Tipps für Immobilienbesitzer: Ratgeber für den Umgang mit Ihren Immobilien

Sie sind Immobilienbesitzer? Neben vielen Vorteilen und Rechten gehen mit dem Wohneigentum auch allerhand Pflichten einher. Besonders viele Aspekte kommen bei einer Eigentumswohnung zum Tragen. Was das im Einzelnen bedeutet und was Besitzer einer Eigentumswohnung zu beachten haben, erfahren Sie hier. In diesem Beitrag haben wir Ihnen eine Fülle an Tipps für Immobilienbesitzer zusammengestellt – zunächst für Wohnungseigentümer im Allgemeinen und danach im Speziellen für Vermieter von Eigentumswohnungen.

Tipps für Wohnungseigentümer

Immobilieneigentum bietet Ihnen zahlreiche Vorteile. Doch im Zusammenhang mit Immobilien gibt es viele Aspekte, auf die Sie zu achten haben – gerade, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Unseren Tipps für Wohnungseigentümer entnehmen Sie wertvolle Hinweise.

Tipp 1 für Wohnungseigentümer: auf Besitzverhältnisse achten

Als Eigentümer einer Wohnung besitzen Sie nicht nur diese, sondern haben auch einen Anteil an der Immobilie selbst inne. Deshalb ist es einer der wichtigsten Tipps für Wohnungseigentümer: sich mit den Besitzverhältnissen vertraut zu machen.

Hier wird bei Eigentumswohnungen zwischen verschiedenen Formen des Eigentums unterschieden:

Sondereigentum: Damit wird Volleigentum bezeichnet, das für Wohnzwecke genutzt wird. Darunter fällt die Eigentumswohnung, die ausschließlich Ihnen gehört, aber ebenso weitere Bereiche der Immobilie wie ein der Wohnung zugeordnetes Kellerabteil. Einen Sonderfall stellt Teileigentum dar: Dabei handelt es sich um Sondereigentum, das nicht für Wohnzwecke vorgesehen ist.
Gemeinschaftseigentum: Damit sind alle Bereiche der Immobilie gemeint, die keinem Eigentümer allein zugeordnet werden können wie das Grundstück, das Treppenhaus, das Dach und die Heizungsanlage. Sie gehören allen Eigentümern gemeinsam. Zu welchen Teilen das der Fall ist, legt die Teilungserklärung fest.
Wohnungseigentum: Als solches gilt das Sondereigentum sowie der zugehörige Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Eigentumsverhältnisse gründen sich damit im Wesentlichen auf der Teilungserklärung, in der genau aufgeführt ist, in welche Bereiche die Immobilie gegliedert ist. Daher lautet einer der grundlegenden Tipps für Immobilieneigentümer: Machen Sie sich mit der Teilungserklärung vertraut.

Gut zu wissen: An Gemeinschaftseigentum können auch Sondernutzungsrechte bestehen. Dies bietet sich beispielsweise für einen zur Immobilie gehörenden Garten an, der zwar als Gemeinschaftseigentum zählt, den durch eine Regelung aber nur bestimmte Eigentümer nutzen dürfen.

Tipp 2 für Wohnungseigentümer: Kostenverteilung bedenken

Aus den Besitzverhältnissen ergibt sich die Verteilung der Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen:

Kosten, die ausschließlich die Eigentumswohnung betreffen, tragen Sie als Wohnungseigentümer selbst.
Kosten, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, verteilen sich je nach Miteigentumsanteil auf die einzelnen Eigentümer der Immobilie.

In welcher Höhe Sie sich als Immobilieneigentümer an den Gemeinschaftskosten beteiligen müssen, legt normalerweise Ihr Miteigentumsanteil fest, der in den meisten Fällen durch die Größe Ihrer Wohnung im Verhältnis zu der der ganzen Immobilie bestimmt wird.

Allerdings sind auch andere Möglichkeiten der Kostenverteilung möglich. Deshalb greift auch hier der Tipp für Wohnungseigentümer: Schauen Sie in die Teilungserklärung!

