Nebenkosten für Eigentumswohnungen: Das sollten Eigentümer wissen

Wer sich eine Eigentumswohnung kauft, spart sich zwar die Miete. Die Nebenkosten fallen allerdings weiterhin an und sollten bereits beim Kauf der Immobilie einkalkuliert werden. Und diese liegen tatsächlich höher als beim Mieten. Welche Posten das im Einzelnen umfasst, wie hoch die Kosten sind, wie Sie hier sparen können und was es sonst noch zu wissen gilt, erfahren Sie im Ratgeber der Amadeus Group über die Nebenkosten von Eigentumswohnungen.

Den größten Faktor beim Wohnungskauf stellen die Anschaffungskosten dar, also der Kaufpreis für die Immobilie. Hinzu kommen allerdings noch die Kaufnebenkosten, die einen zusätzlichen und nicht unerheblichen Teil der Finanzierung ausmachen. Sie umfassen zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises.

Grundsätzlich entstehen Kaufnebenkosten unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder ein Haus handelt. Allerdings gehen mit dem Kauf von Wohnungen einige Besonderheiten einher.

Wer sich eine Wohnung kaufen möchte, muss hier folgende Kosten einplanen, die bei jedem Immobilienkauf anfallen:

• Notargebühren: Damit der Immobilienkaufvertrag rechtsgültig wird, muss der Kauf über einen Notar abgewickelt werden. Dieser sorgt für die Einhaltung der Vertragsbedingungen und berät Sie vor dem Abschluss umfassend. Die Notargebühren gehören dadurch zwingend zu den Nebenkosten beim Wohnungskauf. Mit circa 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie hier rechnen.
• Grundbuchkosten: Das Gleiche gilt für die Gebühr für den Eintrag ins Grundbuch, die Ihnen der Notar meist zusammen mit seinen Kosten in Rechnung stellt. Der Eigentümerwechsel wird erst mit dem Grundbucheintrag rechtsgültig vollzogen. Für diesen Posten können Sie rund 0,5 Prozent des Kaufpreises der Eigentumswohnung veranschlagen.
• Grunderwerbssteuer: Sie stellt den umfangreichsten Posten dar, der als Nebenkosten beim Wohnungskauf anfällt, und hängt von der Kaufpreishöhe ab. Dementsprechend ist sie, wenn Sie sich eine Eigentumswohnung kaufen, sowohl auf den Preis des Grundstücks als auch der Immobilie ausgerichtet. Es handelt sich dabei um die Steuer, die das Finanzamt für den Immobilienkauf erhebt. Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird von den Bundesländern geregelt, sodass es hier zwischen den Ländern zu deutlichen Unterschieden kommt. Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis der Wohnung.

Wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage kaufen, also nicht selbst nutzen möchten, können Sie einige der Posten von der Steuer absetzen. Das betrifft die Kaufnebenkosten wie die Notargebühren sowie die Grunderwerbssteuer.

Neben den obligatorischen Nebenkosten beim Wohnungskauf können sich noch weitere potenzielle Posten ergeben:

• Maklerkosten: Wenn Sie über einen Makler eine Wohnung kaufen, haben Sie natürlich auch diese Kosten zu tragen. Doch hier hat der Gesetzgeber künftige Eigentümer ein wenig entlastet: Käufer und Verkäufer zahlen die Maklerkosten inzwischen zu gleichen Teilen. Diese können zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Prinzipiell sind sie allerdings frei verhandelbar.
• Sanierungs- oder Modernisierungskosten: Je nach Zustand der Immobilie kommen noch Kosten für die Sanierung oder Modernisierung der Eigentumswohnung auf Sie zu. Bei einem Neubau ist das nicht der Fall. Bei älteren Wohnungen können solche Maßnahmen allerdings notwendig werden, die Sie als Eigentümer selbstständig zu leisten haben.
• Instandhaltungsrücklage: Wenn Sie eine Eigentumswohnung erwerben, kaufen Sie auch die Instandhaltungsrücklage mit, die der vorherige Eigentümer bereits geleistet hat. Bereits gezahlte Beträge kann er beim Verkauf der Wohnung nicht von Ihnen als Käufer zurückfordern.

Die Kosten, die beim Kaufen einer Wohnung neben dem eigentlichen Immobilienpreis fällig werden, sind für die Kalkulation der Finanzierung von Relevanz. Die meisten Banken, die für die Immobilienfinanzierung einen Kredit vergeben, fordern, dass der Käufer die Kaufnebenkosten aus seinen eigenen finanziellen Mitteln zahlt. In Einzelfällen ist eine Vollfinanzierung möglich, die auch die Finanzierung der Kaufnebenkosten abdeckt.

Die Nebenkosten von Eigentumswohnungen verteilen sich auf folgende Posten:

1. Betriebskosten

Die laufenden Kosten, die für Eigentumswohnungen anfallen, sind mit denen von Mietwohnungen zu vergleichen. Hierzu gehören Posten, die den Nebenkosten nach Maßgabe der Betriebskosten- und Heizkostenverordnung entsprechen, wie

• Wasserversorgung
• Müllabfuhr
• Heizung und Warmwasserversorgung
• Hausstrom
• Gebäudereinigung
• Hausmeister
• Gartenpflege
• Beiträge für die Versicherung (für Wohneigentümer empfiehlt sich hier der Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, die bei durch Brand, Gewitter oder Starkregen verursachte Schäden einspringt)

Bei einer Eigentumswohnung hängen diese Nebenkosten wesentlich von der Ausstattung des Objektes ab. Für hochwertige Wohnungen zahlen Sie wie bei Mietwohnungen entsprechend mehr. Wie beim Mieten wirkt sich auch die Wohnungsgröße auf die Kostenhöhe aus.

