Berechnen lässt sich die Leibrente dann, indem der Wert des lebenslangen Wohnrechts vom Wert der Immobilie abgezogen wird. Von dieser Summe werden dann die monatlichen Rentenzahlungen abgeleitet. Häufig wird dabei auch die Inflationsrate berücksichtigt.
Ist die Leibrente steuerpflichtig?
Das Leibrentenmodell ist sowohl für Käufer als auch Verkäufer steuerlich relevant:
- Verkäufer: Sie müssen einen Teil der Rentenzahlungen in Ihrer Steuererklärung als sonstige Einkünfte deklarieren: den sogenannten Ertragsanteil, der dem Einkommenssteuergesetz unterliegt – zumindest, wenn ein Freibetrag überschritten wird. Die Höhe der Besteuerung hängt vom Alter des Verkäufers ab und nimmt mit steigendem Lebensalter ab. Zeitrenten sind im Gegensatz dazu in voller Höhe zu versteuern.
- Käufer: Kaufen Sie sich eine Immobilie über die Leibrente, können Sie die Rentenzahlungen in Ihrer Steuererklärung komplett als Sonderausgaben geltend machen.
Wie bei jedem Immobilienkauf ist auch bei der Leibrente die Grunderwerbssteuer zu zahlen, die einen Teil der Kaufnebenkosten ausmacht. Sie ist direkt zum Kaufzeitpunkt zu entrichten.
Was gibt es zu beachten?
Wer den Immobilienkauf über eine Leibrente regeln möchte, sollte auf folgende Aspekte achten:
- Kaufpreis und Höhe der Rentenzahlungen
Um den Kaufpreis zu ermitteln, empfiehlt es sich, ein Sachverständigengutachten In Auftrag zu geben. Damit lässt sich der Wert der Immobilie unabhängig feststellen. Die Höhe der Leibrente ergibt sich durch die statistische Lebenserwartung und den Abzug des Wertes, den das unentgeltliche Wohnrecht besitzt. - Auflassungsvormerkung
Mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützen Sie sich als Käufer davor, dass der Eigentümer das Haus oder die Wohnung anderweitig verkauft oder die Immobile belastet. - Vermerk im Grundbuch
Verkäufer sichern sich ab, indem sie das lebenslange Wohnrecht sowie die Reallast im Grundbuch vermerken lassen. - Ausgestaltung des Kaufvertrags
Da die Leibrente für Immobilen derzeit noch ein Nischenmodell darstellt, existieren bisher noch keine standardisierten Verträge. Wie bei jedem Immobilienkauf wird der Vertrag über einen Notar abgeschlossen, um Rechtsgültigkeit zu erlangen. Der Kaufvertrag selbst sollte unbedingt folgende Punkte enthalten:- Wohnrecht
- Zahlungsmodalitäten: Höhe, Zeitraum, Zeitpunkt
- Wertsicherungsklausel
- Frage klären, was im Fall eines vorzeitigen Todes des Verkäufers passiert
- finanzielle Entschädigung anbieten, wenn das Wohnrecht vorzeitig aufgegeben wird
- Zuständigkeitsbereiche festlegen: Instandhaltung, Sanierung, Renovierung etc.
Modelle der Immobilienverrentung
Für die Immobilienverrentung gibt es mehrere Modelle. Die Leibrente für Immobilien ist nur eine davon.
Zeitrente
Die Zeitrente ähnelt der Leibrente für Immobilien in den wesentlichen Zügen. Auch bei dieser Form der Immobilienverrentung wird dem Verkäufer ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Für die Zahlung der Immobilienrente wird jedoch ein fester Zeitraum definiert. Nach dessen Ende gilt die Kaufpreiszahlung als abgeschlossen und die Immobilie geht komplett an den neuen Eigentümer über.
Umkehrhypothek
Eine Umkehrhypothek schließt der Verkäufer mit einer Bank oder Versicherung ab, die ihm die Hypothek in Form monatlicher Raten ausschüttet. Er bleibt im Gegensatz zur Leibrente weiterhin Eigentümer der Immobilie, sie dient der Bank jedoch als Sicherheit für das Darlehen. Anders als bei einer regulären Immobilienfinanzierung entstehen die Schulden erst während der Laufzeit. An deren Ende zahlt der Eigentümer das gewährte Darlehen entweder zurück oder überträgt die Immobilie der Bank für die weitere Nutzung.
Formen der Leibrente
Die Leibrente für Immobilien existiert in verschiedenen Formen:
- verbundene Leibrente: Bei dieser Form sind die Rentenzahlungen auf mehrere Personen bezogen, also beispielsweise ein Ehepaar, mit deren Ableben die Vereinbarung als abgeschlossen gilt.
- abgekürzte Leibrente: Diese Form, auch als Höchstzeitrente bekannt, kombiniert Zeit- und Leibrente miteinander. Die Zahlung der Immobilienrente, deren Betrag meist höher ausfällt, erfolgt für einen bestimmten Zeitraum. Die Zahlungsverpflichtung erlischt zum Ende dieses Zeitraums oder beim vorherigen Tod des Verkäufers.
- verlängerte Leibrente: Auch bei dieser Form, Mindestzeitrente genannt, wird ein fester Zeitraum für die Rentenzahlungen vereinbart. Stirbt der Verkäufer vorzeitig, ist die Leibrente anders als bei der Höchstzeitrente an die Hinterbliebenen zu entrichten.
Fazit: Ist eine Leibrente sinnvoll?
Der Verkauf von Immobilien über eine Leibrente kann sich für beide Seiten als lohnend erweisen:
- Der Verkäufer kann im hohen Alter in seinem gewohnten Umfeld und seinem Haus wohnen bleiben, mit dem auch ein emotionaler Wert verbunden ist. Gleichzeitig kann er sich das in der Immobilie vorhandene Kapital nutzbar machen.
- Der Käufer braucht den Kaufpreis nicht auf einmal bezahlen, sondern kann ihn durch Teilzahlungen über einen längeren Zeitraum hinweg ableisten.
In den USA, Großbritannien und Frankreich ist das Modell bereits weitverbreitet und auch hierzulande gewinnt es zunehmend an Zustimmung.
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