Tipp 3: gemeinsam als Wohnungseigentümergemeinschaft agieren

Sofern Ihnen nicht die ganze Anlage gehört, sind Sie als Wohnungseigentümer immer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In dieser sind alle Eigentümer einer Wohnanlage organisiert. Entscheidungen, die über Ihre Eigentumswohnung hinausgehen, trifft die Gemeinschaft zusammen – also solche, die sich auf die gesamte Immobilie beziehungsweise das Grundstück beziehen.

Das heißt natürlich, dass Sie sich gegebenenfalls getroffenen Entschlüssen unterzuordnen haben, für die Sie nicht gestimmt haben. Genauso kann es aber auch sein, dass sich für Ihr Anliegen keine Mehrheit findet. Als wichtige Tipps für Immobilienbesitzer gilt hier: kompromissbereit bleiben und schon im Vorfeld der Versammlung über die jeweiligen Anträge sprechen.

Auch einen Teil der Kosten tragen Sie als Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen. Dazu zählen die Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie sowie die Verwaltungs- und Betriebskosten, die für das gemeinschaftliche Eigentum anfallen.

Welche Rechte und Pflichten Sie als Immobilieneigentümer in der Eigentümergemeinschaft haben, regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das 2020 eine umfassende Reform erfahren hat. Zu den wichtigsten Tipps für Wohnungseigentümer gehört es, sich mit der Gesetzeslage zu beschäftigen.

WEG-Verwalter

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft greift die Verwalterpflicht. Zwar kann diese Aufgabe auch ein Eigentümer wahrnehmen. Doch die Verwaltung einer Wohnanlage stellt sich als komplexes Unterfangen dar, das neben dem hohen organisatorischen Aufwand auch zahlreiche rechtliche Fallstricke beinhaltet.

Deshalb lautet hier unser Tipp für Immobilienbesitzer: einen professionellen Verwalter beauftragen.

Versammlungen: unterschiedliche Beschlüsse

Bei der mindestens einmal jährlich einberufenen Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die die gesamte Immobilie betreffen. Dazu zählen unter anderem der Wirtschaftsplan für das kommende Wirtschaftsjahr und das Hausgeld, aber auch Modernisierungsmaßnahmen.

Tipp für Immobilieneigentümer, die nicht vor Ort sein können: An der Eigentümerversammlung können Sie inzwischen auch auf digitalem Weg teilnehmen, wenn Sie sich zuvor auf einen solchen Beschluss geeinigt haben.

Tipp 4 für Wohnungseigentümer: Gemeinschaftsordnung für friedliches Miteinander

Wie das Miteinander in einer Wohnungseigentümergemeinschaft konkret gestaltet wird, kann die Gemeinschaftsordnung festlegen. Darin werden beispielsweise das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und die Tierhaltung geregelt.

Dabei kann die Gemeinschaftsordnung auch von Regelungen des WEG abweichen. Existiert keine Gemeinschaftsordnung, greifen die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes.

Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung und wird im Grundbuch hinterlegt. Deshalb können Änderungen nur einstimmig von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Es besteht jedoch keine Verpflichtung für eine solche Gemeinschaftsordnung.

Wenn Sie die Beziehungen unter den einzelnen Eigentümern Ihrer Immobilie konkreter ausdefinieren wollen, empfiehlt sich der Tipp, für die Wohnungseigentümer eine solche Gemeinschaftsordnung aufzusetzen.

Tipp 5 für die Eigentumswohnung: konstante Instandhaltung für Werterhalt

Zu den wichtigsten Pflichten für Immobilieneigentümer gehört die Maßgabe, das Sondereigentum instand zu halten. Das muss so erfolgen, dass keinem anderen Eigentümer daraus ein Nachteil erwächst, der das normale Maß übersteigt. Gleichzeitig bedeutet dies, dass Sie als Wohnungseigentümer die Kosten für Reparaturen in Ihrer Wohnung zu begleichen haben.

Beheben Sie Schäden an Ihrem Wohneigentum nicht rechtzeitig, können Sie andernfalls für dadurch entstandene Schadenersatzansprüche haftbar gemacht werden. Deswegen halten Sie sich am besten an die Tipps und beseitigen Sie in Ihrer Eigentumswohnung möglichst rasch auftretende Beschädigungen. Zudem tragen Sie auf diese Weise auch zur Werterhaltung Ihrer Immobilie bei.