Diese Positionen begleichen Eigentümer für ihre Wohnung mit dem Hausgeld, dessen Höhe der Verwalter in seinem jährlichen Wirtschaftsplan festlegt.

Wie bei Mietwohnungen auch kann sich hier je nach Kalkulation der Nebenkostenhöhe am Ende des Wirtschaftsjahres ein Defizit oder Überschuss ergeben, der in Form einer Nach- oder Rückzahlung ausgeglichen wird.

Außerdem erhöhen sich bei einer Eigentumswohnung die Nebenkosten durch die zu entrichtende Grundsteuer. Sie wird von der Gemeinde auf Grundstücke erhoben und richtet sich nach dem Grundstückswert. In attraktiven Wohnlagen fällt die Grundsteuer deshalb deutlich höher aus als in weniger begehrten Lagen. Festgesetzt wird sie jeweils im Voraus für das gesamte Jahr. Die Zahlungen sind meist pro Quartal zu leisten.

2. Laufende Kosten

Zusätzlich fallen auch bei Eigentumswohnungen noch zusätzliche, regelmäßig zu zahlende Kosten für Strom, Fernsehen, Internet und Telefon an, die nicht über das Hausgeld gedeckt sind. Auch die Beiträge für Versicherungen sollten Sie hier einplanen.

3. Verwaltungskosten

Für die Eigentumswohnung kommen zu den Nebenkosten außerdem noch die Verwaltungskosten hinzu. Sie setzen sich aus den Kosten für die Hausverwaltung sowie für die Kontoführung des Gemeinschaftskontos zusammen. Diese Positionen müssen ausschließlich Eigentümer zahlen, auf die eventuellen Mieter der Wohnung dürfen sie nicht umgelegt werden.

4. Instandhaltungsrücklage

Bei einer Eigentumswohnung gehört zu den Nebenkosten zudem die Instandhaltungsrücklage, die sich aus dem Wohneigentumsgesetz (WEG) ergibt. Diese spart die Eigentümergemeinschaft an, um damit notwendige Sanierungen oder Reparaturen am Haus vornehmen zu können. Zum Begleichen laufender Kosten darf sie nicht genutzt werden.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage legt die Eigentümergemeinschaft in ihren Versammlungen fest. Damit das angesparte Geld im Bedarfsfall ausreicht, sollte die Rücklage nicht zu niedrig angesetzt werden. Für ihre Berechnung wird häufig die Peterssche Formel genutzt:

Ausgangspunkt bilden die Baukosten für die Immobilie, der Wert der Grundstücke und Immobilien bleibt dabei unberücksichtigt. Die Baukosten werden mit dem Faktor 1,5 multipliziert. Anschließend wird das Ergebnis durch 80 Jahre dividiert.

Zukünftige Eigentümer sollten sich schon vor dem Kauf über die Instandhaltungsrücklage informieren. Gerade bei älteren Immobilien besteht die Gefahr, dass erforderliche Sanierungen bisher lediglich aufgeschoben wurden.

5. Außerplanmäßige Kosten: Sonderumlage

Übersteigen die Kosten für Sanierungs- und/oder Reparaturarbeiten die veranschlagten Kosten und die Instandhaltungsrücklage, ist der Verwalter dazu berechtigt, eine Sonderumlage anzusetzen, die in der Eigentümergemeinschaft einstimmig beschlossen werden muss. Durch solche außerplanmäßigen Kosten können die Nebenkosten für eine Eigentumswohnung aber weiter steigen.

Die genaue Höhe der Nebenkosten für Eigentumswohnungen hängt immer von der jeweiligen Wohnung ab, wobei hier wie bei Mietwohnungen die Wohnungsgröße eine entscheidende Rolle spielt.

Der Anteil an Betriebskosten, den Sie für die Eigentumswohnung leisten müssen, ergibt sich aus dem jeweiligen Miteigentümeranteil, der aus der Teilungserklärung hervorgeht. Daraus bestimmt sich Ihr individueller Anteil am Hausgeld.

Der Richtwert für die laufenden Kosten von Eigentumswohnungen lautet: Eigentümer leisten rund 20 bis 30 Prozent mehr Nebenkosten für ihr Eigentum als beim Mieten.

Außerdem rechnen sich hier mitunter Investitionen. Durch den Austausch einer veralteten Heizungsanlage lassen sich beispielsweise langfristig Kosten reduzieren, indem die neue Anlage deutlich energieeffizienter arbeitet. Sowohl Mieter als auch Eigentümer können dadurch Heizkosten sparen.

Gut zu wissen:

Als Vermieter einer Eigentumswohnung können Sie einen Teil der Nebenkosten auf Ihre Mieter umlegen und ihnen in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen. Die Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage sind davon ausgenommen.

Darüber hinaus haben Besitzer von Eigentumswohnungen die Möglichkeit, einen Teil der anfallenden Nebenkosten in ihrer Steuererklärung geltend zu machen. Das ist vor allem dann möglich, wenn Sie die Wohnung als Kapitalanlage nutzen, sie also nicht selbst bewohnen, sondern vermieten. Denn in diesem Fall erkennt Ihnen das Finanzamt eine Gewinnerzielungsabsicht an. Absetzen können Sie dann unter anderem folgende Nebenkosten Ihrer Eigentumswohnung:

• Wartungs- und Reparaturkosten für Heizung und Aufzug
• Hausmeisterkosten
• Kosten Außenanlagen- und Gartenpflege
• Instandhaltungsrücklage
• Grundsteuer
• notwendige Kaufnebenkosten für die Immobilie inklusive Maklergebühren

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