Tipp 6 für Wohneigentum: Nebenkosten im Blick behalten

Wie Mietern fallen auch Ihnen als Immobilieneigentümer laufende Nebenkosten an. Das sind unter anderem Versicherungen, Abfallentsorgung, Reinigungs- und Heizkosten. Diese zahlen Sie monatlich in Form des Hausgeldes, in dem noch Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage enthalten sind.

Als Vermieter dürfen Sie zwar die im Hausgeld aufgeführten Betriebskosten auf Ihre Mieter umlegen, müssen die Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage aber auch in diesem Fall selbst zahlen.

Gut zu wissen: 20 Prozent der Arbeits- und Maschinenkosten können Sie unter bestimmten Bedingungen in Ihrer Steuererklärung als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen. Deshalb empfiehlt es sich, die Tipps zu berücksichtigen und als Immobilienbesitzer alle Handwerker- und vergleichbare Rechnungen aufzubewahren sowie sich eine Bescheinigung ausstellen zu lassen, welchen Kostenanteil Sie für Ihr Miteigentum getragen haben.

Tipp 7 für Immobilienbesitzer: Steuern sparen

Als Immobilienbesitzer haben Sie an verschiedenen Stellen die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Eine Reihe an Tipps für Wohnungseigentümer haben wir Ihnen bereits an anderer Stelle zusammengestellt.

Tipps für Vermieter einer Eigentumswohnung – was beachten?

Als Vermieter können Sie sich noch zusätzliche Tipps für Ihre Eigentumswohnung zunutze machen.

Bevor Sie mit der Auswahl infrage kommender Mieter beginnen, empfiehlt es sich, sich über die rechtlichen Aspekte der Vermietung zu informieren, zum Beispiel über die Höhe der Miete.

Gestalten Sie ein ansprechendes Exposé der Eigentumswohnung und veröffentlichen Sie es auf mehreren Kanälen. Je attraktiver das Inserat, desto größer wird das Interesse sein. Führen Sie darin alle relevanten Daten zur Wohnung, Ausstattung und Lage auf sowie potenzielle Ausschlusskriterien wie Tierhaltung. Vergessen Sie nicht, darin Ihre Kontaktdaten anzugeben. Aussagekräftige Fotos werten die Anzeige zusätzlich auf.

Nehmen Sie sich Zeit für die Mieterauswahl. Bei dem Termin zur Wohnungsbesichtigung, den Sie einzeln oder gleich mit einer Gruppe durchführen können, lernen Sie die Interessenten persönlich kennen. Dadurch verschaffen Sie sich einen eigenen Eindruck von ihnen. Hierbei ist eine gute Menschenkenntnis hilfreich. Berücksichtigen Sie am besten auch, wie sich die Interessenten in die Hausgemeinschaft einfügen. Weitere Informationen erhalten Sie, wenn Sie die Mietinteressenten um Einkommensbescheide und eine Mieterselbstauskunft bitten. Im Anschluss können Sie in aller Ruhe eine Entscheidung treffen.

Für die Vermietung benötigen Sie als Immobilienbesitzer unbedingt einen Energieausweis, den Sie bei der Wohnungsbesichtigung zugänglich machen müssen. Legen Sie diesen entweder unaufgefordert vor oder hängen Sie ihn gut sichtbar in der Wohnung auf. Der Energieausweis wird nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt, sondern nur für die gesamte Immobile. Hier ist es sinnvoll, sich zunächst an den WEG-Verwalter zu wenden, ob ein solcher bereits existiert.

Nehmen Sie alle relevanten Regelungen in den Mietvertrag auf, um Streit und Unklarheiten im Mietverhältnis vorzubeugen. Das kann die Zuständigkeit bei kleineren Reparaturen, die Zustimmung bei einer Untervermietung und den Umfang der Renovierungsarbeiten beim Auszug umfassen.

Verwenden Sie für die Nebenkostenabrechnung den gleichen Verteilungsschlüssel, wie er in der Teilungserklärung aufgeführt ist. Ansonsten gestaltet sich die Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten für Ihre Mieter äußerst schwierig.

Halten Sie den Zustand der Wohnung im Übergabeprotokoll genau fest und notieren Sie auch die Zählerstände von Wasser, Gas und Strom. Extra-Tipp: Sichern Sie die Angaben im Protokoll am besten durch einen Zeugen ab.

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